Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.08.2025 (Az. VII ZR 250/23) zur Frage der Haftung eines vermietenden Wohnungseigentümers nach Verletzung der Räum- und Streupflicht Stellung genommen.
Im konkreten Sachverhalt war durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ein professioneller Hausmeisterdienst unter anderem mit der Schneebeseitigung und dem Streuen beim Glatteis beauftragt. Die Mietpartei stürzte beim Verlassen des Hauses auf einem Weg, der sich im gemeinschaftlichen Eigentum befindet.
Die Mieterin nimmt die Vermieterin erfolgreich unter anderem auf Schmerzensgeld in Anspruch.
Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Vermieterin ihre Räum- und Streupflicht als mietvertragliche Nebenpflicht verletzt habe.
Die dem Vermieter grundsätzlich obliegende Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) erstrecke sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen.
Diese Grundsätze gelten nach der Entscheidung auch dann, wenn der Vermieter wie hier nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei.
Im Ergebnis komme es nämlich entscheidend auf die Stellung der Vermieterin als Partei des Mietvertrags an. Denn ein Mieter, der von einem Wohnungseigentümer eine Wohnung anmietete, sei nicht weniger schutzwürdig als derjenige, dessen Vermieter nicht Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei, zumal die Eigentumsverhältnisse an der Mietwohnung und am Grundstück, auf dem sich die Mietsache befinde, für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags häufig nicht erkennbar wären.
Die Vermieterin hafte außerdem für das Verhalten des Hausmeisterdienstes nach § 278 BGB.
Gemäß § 278 Satz 1 Alt. 2 BGB habe der Schuldner ein Verschulden der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bediene, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Denn anders als ein außenstehender Dritter, der mit den Gefahren in Kontakt kommt, vor dem ihn die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht schützen wolle, habe sich der Mieter den Vermieter als seinen Vertragspartner ausgesucht und dürfe daher berechtigterweise darauf vertrauen, dass dieser ihm für die Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag hafte. Zudem habe der Mieter im Regelfall auf die Auswahl des Dritten, derer sich der Vermieter zur Erfüllung seiner (Schutz-)Pflichten aus dem Mietvertrag bediene, keinen Einfluss.
BGH-Urteile im Mietrecht
Kennen Sie schon unsere BGH-Urteilsübersicht zum Mietrecht? Aktuelle Mietrechtsurteile des BGH für Sie zusammengefasst. Eine besondere Kennzeichnung ermöglicht einen schnellen Überblick dahingehend, ob die jeweilige BGH-Entscheidung eher vermieterfreundlich ausfällt.
Schneeräum- und Streupflicht (Merkblatt)
Kennen Sie schon unser Merkblatt zur Räum- und Streupflicht?