Vermietung: 10 Häufige Fragen zum Mietrecht

Als Vermieter ist es unerlässlich, die rechtlichen Aspekte rund um die Vermietung zu verstehen, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten und potenzielle Konflikte zu vermeiden.

In folgenden Blogartikel beantworten wir 10 häufige Fragen zum Mietrecht, die Vermieter immer wieder beschäftigen.

Welche Unterlagen darf der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung verlangen?

Sie können vom Mieter grundsätzlich die Vorlage von Unterlagen vor Mietvertragsabschluss verlangen, z.B. eine Selbstauskunft. Der Mieter ist allerdings generell nicht dazu verpflichtet, Ihnen als Vermieter Unterlagen vorzulegen. Darüber hinaus muss der Mieter unzulässige Fragen (z.B. Schwangerschaft, Religion) nicht wahrheitsgemäß beantworten.

Sollten allerdings bei zulässigen Fragen falsche Angaben durch den Mieter gemacht werden, so kann der Mietvertrag zusätzlich zu einer Kündigung unter bestimmten Umständen auch bereits vor Einzug wegen arglistiger Täuschung angefochten werden.

Grundsätzlich gilt, dass solange noch kein Mietvertrag oder ein Mietvorvertrag abgeschlossen wurde, die Auswahl des Mieters dem Vermieter obliegt, sodass dieser grundsätzlich auch die Vorlage einer Selbstauskunft als Auswahlkriterium für die Zusage bestimmen könnte.

Weitere Informationen zu diesem Thema:

Darf der Vermieter einen Schlüssel zur Wohnung einbehalten?

Durch die Übergabe sämtlicher Schlüssel zum Mietobjekt kommt der Vermieter seiner Pflicht nach, den Mieter in die Lage zu versetzen, die Mietsache zu nutzen. Anderenfalls würden Sie als Vermieter weiterhin Besitz an der Mietsache ausüben.

Als Vermieter dürfen Sie dabei allerdings keinen Schlüssel zur Mietwohnung behalten. Grundsätzlich ist aber eine einvernehmliche Individualvereinbarung möglich, die Ihnen gewährt, einen Zweitschlüssel zu behalten.

Dürfen Sie als Vermieter die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses betreten?

Die vermietete Wohnung dürfen Sie als Vermieter nicht ohne Weiteres betreten. Grundsätzlich ist für ein Besichtigungsverlangen des Vermieters ein berechtigtes Interesse notwendig. Denn grundsätzlich steht dem Mieter ein aus Art. 13 Abs. 1 GG ableitbarer Anspruch zu, in den Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden.

Beispiele für ein berechtigtes Interesse zur Betretung der Wohnung können die Begutachtung von angezeigten Mängeln oder ein begründeter Verdacht sein, dass die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt wird.

Den Wunsch für eine Besichtigung der Wohnung müssen Sie dem Mieter dabei immer rechtzeitig anzeigen (in der Regel 3 bis 4 Tage vorher; bei berufstätigen Mietern sogar bis zu 14 Tage vorher – so entschieden bei Besichtigungen mit Mietinteressenten).

Wie können Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen werden?

Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Denn hierbei handelt es sich um Aufwendungen zur Sicherung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache.

Jedoch kann diese Pflicht durch eine mietvertragliche Regelung auf den Mieter übertragen werden. Der Bundesgerichtshof hat dazu in den letzten Jahren jedoch einige einschränkende Voraussetzungen aufgestellt.

Es handelt sich beispielsweise immer um eine vertragliche Leistungspflicht, die den Mieter in Person verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn formuliert ist, dass der Mieter „die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt“.

Nach dem Bundesgerichtshof ist die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen eine einheitliche. Die Unwirksamkeit eines Teils der diesbezüglichen Klausel führt daher zur Gesamtunwirksamkeit der Regelung.

Sog. starre Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen sind ebenfalls unwirksam. Der Mieter muss also dann nicht tätig werden, wenn er vertraglich beispielsweise „alle drei Jahre“ Schönheitsreparaturen erledigen soll. Eine Verpflichtung des Mieters, seine Wohnung vor Rückgabe an den Vermieter zu renovieren, ist ebenfalls unwirksam.

