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Schönheitsreparaturen – Wirksame Übertragung auf den Mieter

Schönheitsreparaturen – Wirksame Übertragung auf den Mieter

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Zuletzt aktualisiert am 11.08.2022

Viele Mietverträge enthalten Klauseln für sogenannte “Schönheitsreparaturen”. Darin wird zumeist die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter übertragen. Was Schönheitsreparaturen genau sind, ob und unter welchen Voraussetzungen Sie als Vermieter diese auf den Mieter abwälzen können, klären wir im folgenden Artikel.

Was sind Schönheitsreparaturen? 

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen gehört zu dem Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Schönheitsreparaturen sind nach einer älteren gesetzlichen Definition (§ 28 II. Berechnungsverordnung) das

Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Das bedeutet nach der Rechtsprechung für einen Fußboden, der mit einem Teppichbelag versehen ist auch, dass der Teppich einer Grundreinigung zu unterziehen ist. Es handelt sich um Arbeiten, die der Beseitigung typischer Gebrauchsspuren dienen, weder aufwendig noch durch unsachgemäßen Gebrauch des Mieters erforderlich geworden sind. Sind die Abnutzungserscheinungen dagegen auf einen nicht ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache zurückzuführen, liegt eine Sachbeschädigung vor, die entweder vom Mieter oder vom Vermieter zu vertreten sein kann. Liegt der Ursprung beim Mieter, haftet er für eine Sachbeschädigung als Eigentumsverletzung gegenüber dem Vermieter.  

Keine Schönheitsreparaturen sind auf Grundlage der oben genannten Definition also beispielsweise die Beseitigung von Schäden an Putz und Mauerwerk, die Erneuerung von Teppichböden, das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, die Beseitigung von Löchern in Fliesen und Wänden sowie das Steichen der Außenfenster, Balkone und Terrassen.

Der Bundesgerichtshof hatte in den vergangenen Jahrzehnten mehrfach zum Ausdruck gebracht, dass eine Übertragung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter möglich sein muss, da die Miete ansonsten höher ausfalle, da der Vermieter die Arbeiten durch den Mieter als Verkehrssitte in seine Berechnung mit einbeziehe.  

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Schönheitsreparaturen: Grundsätzliche Pflicht des Vermieters

Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen liegt nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich beim Vermieter, da es sich um Aufwendungen zur Sicherung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache handelt:

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Es ist also immer dann der Vermieter verpflichtet, wenn im Mietvertrag keine oder unwirksame Regelungen zur Übertragung getroffen wurden und sich der Vermieter auch nicht wirksam von seiner Verpflichtung freigezeichnet hat. 

Schönheitsreparaturen: Übertragung auf den Mieter bei Beachtung bestimmter Voraussetzungen möglich

Auch wenn die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich beim Vermieter liegt, so kann diese Pflicht auf den Mieter abgewälzt werden, da § 535 keine Klausel enthält, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Regelung unwirksam wäre. Der Bundesgerichtshof hat dazu in den letzten Jahren jedoch einige einschränkende Voraussetzungen aufgestellt. 

Es handelt sich immer um eine vertragliche Leistungspflicht, die den Mieter in Person verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn formuliert ist, dass der Mieter „die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt“. Vom Mieter kann nicht verlangt werden, dass ein Fachhandwerker beauftragt wird. Es kann lediglich verlangt werden, dass sie Reparaturen fachgerecht vorzunehmen sind.  

  • Tipp: In unserem Mietvertrag für Wohnraum ist eine entsprechende Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bereits enthalten.

Schönheitsreparaturen: Übertragung auf den Mieter bei unrenoviert überlassener Wohnung 

Der Mieter darf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mit einem Renovierungsbedarf aus einem Zeitraum vor Beginn seines Mietverhältnisses belastet werden, siehe hierzu Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13.

Wurde die Wohnung also ursprünglich unrenoviert oder renovierungsbedürftig an den Mieter überlassen, kann die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm bei Mietbeginn ein angemessener Ausgleich gewährt wurde, etwa durch Verzicht auf die ersten 3 Monatsmieten. 

Dies gilt auch für bereits bestehende Verträge, da der Bundesgerichtshof einen Bestandsschutz ablehnt (“Selbst in Fällen, in denen eine vergleichbare Klausel zuvor nicht beanstandet worden ist, hat ihr Verwender aber – unbeschadet besonders gelagerter Sachverhalte – im Allgemeinen das Risiko zu tragen, dass die Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners als unwirksam beurteilt wird.”).

