Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.04.2024 (Az. VIII ZR 286/22) seine Rechtsprechung zur Kündigung aus berechtigtem Interesse zwecks Betriebsbedarfs fortgeführt.
Inhalt
Kündigung zwecks Betriebsbedarfs möglich
Im konkreten Fall erfolgte die Kündigung zu Wohnzwecken und zur Einrichtung von Kanzleiräumen.
Das Urteil führt aus, dass zwar kein Fall des Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliege, weil die geschäftliche Mitnutzung der Mieträume die darüber hinaus vom Kläger beabsichtigte Nutzung für eigene private Wohnzwecke überwiegen solle. Allerdings weise der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine groß Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf.
Daher sei dem Erlangungsinteresse des Vermieters in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falles anerkennenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte.
Kündigungssperre bei umgewandeltem Wohnraum auf diesen Fall nicht anwendbar
Stehe die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a BGB im Raum, weil die Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum erworben wurde, sei die ordentliche Kündigung im vorliegenden Fall dennoch möglich.
Der Vorschrift liege keine Wertentscheidung dahingehend zugrunde, dass ordentliche Kündigungen des Vermieters generell erschwert werden sollten. Der Gesetzgeber habe vielmehr den mit der Kündigungssperrfrist bezweckten erhöhten Schutz des Mieters vor Kündigungen des Wohnungserwerbers ausdrücklich und bewusst auf die in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB geregelten Fälle der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung beschränkt.
Fehlerhafte Angabe der Kündigungsfrist ohne Auswirkung
Im konkreten Fall wurde die Kündigungsfrist fehlerhaft berechnet sowie in einem zweiten Kündigungsschreiben gar nicht benannt.
Das sei jedoch ohne Bedeutung. Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung gehöre die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Sie sei in der Vorschrift über Form und Inhalt der Kündigung (§ 568 BGB) nicht aufgeführt und auch vom Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB nicht umfasst.
Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte werde es regelmäßig dem erkennbaren Willen des kündigenden Vermieters entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beenden solle.
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