Im mit Urteil vom 17.01.2025 (Az. 46 C 55/24) entschiedenen Fall hat sich das Amtsgericht Gießen mit einem Sachverhalt befasst, in dem eine missverständliche Mieterhöhung Grundlage einer Kündigung der Vermieterin war.
Inhalt
Unklare Mieterhöhung
Die Mieter hatten einem Mieterhöhungsverlangen auf 600 EUR zugestimmt. Die Vermieterin ging aber davon aus, dass zusätzlich noch die Betriebskostenvorauszahlung geschuldet sei, daher ein Gesamtbetrag von 702,62 EUR.
Der Wortlaut der Erhöhung lautete: “[…] Der bislang gezahlte Mietzins in Höhe von 501,07 € (vormals 980,- DM) ist seit dem Jahre 1996 unverändert. […] Unter Bezugnahme auf § 558 BGB bitten wir Sie, in eine Erhöhung des Mietzinses für ihre Wohnung mit Wirkung vom 01.05.2022 auf 600,-€ einzuwilligen. […]“.
Fristlose Kündigung
Nach einem Zeitablauf von 16 Monaten kündigte sie wegen eines entsprechenden Zahlungsrückstands fristlos. Als Begründung wurde angegeben, dass die Mieter mit einer Miete in Höhe von 1.636,16 EUR in Verzug seien, da sie seit Mai 2022 jeweils monatlich eine um 102,26 EUR zu geringe Miete gezahlt hätten (16 x 102,26 EUR).
Das Amtsgericht verneint allerdings einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Vermieters, weil die Kündigung unwirksam sei.
Rechtsmissbräuchlichkeit: Abmahnung und Zeitablauf
Selbst wenn die geschuldete Warmmiete wegen zusätzlich geschuldeter Betriebskostenzahlung tatsächlich höher lag, wäre die ausgesprochene Kündigung nach § 242 BGB als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Denn aufgrund der unbeanstandeten Zahlungen der Beklagten der ursprünglichen Vormiete hätte es vorliegend einer Abmahnung bedurft. Die Vermieterseite hätte erkennbar müssen, dass die Mieter aufgrund des Zustimmungsverlangen davon ausgingen, dass der nunmehr geschuldete Bruttomietzins 600,00 EUR betrage, der auch gezahlt wurde.
Sofern der Zahlungsverzug auf einem für den Vermieter offenkundigen Versehen beruhe, bedürfe es nach zutreffender Ansicht einer Abmahnung. Die Rechtsmissbräuchlichkeit nach § 242 BGB folge insbesondere auch daraus, dass die Vermieterin über einen Zeitraum von 16 Monaten zugewartet habe, bis der vermeintliche Zahlungsverzug einen kündigungsrelevanten Umfang nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB erreichte.
Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB sei aus denselben Gründen nach § 242 BGB als rechtsmissbräuchlich anzusehen.
BGH-Urteile im Mietrecht
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