Eigenbedarf: Auch bei beabsichtigtem Verkauf der zuvor selbst bewohnten Vermieterwohnung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.09.2025 (Az. VIII ZR 289/23) die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung zugunsten des Vermieters gestärkt.

Kündigung der Mieterwohnung, um diese während Umbau der Vermieterwohnung zwecks Verkaufs zu bewohnen

Im konkreten Fall bewohnte der Vermieter und Kläger das 4. Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses. Darüber befand sich ein bisher nicht ausgebautes Dachgeschoß. Beide stehen im Eigentum des Vermieters und sollten um- und ausgebaut sowie zu einer Wohneinheit baulich zusammengelegt werden.

Aus diesem Grund kündigte er die ebenfalls in seinem Eigentum stehende Wohnung der beklagten Mieterin im 3. Obergeschoß wegen Eigenbedarfs. Der Vermieter beabsichtigte also, die Wohnung der Mieterin dauerhaft zu bewohnen, seine ehemalige Wohnung sollte dann nach Umbau verkauft werden.

Verwertungskündigung? Weiter Eigenbedarf.

Während die Vorinstanz noch davon ausging, dass es mit der Veräußerung seiner bisher bewohnten Wohnung eigentlich um eine Verwertung und damit eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB handele, deren Voraussetzungen nicht vorlägen, schloß sich der Bundesgerichtshof dieser rechtlichen Bewertung nicht an:

Die Gerichte seien nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Es dürfe lediglich – unter sorgfältiger Würdigung der Einzelfallumstände – überprüft werden, ob der Wunsch ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sei.

Wie im konkreten Fall sei das Nutzungsinteresse des Vermieters auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt habe. Das gelte auch für die hier in Rede stehende Veräußerung der bisher vom Vermieter selbst genutzten Wohnung.

Es handele sich auch nicht um eine Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Es gehe nicht um den Verkauf einer vermieteten Wohnung, an deren wirtschaftlichen Verwertung sich der Vermieter angesichts eines bestehende Mietverhältnisses gehindert sehe.

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