Weitere Einschränkungen bestehen beispielsweise bei der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert überlassener Wohnung sowie bei sogenannten Farbwahlklauseln.

Das Thema Schönheitsreparaturen ist immer wieder Thema in Mietverhältnissen und in diesem Zusammenhang sind zahlreiche Sonderfälle zu beachten. Wir empfehlen an dieser Stelle unseren umfangreichen Blogartikel: „Schönheitsreparaturen – Wirksame Übertragung auf den Mieter“

Kann der Vermieter die Tierhaltung in der Mietwohnung verbieten?

Grundsätzlich ist das Halten von Tieren in der Mietwohnung immer auf den Einzelfall bezogen zu betrachten. Es kommt auf das individuelle Rechtsverhältnis und die konkreten Umstände an.

In gewissem Umfang ist die Haltung eines Tieres in der Mietwohnung daher unter den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache i.S.d. § 535 Abs.1 S. 2 BGB zu fassen. Dies kann aber nicht grenzenlos erfolgen, da den Interessen des Mieters an der Haltung eines Tieres als Bereicherung des persönlichen Lebens, die Interessen des Vermieters, Störungen der anderen Mieter durch die Tierhaltung und Schäden am Eigentum zu vermeiden, gegenüberstehen können. Im konkreten Einzelfall hat also eine Abwägung der widerstreitenden Interessen zu erfolgen.

Zur Abgrenzung, wann die Tierhaltung unter den bestimmungsgemäßen Mietgebrauch fällt, wird zwischen Kleintieren, die grundsätzlich erlaubnisfrei in der Wohnung gehalten werden dürfen, erlaubnisbedürftigen Tieren wie Hunden oder Katzen sowie grundsätzlich verbotener Tierhaltung unterschieden.

Erlaubnisfrei ist regelmäßig die Haltung von Kleintieren in der Wohnung wie Fischen im Aquarium, Goldhamstern, Ziervögeln und Meerschweinchen (keine abschließende Aufzählung).

Demgegenüber ist das Halten von größeren Tieren wie Hunden oder Katzen nicht grundsätzlich erlaubnisfrei, auch wenn die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren dazu tendiert hat, dass das Halten von Hunden oder Katzen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, zumindest solange keine Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Bei der Beurteilung sind nach der Rechtsprechung sachliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen, wie u.a. die Art und Anzahl der Tiere, Größe und Verhalten der Tiere, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses (und weitere).

Nicht erlaubt ist das Halten gefährliche Tiere bzw. solcher Tiere, deren Haltung durch das Artenschutzabkommen untersagt ist.

Untermiete: Kann der Vermieter die Untervermietung untersagen?

Die Untervermietung bedarf gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Allerdings hat der Mieter bei der Wohnraummiete gemäß § 553 BGB Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erteilung dieser Untermieterlaubnis, wenn er aus einem berechtigten Interesse heraus einen Teil der Wohnung untervermieten möchte. Der Mieter ist zudem verpflichtet, dem Vermieter den potentiellen Untermieter zu benennen.

Ein berechtigtes Interesse kann beispielsweise bei dem Wunsch zur Untervermietung aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen vorliegen. An das berechtigte Interesse sind grundsätzlich keine hohen Anforderungen zu stellen.

Kleinreparaturen – Wann sind diese auf den Mieter übertragbar?

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes verpflichtet. Durch eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann der Vermieter jedoch bestimmte Kosten für Reparaturen auf den Mieter übertragen.

Aber: Hierüber können nur Schäden ersetzt verlangt werden, die an Gegenständen entstehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, die also täglich „in die Hand genommen werden“ (z.B. Rollladengurt).

Zu beachten ist, dass sich die Kleinreparaturklausel dem Umfang nach nur auf solche Teile der Mietsache erstrecken darf, die zum unmittelbaren Mietobjekt gehören.

