Der Bundesgerichtshof hat in zwei Grundsatzurteilen vom 20.05.2026 (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) klargestellt, dass Vermieter nach der Umstellung von einer durch Mieter selbst betriebenen Einzelofenheizung auf eine gewerbliche Wärmelieferung die Kosten hierfür nicht automatisch in vollem Umfang als Betriebskosten auf die Mieter umlegen dürfen. Die zentrale Vorschrift des § 556c BGB, die die Umlage von Wärmelieferungskosten nach Umstellung von vermieterseitiger Eigenversorgung regelt, ist auf diese Konstellation weder unmittelbar noch analog anwendbar.
Rechtliche Erwägungen
Nach Auffassung des BGH fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke im Gesetz: § 556c BGB setzt voraus, dass bereits vor der Umstellung eine Betriebskostentragungspflicht für Wärme bestand. Im entschiedenen Fall hatten die Mieter ihre Wohnungen zuvor eigenständig beheizt und keine Heizkosten als Betriebskosten an den Vermieter gezahlt. Die Vorschrift kann daher nicht auf Fälle übertragen werden, in denen die Mieter bislang selbst für die Wärmeversorgung verantwortlich waren.
Zurückverweisung an Vorinstanz
Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nach Ansicht des Gerichts nur insoweit in Betracht, als die Parteien nach der Umstellung zumindest stillschweigend eine Umlage der Wärmekosten vereinbart haben. Die bloße Zahlung von Heizkostenvorauszahlungen kann dabei als konkludente Zustimmung zu einer Umlage der Kosten gewertet werden, allerdings nur in dem Umfang, in dem diese auch bei einer zentralen Wärmeversorgung durch den Vermieter nach der Heizkostenverordnung angefallen wären. Ob darüber hinaus auch kalkulatorische Kosten (wie sie beim Contracting entstehen) umlagefähig sind, ist anhand der konkreten Vertrags- und Abrechnungslage zu prüfen und wurde an die Vorinstanz zur weiteren Aufklärung zurückverwiesen.
Die Urteile schaffen Klarheit für Vermieter und Mieter: Nach einer Umstellung von Mietereinzelöfen auf gewerbliche Wärmelieferung können Wärmelieferungskosten nicht automatisch in vollem Umfang als Betriebskosten umgelegt werden. Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang eine Umlagevereinbarung – ausdrücklich oder konkludent – getroffen wurde. Die Anwendung des § 556c BGB ist in solchen Fällen ausgeschlossen. Die Verfahren wurden zur weiteren Sachaufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen.
BGH-Urteile im Mietrecht
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