Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23) entschieden, dass ein Mieter seine Wohnung nicht gewinnbringend untervermieten darf.
Im konkreten Fall aus Berlin hatte ein Mieter während eines Auslandsaufenthalts seine Zweizimmerwohnung ohne Erlaubnis für monatlich 1.100 Euro (962 Euro Kaltmiete) untervermietet, obwohl er selbst nur 460 Euro Kaltmiete zahlt. Damit lag zudem ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor.
Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis. Der Bundesgerichtshof gab der Vermieter Recht, da der Mieter durch den Gewinnerzielung und die fehlende Erlaubnis seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.
Inhalt
Kein berechtigtes Interesse bei Gewinn
Der Bundesgerichtshof führt aus, dass Mieter zwar grundsätzlich gemäß § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis hätten, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt.
Das Gericht betonte, dass dieses Recht jedoch primär dem Erhalt der Wohnung und der Entlastung von den eigenen Mietkosten diene. Die Erzielung eines Gewinns, der die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteige, stelle hingegen kein berechtigtes Interesse dar.
Schutz von Vermietern und Untermietern
Das Gericht begründet die Entscheidung auch mit einem angemessenen Ausgleich der grundrechtlichen Positionen.
Während Mieter davor geschützt werden sollen, ihre Wohnung bei veränderten Lebensumständen aufgeben zu müssen, reiche ihre Rechtsposition nicht so weit, dass sie aus dem Eigentum des Vermieters Gewinn erzielen dürfen.
Gleichzeitig seien die Untermieter zu schützen, die insbesondere in Ballungsgebieten oft gezwungen seien, überhöhte Preise zu zahlen.
Auswirkungen auf die Praxis
Hauptmieter, die eine Erlaubnis zur Untervermietung einholen möchten, werden zukünftig offenlegen müssen, wie hoch die geplante Untermiete ist und wie sie sich zusammensetzt.
Zulässig ist die Deckung der Bruttomiete sowie zusätzlicher Kosten für Strom oder Internet, auch die Überlassung von Mobiliar kann wertsteigernd berücksichtigt werden.
Werden diese Informationen verweigert oder wird ein deutlicher Gewinn erzielt, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern oder bei unerlaubter Untervermietung das Mietverhältnis kündigen.
BGH-Urteile im Mietrecht
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