Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass ein Grundstückseigentümer gegen einen von ihm nicht beauftragten Immobilienmakler keinen Unterlassungs- oder Schadensersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 681, 678 BGB) wegen der öffentlichen Vermarktung von Innenraumfotos seiner Immobilie hat. Ein sachenrechtlicher Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB kann jedoch bestehen, wenn der Makler ohne Einwilligung des Eigentümers Innenraumfotos veröffentlicht.
Kein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA)
Der BGH verneint einen Anspruch des Eigentümers gegen den Makler aus GoA. Die allein im Auftrag des Mieters erfolgte Vermarktung der Immobilie durch den Makler ist keine Geschäftsbesorgung für den Eigentümer. Die Interessen des Eigentümers werden durch die Maklertätigkeit nur reflexhaft berührt. Ein unmittelbarer Eingriff in dessen Rechtskreis liegt erst vor, wenn es zu einem Vertragsabschluss oder einer entsprechenden Antragstellung kommt.
Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB
Der Eigentümer kann aber verlangen, dass der Makler die Veröffentlichung von Fotografien der Innenräume seiner Immobilie unterlässt, sofern keine Einwilligung des Eigentümers vorliegt. Die gewerbliche Nutzung solcher Fotos stellt eine abwehrbare Beeinträchtigung des Eigentums dar. Ob eine Einwilligung vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen.
Aufwendungsersatz für Abmahnung
Wird der Unterlassungsanspruch wirksam geltend gemacht, kann der Eigentümer die erforderlichen Rechtsanwaltskosten als Aufwendungsersatz nach §§ 677, 683, 670 BGB verlangen. Voraussetzung ist, dass die Abmahnung objektiv nützlich und zur Streitbeilegung geeignet war.
Das Urteil schafft Klarheit für Eigentümer und Makler: Makler, die ohne Einwilligung des Eigentümers Innenraumfotos einer Immobilie veröffentlichen, können zur Unterlassung und zum Ersatz der Abmahnkosten verpflichtet sein. Allerdings nicht auf Grundlage der GoA, sondern wegen einer Eigentumsbeeinträchtigung nach § 1004 BGB. Das Verfahren wurde zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
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