Sonderkündigungsrecht des Vermieters insbesondere bei Einliegerwohnung

§ 573a BGB regelt den besonderen Fall, dass der Vermieter dem Mieter auch ohne Vorliegen eines sog. berechtigten Interesses kündigen darf. Oft wird damit die Kündigung einer Einliegerwohnung in Verbindung gebracht, dies ist aber nur ein Anwendungsfall der Vorschrift. Wann der Vermieter gemäß § 573a BGB kündigen kann, klären wir im folgenden Artikel.

Sonderkündigungsrecht des Vermieters – Kein berechtigtes Interesse erforderlich

§ 573a Abs. 1 BGB lautet:

§ 573a BGB regelt den einzigen Fall, in dem der Vermieter ohne Vorliegen eines sog. berechtigten Interesses seinem Mieter kündigen kann. Dies ist nach dem Wortlaut dann möglich, wenn es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt und der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt.

§ 573a Abs. 2 BGB weitet dieses Kündigungsrecht auch auf Sachverhalte aus, in denen der Vermieter Wohnraum in seiner eigenen Wohnung vermietet hat und vertraglich nicht möblieren muss.

§ 573a Abs. 2 BGB lautet:

Auch wenn § 573 BGB auf den ersten Blick ein Recht des Wohnraumvermieters zur ordentlichen Kündigung festlegt, handelt es sich tatsächlich um eine mieterschützende Vorschrift: Anders als im allgemeinen Mietrecht ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter von Wohnraum nur dann zulässig, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ausnahmeregelung wegen enger räumlicher Nähe

Der Gesetzgeber hat diese Ausnahme wegen des in der Regel engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter geschaffen. Das Vermieterkündigungsrecht im Zweifamilienhaus nach § 573a BGB ist daher grundsätzlich nicht dadurch beschränkt, dass Sie das Eigentum erwerben und dann eine Wohnung selbst beziehen.

Ein Vertrauensschutz zugunsten des Mieters besteht in einem solchen Fall nur ausnahmsweise, etwa wenn der Vermieter durch sein Verhalten einen besonderen Vertrauenstatbestand des Inhalts geschaffen hat, das betreffende Haus selbst nie zu beziehen.

Nach der Rechtsprechung hat ein Mieter, der eine erkennbar unter das vereinfachte Vermieterkündigungsrecht fallende Wohnung anmietet, das Risiko auf sich genommen, dass der Vermieter eines Tages berechtigterweise die andere Wohnung bezieht.

Voraussetzungen Sonderkündigungsrecht des Vermieters

Das Sonderkündigungsrecht besteht nur, wenn der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt. Der Vermieter muss einen Teil der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken nutzen.

Zum Begriff des Gebäudes: Nach überwiegender Ansicht in Literatur und Instanzenrechtsprechung kommt es grundsätzlich auf die Verkehrsanschauung an. Daher wurden beispielsweise zwei aneinandergebaute Bungalows nicht mehr als ein Gebäude im Sinne der Vorschrift betrachtet. Der Bundesgerichtshof fügt dem eine technisch-funktionale Komponente hinzu: In seiner Entscheidung vom 25.06.2008 (Az. VIII ZR 307/07) stellt er etwa klar, dass eine Doppelhaushälfte als „Gebäude“ im Sinne der Vorschrift gesehen wird, so dass der in der angebauten Doppelhaushälfte wohnende Vermieter nicht nach § 573a BGB kündigen kann. Selbiges gilt nach der Rechtsprechung für einen Reihenhausblock: Hier wird nur ein Reihenhaus als „Gebäude” bejaht.

Dabei muss es sich nicht um eine Wohnung handeln. Es genügt, wenn das Gebäude im Wesentlichen vom Mieter genutzt wird und der Vermieter lediglich ein Zimmer bewohnt. Nach der im obigen Absatz genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs gilt zugunsten des Vermieters wie folgt: „Deshalb ist aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit das Sonderkündigungsrecht auch dann gegeben, wenn Vermieter und Mieter in dem gemeinsam bewohnten Gebäude keine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben, wenn es insbesondere – wie hier – an einem gemeinsamen Treppenhaus und an einem gemeinsamen Hauseingang fehlt und auch sonstige gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen nicht vorhanden sind.“.

Zum Begriff der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (§ 573a Abs. 2 BGB): Das wird dann angenommen, wenn sich die Wohnbereiche des Vermieters und Mieters innerhalb der abgeschlossenen Wohnung des Vermieters überschneiden. Erforderlich ist  eine Funktionsverknüpfung der beiden Wohnbereiche, die zu spürbaren Gebrauchsüberschneidungen führt. Verfügt die Vermieterwohnung also über eine eigene Wohnungseingangstür, die von gemeinsam genutzten sog. Verkehrsflächen (Flur, Treppenhaus) abschließt, soll § 573a Abs. 2 BGB nicht erfüllt sein.

Zum Begriff des Wohnens: Es wird von der Literatur überwiegend vertreten, dass der Vermieter nicht seinen Lebensmittelpunkt in einer der Wohnungen haben muss. Vielmehr komme es auf eine gewisse Nutzungsintensität und ein das Mieterinteresse überwiegende Alleinnutzungsinteresse des Vermieters an. Auch eine Zweitwohnung wird daher unter den Begriff des Wohnens eingeordnet werden können.

Bei einer Nutzung zu gewerblichen Zwecken besteht kein Sonderkündigungsrecht. Dies gilt auch dann, wenn ein Teil der Gewerberäume so eingerichtet ist, dass der Vermieter dort wohnen könnte. Gelegentliche Übernachtungen in den Gewerberäumen machen diese nicht zur Wohnung. Der Vermieter muss selbst in dem Gebäude wohnen.

Bei einer Vermietermehrheit muss mindestens ein Vermieter in dem Gebäude wohnen. Es genügt nicht, wenn die Wohnung durch einen Ehegatten oder Verwandten des Vermieters bewohnt wird.

Bei einer Vermietung durch eine juristische Person ist das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen. Ist der Vermieter nicht der Eigentümer, so besteht kein Sonderkündigungsrecht, wenn zwar der Eigentümer, nicht aber der Vermieter im Haus wohnt.

Nach dem Bundesgerichtshof ist das Sonderkündigungsrecht zugunsten des Vermieters allerdings auch dann gegeben, wenn eine dritte Wohnung vorhanden ist, diese aber schon vor dem Vertragsschluss mit dem zu kündigenden Mieter als Gewerberaum genutzt wurde.

Der Bundesgerichtshof begründet diese Ansicht damit, dass die Beschränkung auf „Wohngebäude“ in einer früheren Fassung der Vorschrift nicht mehr vorhanden ist und der Gesetzgeber diese Beschränkung bewusst aufgehoben hat.