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Sonderkündigungsrecht des Vermieters bei Einliegerwohnung

Sonderkündigungsrecht des Vermieters bei Einliegerwohnung

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§ 573a BGB regelt den besonderen Fall, dass der Vermieter dem Mieter auch ohne Vorliegen eines sog. berechtigten Interesses kündigen darf. Wann dies genau der Fall ist, klären wir im folgenden Artikel.

Sonderkündigungsrecht des Vermieters – Kein berechtigtes Interesse erforderlich

§ 573a Abs. 1 BGB lautet:

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

§ 573a BGB regelt den einzigen Fall, in dem der Vermieter ohne Vorliegen eines sog. berechtigten Interesses seinem Mieter kündigen kann. Dies ist nach dem Wortlaut dann möglich, wenn es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt und der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt.

Ausnahmeregelung wegen enger räumlicher Nähe

Der Gesetzgeber hat diese Ausnahme wegen des in der Regel engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter geschaffen. Das Vermieterkündigungsrecht im Zweifamilienhaus nach § 573a BGB ist daher grundsätzlich nicht dadurch beschränkt, dass Sie das Eigentum erwerben und dann eine Wohnung selbst beziehen.

Ein Vertrauensschutz zugunsten des Mieters besteht in einem solchen Fall nur ausnahmsweise, etwa wenn der Vermieter durch sein Verhalten einen besonderen Vertrauenstatbestand des Inhalts geschaffen hat, das betreffende Haus selbst nie zu beziehen.

Nach der Rechtsprechung hat ein Mieter, der eine erkennbar unter das vereinfachte Vermieterkündigungsrecht fallende Wohnung anmietet, das Risiko auf sich genommen, dass der Vermieter eines Tages berechtigterweise die andere Wohnung bezieht.

Voraussetzungen Sonderkündigungsrecht des Vermieters

Das Sonderkündigungsrecht besteht nur, wenn der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt. Der Vermieter muss einen Teil der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken nutzen.

Dabei muss es sich nicht um eine Wohnung handeln. Es genügt, wenn das Gebäude im Wesentlichen vom Mieter genutzt wird und der Vermieter lediglich ein Zimmer bewohnt.

Bei einer Nutzung zu gewerblichen Zwecken besteht kein Sonderkündigungsrecht. Dies gilt auch dann, wenn ein Teil der Gewerberäume so eingerichtet ist, dass der Vermieter dort wohnen könnte. Gelegentliche Übernachtungen in den Gewerberäumen machen diese nicht zur Wohnung. Der Vermieter muss selbst in dem Gebäude wohnen.

Bei einer Vermietermehrheit muss mindestens ein Vermieter in dem Gebäude wohnen. Es genügt nicht, wenn die Wohnung durch einen Ehegatten oder Verwandten des Vermieters bewohnt wird.

Bei einer Vermietung durch eine juristische Person ist das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen. Ist der Vermieter nicht der Eigentümer, so besteht kein Sonderkündigungsrecht, wenn zwar der Eigentümer, nicht aber der Vermieter im Haus wohnt.

Nach dem Bundesgerichtshof ist das Sonderkündigungsrecht zugunsten des Vermieters allerdings auch dann gegeben, wenn eine dritte Wohnung vorhanden ist, diese aber schon vor dem Vertragsschluss mit dem zu kündigenden Mieter als Gewerberaum genutzt wurde.

Der Bundesgerichtshof begründet diese Ansicht damit, dass die Beschränkung auf „Wohngebäude“ in einer früheren Fassung der Vorschrift nicht mehr vorhanden ist und der Gesetzgeber diese Beschränkung bewusst aufgehoben hat.

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