Sonderfall: Unwirksame Übertragung auf den Mieter bei unrenoviert überlassener Wohnung und zwischenzeitlicher erheblicher Verschlechterung des Zustands

Allerdings trifft den Vermieter für den Fall des fehlenden Ausgleichs – der Mieter muss dann also wegen unwirksamer Übertragung der Pflicht auf ihn keine Schönheitsreparaturen durchführen – bei deutlicher Verschlechterung des unrenovierten Anfangszustands bezogen auf den Zeitpunkt der Übergabe weiterhin seine allgemeine Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB mit der Folge, dass grundsätzlich durch den Vermieter der vertragsgemäße Anfangszustand wiederhergestellt werden müsste.

Nach den Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 08.07.2020 (Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) ist das aber in der Regel nicht praktikabel und auch wirtschaftlich nicht sinnvoll, den ursprünglich unrenovierten Zustand wiederherzustellen. Der Mieter kann daher vom Vermieter als Instandsetzung die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, die die Mietsache in einen frisch renovierten Zustand versetzt, wenn sich der ursprüngliche unrenovierte Zustand deutlich verschlechtert hat. Da der Mieter durch diese Arbeiten allerdings einen besseren als den vertraglich geschuldeten unrenovierten Zustand erhält, muss er in der Regel an den für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten in Höhe von 50 Prozent beteiligt werden, wenn keine konkreten Besonderheiten vorliegen.

Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dürfte zur Folge haben, dass sich der Mieter zu 50 Prozent an der Fachhandwerkerrechnung des Vermieters beteiligen muss, wenn sich der Vermieter von sich aus dazu entschließt, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der wirtschaftlich denke Vermieter hat daran sicher ein Interesse. Allerdings sieht das Amtsgericht Ibbenbüren vom 27.05.2021 (Az. 30 C 330/20) dies anders: Dies gelte dann nicht, wenn der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen gar nicht verlange. Nach Ansicht des Gerichts würde so die Schönheitsreparaturenklausel durch die Hintertür wieder eingeführt, was zu einer Umgehung der AGB-Regelungen führen würde, die ursprünglich zur Unwirksamkeit der Klausel geführt hätten.

Sonderfall: Keine Übertragung auf den Mieter bei unrenoviert überlassener Wohnung und gleichzeitige Freizeichnung des Vermieters von seiner Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Als Folge der nur unter bestimmten Bedingungen auf den Mieter zu übertragenden Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen streben einige Vermieter an, zwar auf diese Übertragung auf den Mieter zu verzichten, aber bei unrenoviert überlassenen Mietsachen auch ihre dahingehende eigene Verpflichtung auszuschließen.

Dies liegt im wirtschaftlichen Interesse des Vermieters, weil er die Mietsache nicht regelmäßig renovieren muss. Einer solchen Freizeichnung kann aber auch eine Befriedungsfunktion zukommen, weil Schönheitsreparaturen in einem bewohnten Objekt streitbefangen sein können. Der Mieter braucht dann  keine Schönheitsreparaturen durchzuführen und der Zustand bei Übergabe ist der vertraglich vereinbarte Zustand

Die Zulässigkeit einer solchen Freizeichnungsklausel ist noch nicht eindeutig geklärt. Sie sind jedenfalls nach einem Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 23.06.2016 (Az. 9 T 56/16) wirksam.

Die Freizeichnung sollte jedoch eine Einschränkung auf den Mietgebrauch enthalten, da dekorative Schäden außerhalb des Verantwortungsbereichs des Mieters weiter von der allgemeinen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters erfasst werden.

Dem Mieter steht dann zwar kein Renovierungsanspruch mehr zu, im bleibt bei einer erheblichen Verschlechterung des vertragsgemäßen Zustands aber das Recht zur Minderung und zur Kündigung erhalten.

Sonderfall: Übertragung auf den Mieter bei unrenoviert überlassener Wohnung, jedoch gleichzeitige Verpflichtung des aktuellen Mieters mit dem Vormieter, Schönheitsreparaturen zu übernehmen

Das hilft dem Vermieter nicht weiter. Nach Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.08.2018 (Az. VIII ZR 277/16), ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Denn eine derartige Vereinbarung ist (solange der Vermieter nicht einbezogen wird) in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie hat deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen. Insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Schönheitsreparaturen: Übertragung auf den Mieter bei renoviert überlassener Wohnung 

Wurde die Wohnung dagegen dem Mieter renoviert oder in renoviertem Zustand überlassen, kann die Durchführungspflicht ohne weitere Voraussetzungen auf ihn übertragen werden.

Es ist ohne Bedeutung, von wem die Wohnung renoviert wurde. Dies kann auch der Vormieter, eine Firma oder der Mieter sein, der sich mit dem Vormieter hierauf geeinigt hat.  

Auch die bloße Freizeichnung des Vermieters ist grundsätzlich möglich.

Renovierungsfristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen 

Sog. starre Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen sind unwirksam. Der Mieter muss also dann nicht tätig werden, wenn er vertraglich beispielsweise „alle drei Jahre“ Schönheitsreparaturen erledigen soll.  

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird dann das individuelle Wohnverhalten des Mieters bzw. der tatsächliche Renovierungszustand nicht berücksichtigt. Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem “starren” Fristenplan auferlegt wird: BGH, Urteil vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03

Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen nur dann vornehmen, soweit sie erforderlich sind. So muss dies sinngemäß auch im Mietvertrag vereinbart werden. Fristen sollten – wenn überhaupt – nur noch „weich“ dargestellt werden, also durch Formulierungen wie „in der Regel alle drei Jahre“.  

Endrenovierung durch den Mieter

Eine Verpflichtung des Mieters, seine Wohnung vor Rückgabe an den Vermieter zu renovieren, ist nach der obigen Darstellung ebenfalls unwirksam. Auch dabei handelt es sich um eine Art von starrer Frist, die den tatsächlichen Renovierungszustand nicht berücksichtigt.  Mit Urteil vom 12.09.2007 (Az. VIII ZR 316/06) hat der Bundesgerichtshof dazu entschieden: 

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des
Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Farbwahlklauseln müssen sich auf die Rückgabe der Mietsache beziehen 

Farbwahlklauseln geben dem Mieter vor, welche Farben er bei den Schönheitsreparaturen verwenden muss.  

Solche Regelungen sind nur dann zulässig, wenn sie sich auf die Rückgabe der Mietsache beziehen. Vom Mieter kann dann verlangt werden, dass er die Wohnung in hellen, neutralen, deckenden Farben zurückgibt. Ein bestimmter Farbton kann nur bei Holzteilen vereinbart werden, die dann in demselben Farbton wie bei Übergabe zurückgegeben werden müssen.  

Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil vom 23.09.2009 (Az. VIII ZR 344/08) aus:

„Der Senat hat entschieden, dass eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen „in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen”, unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.“

Der Bundesgerichtshof stellt darüber hinaus in seiner Entscheidung vom 20.02.2010 (Az. VIII ZR 50/09) fest:

Bei formularmäßiger Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wird der Mieter durch die Vorgabe, Fenster und Türen “nur weiß” zu streichen, unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt.

Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln 

Unter Quotenabgeltungsklauseln sind solche Klauseln zu verstehen, die dem Mieter vor Ablauf von vertraglich vereinbarten Renovierungsfristen zu einer prozentualen Ausgleichszahlung verpflichteten, etwa wenn der Mieter vorher wieder ausgezogen ist. Aus Sicht des Vermieters hat er die Wohnung dann genutzt ohne Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen.  

Diese Klauseln sind nach Ansicht des Bundesgerichtshofs vollständig unwirksam, da die finanzielle Belastung für den Mieter nicht absehbar sei. Hier würde außerdem eine Verbindung zu starren Fristen hergestellt, die unzulässig sind, siehe oben.  Der Bundesgerichtshof führt mit Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13, aus:

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.

Der Mieter verletzt seine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen: Schadensersatzanspruch des Vermieters?

Bei der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine sog. vertragliche Leistungspflicht, die sich erst nach erfolgloser Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung durch den Vermieter in einen Schadensersatzanspruch wandelt.

Lesen Sie hierzu unseren Artikel: “Schadensersatzanspruch gegen Mieter: Frist zur Schadensbeseitigung notwendig?”

Fazit: Wirksame Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter

Wann kann also die Durchführung von Schönheitsreparaturen noch auf den Mieter übertragen werden? 

Eine Übertragung ist dann möglich, wenn der Vermieter dem Mieter eine renovierte Wohnung übergibt und die Schönheitsreparaturen nur soweit erforderlich durchzuführen sind. Eine Übertragung ist darüber auch dann möglich, wenn der Vermieter die Wohnung in unrenoviertem oder renovierungsbedürftigem Zustand übergibt, der Mieter aber für diese vorvertraglichen Abnutzungsspuren einen angemessenen Ausgleich erhält.  

Natürlich können auch unrenovierte Wohnungen ohne Ausgleichszahlung an den Mieter vermietet werden. Der Mieter braucht dann allerdings keine Schönheitsreparaturen durchzuführen und der Zustand bei Übergabe ist der vertraglich vereinbarte Zustand. Nach der wohl überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur kann sich der Vermieter wie bei einer renovierten Wohnung auch in diesem Fall sogar von seiner Verpflichtung freizeichnen, so dass keine Seite Schönheitsreparaturen durchführen muss. Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter hierzu entlastet den Vermieter also nur dann, wenn er sich an dieser beteiligt hat