Das Oberlandesgericht Hamburg hat mit Urteil vom 07.10.2025 (Az. 4 U 48/25) über einen Sachverhalt entschieden, in dem die Gewerberaummieterin mehrfach in Zahlungsverzug geriet und zudem ihren Firmensitz an eine neue Adresse verlegt hatte.
Die klagende Vermieterin kündigte fristlos an die neue Anschrift, dort wurde die Kündigung von einer unbekannten Person entgegen genommen. Eine weitere Kündigung wurde dann im laufenden Rechtsstreit erklärt.
Die zeitlich erste Kündigung sei allerdings nicht zugegangen und daher unwirksam. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass eine in den Geschäftsräumen tätige Mitarbeiterin zugleich auch für andere Gesellschaften, die dort faktisch kein Geschäftslokal unterhielten, als Empfangsbotin fungiere. Dies entspreche der Rechtslage zu § 178 Abs. 1 Nr.2 ZPO, bei dem Voraussetzung der wirksamen Zustellung ebenfalls sei, dass es sich um einen Geschäftsraum gerade des Zustellungsadressaten handele.
Die Nichtmitteilung der neuen Anschrift sei zwar eine vertragliche Pflichtverletzung, aber nicht schwerwiegend genug, um eine Fiktion des Zugangs zu begründen.
Die zweite im Verfahren erklärte Kündigung sei dagegen ohne Weiteres wirksam. Die materiellen Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 S.1 Nr.3a BGB lägen vor, da die Mieterin sich mit der Zahlung von drei vollen aufeinanderfolgenden Monaten, nämlich Januar bis März 2025 in Verzug befand, als die Vermieterin am 03.04.2025 die Kündigung erklärt habe. Die Rüge der Mieterin nach § 174 BGB greife nicht, da § 174 BGB auf Prozessvollmachten keine Anwendung finde.
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