Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ist im deutschen Mietrecht streng geregelt und unterliegt zahlreichen Voraussetzungen, Fristen und formellen Anforderungen. Im folgenden Artikel erläutern wir umfassend und praxisnah den Ablauf, die einzelnen Schritte und die Besonderheiten, die Sie als Vermieter beachten müssen, um eine wirksame Kündigung auszusprechen.
Inhalt
1. Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung
Die ordentliche Kündigung des Vermieters ist nur möglich, wenn das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Zu den berechtigten Interessen zählen insbesondere:
- Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
- Schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters: Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich, z. B. durch wiederholten Zahlungsverzug (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
- Wirtschaftliche Verwertung: Der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und erleidet dadurch erhebliche Nachteile (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB).
2. Angabe des Kündigungsgrundes
Der Vermieter muss den Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben klar und nachvollziehbar angeben (§ 573 Abs. 3 BGB). Nachträglich entstandene Gründe können nur berücksichtigt werden, wenn sie nach der Kündigung entstehen.
Praxis: Die Rechtsprechung verlangt eine nachvollziehbare und konkrete Darstellung des Kündigungsgrundes, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Kündigung zu überprüfen und ggf. Widerspruch einzulegen.
3. Form der Kündigung
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine elektronische Form (z. B. E-Mail) genügt nicht. Der Vermieter soll den Mieter zudem auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie dessen Form und Frist hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).
4. Berechnung und Einhaltung der Kündigungsfrist
Die Kündigungsfristen richten sich nach § 573c BGB und sind gestaffelt:
- Grundfrist: Drei Monate, wenn das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre besteht.
- Nach fünf Jahren Mietdauer: Sechs Monate Kündigungsfrist.
- Nach acht Jahren Mietdauer: Neun Monate Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 BGB).
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats ausgesprochen werden (§ 573c Abs. 1 BGB).
Besonderheiten:
Bei besonderem Wohnraum (z. B. möbliert, § 549 Abs. 2 BGB) gelten abweichende Fristen und Formvorschriften.
5. Erstellung des Kündigungsschreibens
Das Kündigungsschreiben sollte folgende Punkte enthalten:
- Kündigungsgrund: Klar und nachvollziehbar darlegen.
- Kündigungsfrist: Angabe ist nicht zwingend, aber empfehlenswert.
- Hinweis auf Widerspruchsrecht: Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter auf das Widerspruchsrecht hinweisen.
6. Zustellung der Kündigung
Die Kündigung wird mit Zugang beim Mieter wirksam. Der Vermieter sollte den Zugang nachweisbar gestalten (z. B. durch Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen).
7. Beachtung von Sperrfristen und Kündigungsausschlüssen
Vor Ausspruch der Kündigung sollte geprüft werden, ob im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss oder eine Sperrfrist vereinbart wurde. Solche Klauseln sind zulässig, aber zeitlich begrenzt und unterliegen strengen Anforderungen (§ 305 BGB, AGB-Recht).
Praxis: Kündigungsausschlüsse sind häufig in Formularmietverträgen enthalten. Ihre Wirksamkeit hängt von der konkreten Ausgestaltung ab.
8. Widerspruch des Mieters
Der Mieter kann nach § 574 BGB Widerspruch gegen die Kündigung einlegen, insbesondere bei Härtefällen (z. B. Krankheit, hohes Alter, fehlender Ersatzwohnraum). Der Widerspruch muss in Textform spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden (§ 574b BGB).
- Der Vermieter muss den Widerspruch prüfen und ggf. begründet zurückweisen.
- Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 BGB).
9. Abwicklung nach Kündigung
Nach Ablauf der Kündigungsfrist erfolgt die Übergabe der Wohnung. Der Vermieter hat Anspruch auf Rückgabe der Mietsache. Die Abrechnung der Mietsicherheit und etwaiger Nebenkosten erfolgt nach Rückgabe der Wohnung.
10. Abmahnung und Besonderheiten bei Pflichtverletzung
Eine Abmahnung ist für die ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht erforderlich, kann aber Bedeutung haben, wenn die Pflichtverletzung des Mieters nicht eindeutig ist. Die Rechtsprechung sieht die Abmahnung als Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt.
Muster Kündigungsschreiben Mietverhältnis
Sie sind auf der Suche nach einem Muster-Kündigungsschreiben? In unserem Shop finden Sie mehrere Muster für unterschiedliche Kündigungssituationen der Vermieterkündigung.
- Vermietertipp: Sie wünschen sich rechtliche Unterstützung im Vermieteralltag? Kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).