Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass auch die Einbringung vermieteten Wohnraums in eine aus Familienangehörigen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB auslöst. Eine Ausnahme für Familiengesellschaften besteht in dieser Konstellation nicht.
Umwandlung, Einbringung in GbR und Eigenbedarfskündigung
Der Beklagte war seit 2004 Mieter einer Wohnung in München. Im Jahr 2021 erwarb ein neuer Eigentümer das Mehrfamilienhaus als Alleineigentümer. Noch im selben Jahr teilte er das Gebäude in Wohnungseigentum auf. Anschließend gründete er gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden volljährigen Kindern eine GbR, deren Zweck unter anderem die Verwaltung des Grundstücks war.
Das Grundstück wurde in Erfüllung der gesellschaftsvertraglichen Einlagepflicht auf die GbR übertragen und diese als Eigentümerin der einzelnen Wohnungseinheiten im Grundbuch eingetragen. Kurz darauf kündigte die GbR das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten einer Tochter.
Der Mieter berief sich auf die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB. Danach kann sich ein Erwerber von Wohnungseigentum, das nach Überlassung an den Mieter begründet wurde, für einen bestimmten Zeitraum – regelmäßig drei Jahre, in angespannten Wohnungsmärkten auch länger – nicht auf Eigenbedarf berufen. Das Berufungsgericht wies die Räumungsklage mit der Begründung ab, die Sperrfrist sei noch nicht abgelaufen. Der BGH bestätigte diese Entscheidung.
Einbringung in die GbR als „Veräußerung“
Nach Auffassung des Senats stellt die Einbringung des Grundstücks in die GbR eine „Veräußerung“ im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB dar. Entscheidend sei der Eigentumswechsel. Mit der Eintragung der GbR im Grundbuch sei diese neue Eigentümerin geworden und gemäß § 566 BGB in die Vermieterstellung eingetreten.
Damit habe sich auch das potenzielle Eigenbedarfsspektrum erweitert: Während zuvor nur der Alleineigentümer Eigenbedarf hätte geltend machen können, komme nun der Bedarf aller vier Gesellschafter in Betracht. Gerade diese durch Umwandlung und anschließende Übertragung entstehende erhöhte Verdrängungsgefahr solle § 577a BGB verhindern.
Keine Privilegierung für Familiengesellschaften
Nicht anwendbar sei hingegen die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, wonach bei Erwerb durch Angehörige derselben Familie oder desselben Haushalts keine Sperrfrist gilt. Diese Vorschrift betreffe ausschließlich Fälle, in denen ein noch ungeteiltes Mietshaus an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit veräußert wird – also Konstellationen des sogenannten „Münchener Modells“.
Im vorliegenden Fall sei jedoch bereits Wohnungseigentum begründet worden, sodass § 577a Abs. 1 BGB einschlägig sei. Eine analoge Anwendung oder teleologische Reduktion lehnte der BGH ab. Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke; der Gesetzgeber habe die Differenzierung bewusst vorgenommen.
Verfassungsrechtliche Einordnung
Auch verfassungsrechtliche Bedenken griffen nach Ansicht des Gerichts nicht durch. Die Kündigungssperrfrist stelle einen zulässigen Ausgleich zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters und dem Besitzrecht des Mieters dar. Der Gesetzgeber dürfe dem Bestandsschutzinteresse des Mieters nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum Vorrang einräumen, selbst wenn der Erwerber eine Familiengesellschaft ist.
Bedeutung für Vermieter
Das Urteil stärkt den Mieterschutz bei Umwandlungen in Wohnungseigentum deutlich. Familien-GbRs können die gesetzliche Sperrfrist nicht dadurch umgehen, dass sie das Objekt innerhalb der Familie übertragen. Entscheidend bleibt die gesetzlich vorgesehene Abfolge: Wird vermieteter Wohnraum nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, ist eine Eigenbedarfskündigung für die Dauer der Sperrfrist ausgeschlossen, unabhängig von der familiären Struktur des Erwerbers.
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