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Zimmer vermieten im eigenen Haus – Das ist zu beachten

Zimmer vermieten im eigenen Haus – Das ist zu beachten

Zimmer vermieten im eigenen Haus
Zuletzt aktualisiert am 24.09.2020

In Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus steht Wohnraum zur Verfügung, den Sie gerne vermieten würden? Bevor Sie ein oder mehrere Zimmer im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung vermieten, sollten Sie als Vermieter einige Dinge beachten.

Wohnraum vermieten im eigenen Haus – Darauf sollten Sie achten

Möchten Sie Wohnraum in Ihrem eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung vermieten, so muss sich das Zimmer bzw. müssen sich die Zimmer zunächst überhaupt in einem wohntauglichen Zustand befinden.

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter in § 535 Abs. 1 BGB dazu, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, was die Übergabe in vertragsgemäßem Zustand und auch die Erhaltung während der Mietzeit bedeutet.

Stellen Sie sich also selbst die Frage, was Sie mindestens für ein angemessenes Wohnen erwarten würden:

  • Kann das Zimmer beheizt werden?
  • Ist eine ausreichende Stromversorgung gesichert?
  • Ist das Zimmer verschließbar?
  • Wie gestaltet sich der Zugang für Sie selbst möglich wenig störend?

Das sind grundsätzliche Fragen, die aber anfangs geklärt werden müssen.

Als Vermieter müssen Sie auch entscheiden, ob Sie das Zimmer unmöbliert oder möbliert vermieten möchten.

Der Vorteil eines unmöblierten Zimmers kann sein, dass Sie sich um nichts weiter als den Raum selbst kümmern müssen.

Bei einer möblierten Vermietung erstreckt sich Ihre Instandsetzungspflicht in der Regel auch auf die Möbel, die Grundmiete kann aber entsprechend höher angesetzt werden. Außerdem ist bei einer Verpflichtung des Vermieters zur Möblierung die Kündigung und Befristung des Mietvertrages einfacher.

Zimmer vermieten im eigenen Haus – Welcher Vertrag passt am besten?

Möchten Sie Wohnraum in Ihrer eigenen Wohnung oder Ihrem Haus vermieten, so stellt sich weiterhin die Frage, welcher Vertrag am besten verwendet werden sollte.

Wichtig ist grundsätzlich, bei jeder Neuvermietung einen aktuellen Mietvertrag zu verwenden. Unwirksame Regelungen in einem Vertrag, die auf neuer Rechtsprechung oder zwischenzeitlicher Neuerungen entstanden sind, fallen in der Regel negativ auf den Vermieter zurück.

Ein wichtiges Beispiel ist das Thema Schönheitsreparaturen, zu dem der Bundesgerichtshof erst im Juli 2020 letztmals entschieden hat. Entspricht die Klausel im Vertrag nicht mehr den höchstrichterlichen Vorgaben, muss der Vermieter nach dem gesetzlichen Grundsatz die Schönheitsreparaturen ausführen.

Der Vertrag sollte auch gesetzliche Besonderheiten berücksichtigen, die bei der Vermietung eines Zimmers zugunsten des Vermieters gelten können. So kann etwa die Erfassung der Kosten des Betriebs der Heizungs- und Warmwasserversorgung nach der Heizkostenverordnung in der Regel entfallen und neben der Betriebskostenvorauszahlung als Pauschale gewählt werden, so dass als einer der wenigen Ausnahmefälle eine sog. „Warmmiete“ möglich wird.

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Verträge, Formulare & Merkblätter für Vermieter

Hier erhalten Sie die wichtigsten Standardverträge zur Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen sowie Merkblätter und Skripten.

Zimmervermietung in der eigenen Wohnung – Energieausweis notwendig?

Durch den Energieausweis soll der Mieter ermitteln können, welche Energiekosten auf ihn zukommen werden. Ob er auch für die Vermietung eines einzelnen Zimmers erforderlich ist, hängt von den konkreten Umständen ab.

Nach § 16 Abs. 2 EnEV gilt die Energieeinsparverordnung für den Vermieter

eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

Ob ein einzelnes Zimmer schon eine selbständige Nutzungseinheit darstellt, hängt von Gegebenheiten wie dem Vorhandensein eines eigenen Bades oder einer eigenen Kochgelegenheit ab.

Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises kann also bestehen.

Der Vermieter muss in diesem Fall darauf achten, dass der Energieausweis nicht zum Vertragsinhalt gemacht wird, beispielsweise als Anlage zum Vertrag. Damit kann der Inhalt Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarungen werden und bei Abweichungen ein Mangel mit Minderungsrecht des Mieters gegeben sein.

Wohnraum im Wohnraum vermieten – Wie werden die Nebenkosten berechnet?

Aus praktischen Gründen sollte, für die auf den Mieter nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten eine Pauschale gewählt werden, das ist gesetzlich zulässig.

Der Vermieter muss daher jährlich auch keine Abrechnung über die Betriebskosten erstellen, da der Mieter einen vertraglichen vereinbarten festen monatlichen Betrag zahlt.

Auch die Heizkosten müssen in der Regel nicht erfasst und abgerechnet werden. Grund ist § 2 der Heizkostenverordnung, nach dem diese für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, nicht gilt. Außerdem hilft die Vorschrift des § 11 Abs. 1 Nr. 1 b), nach dem die Vorschriften auf Räume nicht anwendbar ist, bei denen

das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.

