Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat mit Beschluss vom 31.07.2025 (Az. 10 U 78/25) zu einem die COVID-19-Pandemie sowie Gewerberaummietrecht betreffenden Sachverhalt Stellung genommen.
Der Gewerberaummieter macht geltend, dass er einen Anspruch auf Verlängerung seines befristeten Mietvertrages habe, weil es bei ihm zu einem erheblichen Umsatzeinbruch kam, da es ihm durch staatliche Maßnahmen untersagt wurde, seinen Betrieb zu öffnen.
Das Oberlandesgericht verneint einen solchen Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB auf Verlängerung.
Es führt zunächst aus, dass nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die durch die Covid-19-Pandemie bedingten Beeinträchtigungen für den Betrieb eines gewerblich genutzten Mietobjektes eine Anpassung eines Mietvertrags nach § 313 Abs. 1 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage rechtfertigen können.
Zentral entscheidend für die Frage nach einem Anpassungsanspruch sei regelmäßig und auch in dem hier zu entscheidenden Einzelfall, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne. Es sei eine Abwägungsentscheidung vorzunehmen.
Lägen die Voraussetzungen von § 313 BGB vor, sei der Vertrag nach Möglichkeit aufrechtzuerhalten und in einer den berechtigten Interessen und dem Willen beider Vertragspartner Rechnung tragenden Form der veränderten Sachlage anzupassen.
Im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB sein solche negativen Auswirkungen zu berücksichtigen, die auf pandemiebedingten hoheitlichen Maßnahmen beruhten, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassten. Erforderlich sei ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der hoheitlichen Maßnahme und der negativen wirtschaftlichen Auswirkung für den Betrieb. Ebenfalls zu berücksichtigen seien nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs finanzielle Vorteile, die dem Mieter entstanden seien.
Hier stehe dem von der Mietpartei erhobenen Anpassungsverlangen schon grundsätzlich entgegen, dass er die während der Pandemiezeit fällig gewordenen Mieten gezahlt habe.
Das Oberlandesgericht führt aus: Zu einer prozessual erheblichen Darlegung pandemiebedingt entstandener Nachteile durch den Mieter gehöre auch der Vortrag zu den Umsätzen in der Zeit vor der Pandemie, darzustellen seien regelmäßig die Umsätze aus einem Zeitraum von fünf Jahren vor der Pandemie. Nur eine solche Darstellung und der sich daraus ergebende Vergleich mit dem während der Pandemie erzielten Umsätzen ermögliche die Feststellung, dass Umsätze pandemiebedingt zurückgegangen seien. Das sei hier aber nicht erfolgt.
Die von dem Beklagten gewünschte Vertragsverlängerung stehe in seinem einseitigen Interesse an der künftigen Erzielung von Einnahmen aus seinem Betrieb. Der Beklagte wolle auf diese Weise erreichen, die Gewinne, die er während der Pandemiezeit nicht erwirtschaften konnte, nachholen zu können.
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