Außerdem ist die Höhe je Einzelreparatur in einem festen Betrag auszuweisen. Die Rechtsprechung geht mittlerweile von einer in jedem Fall zulässigen Höhe von bis zu € 110,00 aus. Zuletzt wurde sogar ein Höchstbetrag bis € 150,00 für zulässig erachtet.

Stellt Hitze in der Mietwohnung einen Mietmangel dar?

Eine gesetzliche Regelung, bis zu welchem Temperaturgrad Hitze in der Mietwohnung noch hinnehmbar ist, ist nicht vorhanden. Fraglich ist in diesem Zusammenhang insbesondere, ob zu hohe Temperaturen in der Mietwohnung einen Mietmangel darstellen können, der zur Mietminderung berechtigen könnte.

In der juristischen Literatur wird überwiegend davon ausgegangen, dass die Aufheizung einer Wohnung während extremer Hitzeperioden nicht zu einem Minderungsrecht des Mieters führt.

Bisherige Urteile in diesem Bereichen geben unterschiedliche Richtungen vor. Das AG Leipzig urteilte zum Beispiel in einem Fall (Az. 164 C 6049/04), dass in einer Dachgeschosswohnung mit hohen Temperaturen zu rechnen sei und dem Mieter daher mögliche Minderungsansprüche nach § 536b BGB nicht zustehen.

Der Verfassungsgerichtshof Berlin entschied hingegen im Fall einer Dachgeschosswohnung (Beschluss vom 20.03.2007 – 40/06), dass eine Mietminderung und sogar eine fristlose Kündigung bei extremen Temperaturen möglich sei (in dem genannten Fall lag eine Aufheizung der Wohnung auf bis zu 46°C vor).

Die unterschiedlichen Gerichtsentscheidungen verdeutlichen, dass hohe Temperaturen in den Sommermonaten einen Mietmangel im Ausnahmefall begründen können. In den genannten Fällen waren die Umstände des Einzelfalls maßgeblich, sodass eine klare Aussage, ab welcher Höchsttemperatur wegen Hitze ein Mietmangel vorliegt, nicht getroffen werden kann.

Welche formalen Anforderungen an die Kündigung des Mietvertrages sind als Vermieter zu beachten?

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB), und zwar von allen Vermietern (ggf. in wirksamer und ggf. nachgewiesener Stellvertretung) gegenüber allen Mietern.

Das bedeutet, die Kündigung muss gemäß § 126 BGB eigenhändig unterschrieben werden.

Ersetzt werden kann die Schriftform gemäß § 126 Abs. 3 BGB durch die elektronische Form. In diesem Fall muss der Kündigende der Erklärung seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen (§ 126 a Abs. 1 BGB). Allerdings ist eine dergestalt übermittelte Erklärung nur wirksam, wenn der Empfänger damit einverstanden ist. In der Praxis spielt diese Variante noch kaum eine Rolle.

Die Kündigung wird gemäß § 130 Abs. 1 BGB außerdem erst dann wirksam, wenn sie dem Mieter als Empfänger zugeht. Nach ständiger Rechtsprechung ist der Zugang erfolgt, wenn sie so in den Bereich des Mieters gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (beim Einlegen in den Briefkasten erwartet die Rechtsprechung, dass dieser einmal werktäglich kontrolliert wird).

Den Zugang müssen Sie als Vermieter in einem Räumungsrechtsstreit bei Bestreiten des Mieters beweisen.

Inhaltlich muss die Vermieterkündigung eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich begründet werden (§§ 573 Abs. 3; 569 Abs. 4 BGB), und sollte schon (bei einer ordentlichen Kündigung) den Hinweis auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs enthalten (§ 568 Abs. 2 BGB, §§ 574 ff. BGB).

Ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters möglich?

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis außerordentlich aus wichtigem Grund gekündigt werden. In § 543 Abs. 3 BGB ist sodann ausdrücklich der Zahlungsverzug des Mieters als „wichtiger Grund“ im Sinne des Abs. 1 benannt und wird wie folgt weiter konkretisiert.

Diese ist nur dann zulässig, wenn der Mieter mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen in Höhe von mehr als einer Monatsmiete oder einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten bei nicht aufeinanderfolgenden Monaten in Verzug geraten ist.