Es kann also tatsächlich eine echte Warmmiete (Inklusivmiete) vereinbart werden.

Vermietung von Wohnraum im eigenen Haus – Auch dauerhaft nur kurzfristig vermietbar, z. B. über Airbnb?

Grundsätzlich ist die dauerhafte kurzfristige Vermietung mietrechtlich erlaubt.

In manchen größeren Städten existieren allerdings gesetzliche Einschränkungen mit dem Ziel, den Wohnraum nicht der örtlichen Bevölkerung zu entziehen. So ist etwa in Berlin die sog. Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich verboten.

Wir empfehlen daher, sich in Städten mit entsprechenden Einschränkungen vorab zu informieren, wann eine Zweckentfremdung vorliegt und ob und wie eine Genehmigung durch die zuständige Behörde erfolgen kann.

Soweit uns bekannt, dürfte eine Zweckentfremdung nach den jeweiligen Regelungen nicht vorliegen, wenn das Zimmer für mindestens zwei Monate vermietet wird und der Mieter für diese Zeit auch seinen Lebensmittelpunkt in das Zimmer verlegt.

Zu beachten sind über das Mietrecht hinaus bei kurzfristiger Vermietung in der Regel auch baurechtliche Vorschriften. Es ist grundsätzlich unzulässig, ohne genehmigte Nutzungsänderung dort Ferienwohnungen zu schaffen, wo lediglich eine Baugenehmigung für privates Wohnen vorliegt.

Zimmer vermieten eigenes Haus eigene WohnungAuch bei der dauerhaften kurzfristigen Vermietung sind mietrechtliche Regelungen zu beachten

Vermietung von Wohnraum im eigenen Haus – Befristung des Mietvertrags möglich?

Das ist in Deutschland nicht ohne weiteres möglich. Soll Wohnraum im Wohnraum des Vermieters nach dem Willen der Vertragsparteien nur für eine relativ kurze Zeit überlassen werden, kommen hier 3 Arten von Mietverträgen in Betracht.

Möglich ist zum einen die Vereinbarung eines sogenannten Zeitmietvertrages, der in § 575 BGB geregelt ist.

Dabei handelt es sich um einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit, weil der Vermieter ein gesetzlich anerkanntes Befristungsinteresse hat und dieses dem Mieter bei Vertragsschluss bereits mitteilt. Als Befristungsinteresse kommen in Betracht:

  • (1) Eigennutzung: Der Vermieter will die Räume selbst oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen
  • (2) Baumaßnahmen: Der Vermieter will die Räume modernisieren oder verändern
  • (3) Betriebsbedarf: Die Wohnung soll einem Betriebsangehörigen zur Verfügung gestellt werden.

Bei einem Mietverhältnis von kurzer Dauer kann aber zum anderen auch ein Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegen.

In Abgrenzung zum Zeitmietvertrag handelt es sich dabei um ein Mietverhältnis, bei dem beide Vertragsparteien davon ausgehen, dass die Mietsache nicht zum ständigen Lebensmittelpunkt des Mieters wird, sondern lediglich auf Grund solcher Anlässe genutzt wird, die ihrer Natur nach von kurzer Dauer sind.

Dieser Vertragszweck ist nach der Rechtsprechung in der Regel bei der Vermietung von Hotel-, Pensionszimmern und Ferienwohnungen gegeben, die beispielsweise für Montagearbeiten, einen Geschäftsaufenthalt, zur Überbrückung der Fertigstellung eigenen Wohnraums oder an Besucher vermietet werden. Ein solcher Mietvertrag kann befristet werden oder alternativ wegen § 573c Abs. 2 BGB eine kürzere Kündigungsfrist als die gesetzlichen drei Monate für beide Seiten vereinbart werden.

Eine besondere gesetzliche Regelung existiert in § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB für den Fall, dass ein oder mehrere Zimmer in der Wohnung oder im Haus des Vermieters vermietet werden (jedoch nicht an eine Familie) und der Vermieter vertraglich zur mindestens überwiegenden Möblierung verpflichtet ist. Wichtig ist, dass diese Verpflichtung zur Möblierung im Mietvertrag besteht und die Möblierung nicht bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden ist. Dann darf der Mietvertrag befristet werden, alternativ gilt wegen § 573c Abs. 3 BGB eine Kündigungsfrist für beide Seiten bis zum 15. eines Monats zum Monatsende.

Ebenfalls interessant:

Vermietung von Wohnraum im Wohnraum – Gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nach § 556d Abs. 1 BGB nur, wenn der Wohnraum in einem Gebiet liegt, das durch Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt wurde. Dies ist also vorab zu klären.

Gilt die Mietpreisbremse, ist sie nach dem Gesetzeswortlaut bei Mietverträgen über Wohnraum anwendbar, also auch für die Vermietung einzelner Zimmer unabhängig davon, ob diese möbliert oder unmöbliert sind. Erhebliche Probleme macht bei einzelnen Zimmern aber die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die um maximal 10 Prozent überschritten werden darf.

Allerdings: Die Mietpreisbremse gilt nach 549 Abs. 2 BGB nicht, wenn das Zimmer nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (also in der Regel wie eine Ferienwohnung) oder bei dauerhafter Vermietung Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, wenn das Zimmer möbliert vermietet wird. Im letztgenannten Fall darf allerdings das Zimmer nicht an eine Familie überlassen werden.

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