Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 12. Mai 2026 (23 S 78/25) klargestellt, dass eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens nur dann wirksam ist, wenn die Pflichtverletzungen im Kündigungsschreiben hinreichend konkretisiert werden. Im entschiedenen Fall scheiterten sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung des Vermieters an unzureichender Darlegung der behaupteten Vertragsverstöße. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung besteht daher nicht.
Formelle Anforderungen an die Kündigungsbegründung
Das Gericht betont, dass § 573 Abs. 3 BGB verlangt, die Kündigungsgründe so zu benennen, dass sie für den Mieter identifizierbar und überprüfbar sind. Allgemeine Hinweise auf „Störung des Hausfriedens“ oder „Beschimpfungen“ genügen nicht. Vielmehr müssen konkrete Vorfälle mit Angaben zu Zeit, Ort und Art des Verhaltens geschildert werden. Nur so kann der Mieter seine Verteidigung darauf ausrichten und wird der Zweck des Begründungserfordernisses erfüllt, eine nachträgliche Auswechslung der Kündigungsgründe zu verhindern.
Materielle Anforderungen an die Pflichtverletzung
Selbst soweit einzelne Vorwürfe (z.B. eine Beschimpfung am 22.11.2023 oder angebliche Prostitution) im Kündigungsschreiben ausreichend bezeichnet waren, fehlte es an substantiiertem Sachvortrag zu einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das Gericht stellt klar, dass etwa der Vorwurf der Prostitution nur dann tragfähig ist, wenn er durch konkrete, einlassungsfähige Tatsachen (z.B. Besucherzahl, Zeitraum, Verhalten) unterlegt wird. Die bloße Behauptung „ständig wechselnder Männerbesuch“ reicht nicht aus. Auch bei behaupteten Beleidigungen oder Beschimpfungen muss der Inhalt so konkretisiert werden, dass das Gewicht des Verstoßes und die Erheblichkeit für das Mietverhältnis beurteilt werden können.
Außerordentliche Kündigung: Zurechnung von Besucherhandlungen und Nachschieben von Gründen
Auch die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB scheiterte an der fehlenden Substantiierung eines wichtigen Grundes. Das Verhalten von Besuchern kann dem Mieter zwar grundsätzlich zugerechnet werden, doch müssen auch hier konkrete, dem Mieter zuordenbare Vorfälle dargelegt werden. Ein Nachschieben weiterer Kündigungsgründe im Prozess ist unzulässig, wenn diese nicht bereits im Kündigungsschreiben angelegt waren.
Das Urteil unterstreicht die hohen Anforderungen an die Konkretisierung von Pflichtverletzungen im Rahmen von Kündigungen wegen Störung des Hausfriedens. Vermieter müssen Vertragsverstöße im Kündigungsschreiben so genau schildern, dass der Mieter sich gezielt verteidigen kann. Pauschale oder wertende Angaben genügen nicht. Ohne hinreichend substantiierte und nachprüfbare Kündigungsgründe ist eine Kündigung unwirksam – und ein Räumungsanspruch scheidet aus.
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