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Schönheitsreparaturen – Wirksame Übertragung auf den Mieter

Schönheitsreparaturen – Wirksame Übertragung auf den Mieter

Schönheitsreparaturen Mietvertrag Mietrecht Vermieter Mieter
Zuletzt aktualisiert am 16.10.2020

Viele Mietverträge enthalten Klauseln für sogenannte “Schönheitsreparaturen”. Darin wird zumeist die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter übertragen. Was Schönheitsreparaturen genau sind, ob und unter welchen Voraussetzungen Sie als Vermieter diese auf den Mieter abwälzen können, klären wir im folgenden Artikel.

Was sind Schönheitsreparaturen? 

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen gehört zu dem Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Schönheitsreparaturen sind nach einer älteren gesetzlichen Definition (§ 28 II. Berechnungsverordnung) das

Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Es handelt sich um Arbeiten, die der Beseitigung typischer Gebrauchsspuren dienen, weder aufwendig noch durch unsachgemäßen Gebrauch des Mieters erforderlich geworden sind. Sind die Abnutzungserscheinungen dagegen auf einen nicht ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache zurückzuführen, liegt eine Sachbeschädigung vor, die entweder vom Mieter oder vom Vermieter zu vertreten sein kann. Liegt der Ursprung beim Mieter, haftet er für eine Sachbeschädigung als Eigentumsverletzung gegenüber dem Vermieter.  

Der Bundesgerichtshof hatte in den vergangenen Jahrzehnten mehrfach zum Ausdruck gebracht, dass eine Übertragung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter möglich sein muss, da die Miete ansonsten höher ausfalle, da der Vermieter die Arbeiten durch den Mieter als Verkehrssitte in seine Berechnung mit einbeziehe.  

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Schönheitsreparaturen: Grundsätzliche Pflicht des Vermieters

Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen liegt nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich beim Vermieter, da es sich um Aufwendungen zur Sicherung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache handelt:

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Es ist also immer dann der Vermieter verpflichtet, wenn im Mietvertrag keine oder unwirksame Regelungen zur Übertragung getroffen wurden

Schönheitsreparaturen: Übertragung auf den Mieter

Auch wenn die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich beim Vermieter liegt, so kann diese Pflicht auf den Mieter abgewälzt werden, da § 535 keine Klausel enthält, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Regelung unwirksam wäre. Der Bundesgerichtshof hat dazu in den letzten Jahren jedoch einige einschränkende Voraussetzungen aufgestellt. 

Es handelt sich immer um eine vertragliche Leistungspflicht, die den Mieter in Person verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn formuliert ist, dass der Mieter „die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt“. Vom Mieter kann nicht verlangt werden, dass ein Fachhandwerker beauftragt wird. Es kann lediglich verlangt werden, dass sie Reparaturen fachgerecht vorzunehmen sind.  

  • Tipp: In unserem Mietvertrag für Wohnraum ist eine entsprechende Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bereits enthalten.

Sonderfall: Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung 

Der Mieter darf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mit einem Renovierungsbedarf aus einem Zeitraum vor Beginn seines Mietverhältnisses belastet werden, siehe hierzu Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13.

Wurde die Wohnung also ursprünglich unrenoviert oder renovierungsbedürftig an den Mieter überlassen, kann die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm bei Mietbeginn ein angemessener Ausgleich gewährt wurde, etwa durch Verzicht auf die ersten 3 Monatsmieten. 

[Update: 08.07.2020]
Allerdings trifft den Vermieter für den Fall des fehlenden Ausgleichs – der Mieter muss dann also keine Schönheitsreparaturen durchführen – bei deutlicher Verschlechterung des unrenovierten Zustands bei Übergabe weiterhin seine allgemeine Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB
mit der Folge, dass grundsätzlich durch den Vermieter der vertragsgemäße Anfangszustand wiederhergestellt werden müsste.

Nach den Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 08.07.2020 (Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) ist das aber in der Regel nicht praktikabel und auch wirtschaftlich nicht sinnvoll, den ursprünglich unrenovierten Zustand wiederherzustellen. Der Mieter kann daher vom Vermieter als Instandsetzung die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, die die Mietsache in einen frisch renovierten Zustand versetzt, wenn sich der ursprüngliche unrenovierte Zustand deutlich verschlechtert hat. Da der Mieter durch diese Arbeiten allerdings einen besseren als den vertraglich geschuldeten unrenovierten Zustand erhält, muss er in der Regel an den für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten in Höhe von 50 Prozent beteiligt werden, wenn keine konkreten Besonderheiten vorliegen.

Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dürfte zur Folge haben, dass sich der Mieter zu 50 Prozent an der Fachhandwerkerrechnung des Vermieters beteiligen muss, wenn sich der Vermieter von sich aus dazu entschließt, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der wirtschaftlich denke Vermieter hat daran sicher ein Interesse.
[Update: 08.07.2020]

Wurde die Wohnung dagegen dem Mieter renoviert oder in renoviertem Zustand überlassen, kann die Durchführungspflicht ohne weitere Voraussetzungen auf ihn übertragen werden. Es ist ohne Bedeutung, von wem die Wohnung renoviert wurde. Dies kann auch der Vormieter, eine Firma oder der Mieter sein, der sich mit dem Vormieter hierauf geeinigt hat.  

Renovierungsfristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen 

Sog. starre Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen sind unwirksam. Der Mieter muss also dann nicht tätig werden, wenn er vertraglich beispielsweise „alle drei Jahre“ Schönheitsreparaturen erledigen soll.  

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird dann das individuelle Wohnverhalten des Mieters bzw. der tatsächliche Renovierungszustand nicht berücksichtigt. 

Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen nur dann vornehmen, soweit sie erforderlich sind. So muss dies sinngemäß auch im Mietvertrag vereinbart werden. Fristen sollten – wenn überhaupt – nur noch „weich“ dargestellt werden, also durch Formulierungen wie „in der Regel alle drei Jahre“.  

Endrenovierung durch den Mieter

Eine Verpflichtung des Mieters, seine Wohnung vor Rückgabe an den Vermieter zu renovieren, ist nach der obigen Darstellung ebenfalls unwirksam. Auch dabei handelt es sich um eine Art von starrer Frist, die den tatsächlichen Renovierungszustand nicht berücksichtigt.  

Farbwahlklauseln müssen sich auf die Rückgabe der Mietsache beziehen 

Farbwahlklauseln geben dem Mieter vor, welche Farben er bei den Schönheitsreparaturen verwenden muss.  

Solche Regelungen sind nur dann zulässig, wenn sie sich auf die Rückgabe der Mietsache beziehen. Vom Mieter kann dann verlangt werden, dass er die Wohnung in hellen, neutralen, deckenden Farben zurückgibt. Ein bestimmter Farbton kann nur bei Holzteilen vereinbart werden, die dann in demselben Farbton wie bei Übergabe zurückgegeben werden müssen.  

Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln 

Unter Quotenabgeltungsklauseln sind solche Klauseln zu verstehen, die dem Mieter vor Ablauf von vertraglich vereinbarten Renovierungsfristen zu einer Ausgleichszahlung verpflichteten, etwa wenn der Mieter vorher wieder ausgezogen ist. Aus Sicht des Vermieters hat er die Wohnung dann genutzt ohne Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen.  

Diese Klauseln sind nach Ansicht des Bundesgerichtshofs vollständig unwirksam, da die finanzielle Belastung für den Mieter nicht absehbar sei. Hier würde außerdem eine Verbindung zu starren Fristen hergestellt, die unzulässig sind, siehe oben.  

Fazit: Wirksame Übertragung von Schönheitsreparturen auf den Mieter

Wann kann also die Durchführung von Schönheitsreparaturen noch auf den Mieter übertragen werden? 

Eine Übertragung ist dann möglich, wenn der Vermieter dem Mieter eine renovierte Wohnung übergibt und die Schönheitsreparaturen nur soweit erforderlich durchzuführen sind. Eine Übertragung ist darüber auch dann möglich, wenn der Vermieter die Wohnung in unrenoviertem oder renovierungsbedürftigem Zustand übergibt, der Mieter aber für diese vorvertraglichen Abnutzungsspuren einen angemessenen Ausgleich erhält.  

Natürlich können auch unrenovierte Wohnungen ohne Ausgleichszahlung an den Mieter vermietet werden. Der Mieter braucht dann allerdings keine Schönheitsreparaturen durchzuführen und der Zustand bei Übergabe ist der vertraglich vereinbarte Zustand.

Verschlechtert sich dieser Zustand wesentlich kann der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter verlangen, muss jedoch 50 Prozent der erforderlichen Kosten tragen. Was bedeutet dies praktisch? Zunächst ist fraglich, ob die Mehrzahl der Mieter die Arbeiten verlangt, weil damit eine erhebliche eigene Kostenbelastung verbunden ist. Verlangt der Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, kann der Vermieter die Kostenbeteiligung des Mieters wie ein Zurückbehaltungsrecht einwenden. Verlangt der Mieter von dem mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses, führt die Kostenbeteiligung des Mieters zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten.

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