Als Vermieter haben Sie sich vielleicht schon einmal gefragt, ob Sie die Mietwohnung nach Einzug des Mieters betreten oder besichtigen können. Dies kann aus Vermietersicht aus ganz unterschiedlichen Gründen, wie z.B. der Begutachtung eines Mangels erforderlich sein. Ob Ihnen als Vermieter ein Besichtigungsrecht zusteht und was Sie in diesem Zusammenhang beachten sollten, klären wir im folgenden Artikel.
Besichtigungsrecht nicht ausdrücklich geregelt
Im Gesetz ist nicht geregelt, ob Ihnen als Vermieter ein Recht zur Besichtigung der Mietsache zusteht. Ein solches Recht kann sich allerdings aus Ihrem Mietvertrag ergeben sowie aus § 241 Abs. 2 BGB oder § 242 BGB als vertragsbegleitende Nebenpflicht abgeleitet werden.
Besichtigungsverlangen des Vermieters: Berechtigtes Interesse notwendig
Dabei ist zu beachten, dass dem Mieter ein aus Art. 13 Abs. 1 GG ableitbarer Anspruch zusteht, in den Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden. Deshalb setzt eine Wohnungsbesichtigung stets einen besonderen Anlass voraus, also ein sog. berechtigtes Interesse.
Ob und in welchen Grenzen Sie als Vemieter zur Besichtigung der Wohnung berechtigt sind, muss deshalb im Wege einer Interessenabwägung festgestellt werden. Der Mieter hat also das aus dem Besitzrecht abgeleitete Hausrecht über die Wohnung und darf darüber verfügen, wer die Wohnung wann und wie betreten darf.
Betretungsrecht des Vermieters: Allgemeines Besichtigungsrecht nicht ausreichend
Ein allgemeines Recht, die Wohnung zu besichtigen, steht dem Vermieter nicht zu, auch dann nicht, um sich etwa alle 5 Jahre einen allgemeinen Eindruck vom Zustand der Wohnung zu verschaffen. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag wäre unwirksam.
Der Bundesgerichtshof führt dazu in seinem Urteil vom 04.06.2014 (Az. VIII ZR 289/13) aus:
Auch nach der Entscheidung des AG Bonn, Urteil v. 25. 5. 2005 (Az. 5 C 275/04) steht einem Vermieter ein allgemeines, periodisches Besichtigungsrecht nicht zu. Das Recht des Mieters auf ungestörten Besitz der überlassenen Räume wird als höherrangig eingestuft im Verhältnis zum allgemeinen Besichtigungsinteresse des Vermieters.
Das Amtsgericht Düsseldorf führt mit Urteil vom 26.07.2022 (Az. 236 C 127/22): wie folgt aus:
Beispiele für ein berechtigtes Besichtigungsinteresse des Vermieters
Ein berechtigtes Interesse der Vermieterseite liegt beispielsweise dann vor, wenn
- der Vermieter angezeigte Mängel begutachten möchte,
- ein begründeter Verdacht besteht, dass die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt wird,
- der Wohnraum ausgemessen werden soll, weil der Mieter die im Mietvertrag angegebene Größe anzweifelt,
- der Vermieter die Wohnung nach Kündigung Mietinteressenten zeigen möchte,
- der Vermieter bei einem bevorstehenden Verkauf ausreichende Informationen über den Zustand der Wohnung zusammenstellen möchte, um im Anschluss Besichtigungen mit Kaufinteressenten oder mit einem Makler durchführen zu können.
Den Mieter trifft übrigens keine Anwesenheitspflicht bei dem Besichtigungstermin. Die zwecks Besichtigung für die Vermieterseite anwesenden Personen dürfen sich nicht beliebig lange in den Räumen des Mieters aufhalten. Nicht nur die Anzahl und Auswahl der Personen, sondern auch die Häufigkeit und Dauer der Besichtigungen werden durch den Besichtigungszweck begrenzt.
Rechtzeitige Ankündigung der Besichtigung notwendig
Der Vermieter muss den Wunsch, die Wohnung zu betreten rechtzeitig ankündigen. In der Regel hat die Ankündigung etwa 3 bis 4 Tage vorher zu erfolgen. Bei berufstätigen Mietern sogar bis zu 14 Tage vorher (so entschieden bei Besichtigungen mit Mietinteressenten).
Die Ankündigung ist so zu formulieren, dass der Mieter über den räumlichen und zeitlichen Umfang der Besichtigung informiert wird. In der Ankündigung muss also der Grund für das Besichtigungs- bzw. Betretungsrecht konkret genannt werden. Sollen Dritte auf Vermieterseite teilnehmen, müssen auch diese benannt werden.
Weigert sich der Mieter, eine Besichtigung zuzulassen, kann der Vermieter seinen Anspruch mit gerichtlicher Hilfe durch Erhebung einer sog. Duldungsklage durchsetzen.
Muster Aufforderungsschreiben: Besichtigungsverlangen des Vermieters
Mit diesen Musterformulierungen kann der Vermieter ein Schreiben an seinen Mieter richten, um das berechtigte Interesse an einer Besichtigung zu begründen.
Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 23.02.2006 (Az. 49 C 513/05) betont, dass wegen der in Art. 13 des Grundgesetzes geschützten Unverletzlichkeit der Wohnung der Vermieter das Besichtigungsrecht in jedem Fall schonend auszuüben habe und daher vermeidbare Besichtigungen unterbleiben müssen.
Die juristische Kommentierung folgert daraus wiederum, dass der Vermieter sein Informationsinteresse „bündeln“ muss. Auf mehrere aufeinanderfolgende Besichtigungstermine muss sich der Mieter jedenfalls nicht ohne gute Begründung einlassen.
Umgekehrt muss der Mieter an einer vom Vermieter gewünschten Terminvereinbarung aber mitwirken. Insoweit trifft den Mieter eine aus § 241 Abs. 2 BGB ableitbare Nebenpflicht.
Schlägt der Vermieter mehrere Termine vor, so ist der Mieter verpflichtet, sich dazu zu äußern.
Die Durchführung der Besichtigung kann, wenn der Mieter nichts anderes gestattet, nur an Werktagen von Montag bis Freitag zur Tageszeit verlangt werden.
- Vermietertipp: Sie haben Fragen zum Thema “Besichtigungsrecht des Vermieters”? Dann kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).