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Formale Anforderungen an die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter

Formale Anforderungen an die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter

Kuendigung Mieter Mietverhältnis Formale Anforderungen
Zuletzt aktualisiert am 22.04.2021

Möchten Sie als Vermieter von Wohnraum Ihrem Mieter kündigen, benötigen Sie einen Kündigungsgrund. In Betracht kommen hierfür beispielsweise Vertragspflichtverletzungen des Mieters oder der Eigenbedarf des Vermieters.

Dieser Artikel beschäftigt sich mit der sich anschließenden und in der Praxis ebenfalls sehr wichtigen Frage, welche formalen Anforderungen die Kündigungserklärung erfüllen muss.

Formale Anforderungen der Kündigungserklärung

Nachgewiesen werden muss im Streitfall

  • der Zugang der Kündigung überhaupt sowie
  • der Zeitpunkt der Kündigung, da die Kündigung die entsprechende Frist bis zu Beendigung des Mieterverhältnisses in Gang setzt

Schriftform als formale Anforderung der Kündigungserklärung

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB), und zwar von allen Vermietern (ggf. in wirksamer und ggf. nachgewiesener Stellvertretung) gegenüber allen Mietern.

Die Schriftform nach § 126 BGB verlangt die eigenhändige Unterschrift. Fax, Kopie, E-Mail oder Nachrichten über Messenger-Dienste wie Whatsapp, iMessage, usw. sind daher nicht ausreichend.

Nach § 126 Abs. 3 BGB kann die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden. Diese Form ist von Bedeutung, wenn die Kündigungserklärung durch ein elektronisches Dokument, etwa per E-Mail, übermittelt werden soll.

Der Kündigende muss der Erklärung seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen (§ 126 a Abs. 1 BGB).

Allerdings ist eine dergestalt übermittelte Erklärung nur wirksam, wenn der Empfänger damit einverstanden ist. In der Praxis spielt diese Variante noch kaum eine Rolle.

Zustellung der Kündigungserklärung

In einem Räumungsrechtsstreit müssen Sie bei Bestreiten des Mieters den Zugang der Kündigung gegenüber allen Mietern beweisen.

Die Kündigung wird gemäß § 130 Abs. 1 BGB erst dann wirksam, wenn sie dem Mieter als Empfänger zugeht. Nach ständiger Rechtsprechung ist der Zugang erfolgt, wenn sie so in den Bereich des Mieters gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen.

Beim Einlegen in den Briefkasten erwartet die Rechtsprechung, dass dieser einmal werktäglich kontrolliert wird.

Zustellmethoden der Kündigungserklärung

Die einfachste, aber auch mit einer gewissen Unsicherheit behaftete Form ist ein Einwurf-Einschreiben. Das Ob und Wann der Zustellung wird damit dokumentiert, es erfolgt aber kein Nachweis des Inhaltes. Allerdings ist in der Regel ein sogenannter Anscheinsbeweis gegeben, wenn der Briefkasteneinwurf ordnungsgemäß dokumentiert worden ist (Ellenberger, Palandt BGB, 80. Auflage 2021, § 130 BGB, Rdnr. 21)

Der Vorteil zum Übergabe-Einschreiben ist aber, dass die Zustellung unabhängig von einer An- oder Abwesenheit des Mieters erfolgt. Dieser gilt auch zum Rückschein-Einschreiben, das über das Übergabe-Einschreiben hinaus zu einer an den Vermieter zurückgesandten Original-Unterschrift des Empfängers führt.

Problematisch sind Übergabe- und Rückschein-Einschreiben aber dann, wenn der Mieter nicht angetroffen wird. Dann wird lediglich eine Benachrichtigung im Briefkasten hinterlassen.

Der Bundesgerichtshof verneint den Zugang der Kündigung im Falle des Nichtabholens des Einschreibens durch den Mieter. Es sollte daher eher das Einwurf-Einschreiben gewählt werden.

Sicherer wäre es, wenn Sie mittels Zeugen und Dokumentation die Kündigung selbst zustellen, persönlich oder in den Briefkasten.

Sehr sicher wäre, wenn Sie sich den Erhalt auf einer Kopie der Kündigung von allen Mietern mit Datum und Unterschrift bestätigen lassen.

Im Übrigen bliebe dann als sichere Zustellmethode die mittels Gerichtsvollzieher durch persönlichen Zustellauftrag nach § 132 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 191 ff., 166 ff. ZPO.

Gemäß § 170 ZPO händigt der Gerichtsvollzieher das Original dem Empfänger aus und fertigt über diese Übergabe ein Protokoll an, aus dem sich Ort, Datum und Uhrzeit ergeben. Der Erklärende erhält dann das Zustellungsprotokoll, verbunden mit der beglaubigten Kopie der zugestellten Erklärung.

Inhalt der Kündigungserklärung eines Mietverhältnisses

Inhaltlich muss die Vermieterkündigung eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich begründet werden (§§ 573 Abs. 3; 569 Abs. 4 BGB), und sollte schon (bei einer ordentlichen Kündigung) den Hinweis auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs enthalten (§ 568 Abs. 2 BGB, §§ 574 ff. BGB).

Ratsam ist zudem, dass jede Kündigung bereits den ausformulierten Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung nach Ende des Mietverhältnisses enthält (§ 545 BGB).

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