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Mietendeckel in Berlin – Normenkontrollantrag soll Verfassungsmäßigkeit klären

Mietendeckel in Berlin – Normenkontrollantrag soll Verfassungsmäßigkeit klären

Mietendeckel Berlin Abstrakte Normenkontrolle

Auch zwei Monate nachdem die Mieten in Berlin eingefroren wurden, ist der Berliner Mietendeckel weiterhin Thema. Wir hatten bereits über die ersten Erfahrungen mit dem Berliner Mietendeckel in einem ausführlichen Artikel hier auf dem VermieterVerein Blog berichtet und darin auch erwähnt, dass mehrere gerichtliche Vorlagen an das Bundesverfassungsgericht erfolgt sind, wenn die Berliner Gerichte das MietenWoG Bln im konkreten Fall entscheidungserheblich hätten anwenden müssen. Nun wurde zudem ein Normenkontrollantrag beim Bundesverfassungsgericht eingereicht.

[Update 27.05.2020: Auch das Berliner Verfassungsgericht wird neben dem Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel überprüfen. Die Fraktionen von CDU und FDP im Berliner Abgeordnetenhaus haben am 25.05.2020 Klage vor dem Verfassungsgerichtshof in Berlin eingereicht. Mehr dazu hier.]

Antrag auf Durchführung abstrakter Normenkontrolle eingereicht

Fraktionen von CDU/CSU und FDP im Bundestag haben am 06.05.2020 einen Antrag auf Durchführung einer sog. abstrakten Normenkontrolle beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. Im Unterschied zu den bisherigen Vorlagen kann so – unabhängig von einem Rechtsstreit im konkreten Fall und unabhängig von eigener Betroffenheit – die Verfassungsmäßigkeit einer Rechtsnorm überprüft werden.

Die abstrakte Normenkontrolle steht einem begrenzten Kreis von Antragstellern offen. Der Antrag kann nur von der Bundesregierung, einer Landesregierung oder eines Viertels der Mitglieder des Bundestages gestellt werden. Bürgerinnen und Bürger sind in dieser Verfahrensart nicht antragsberechtigt, denn unabhängig von einem konkreten Rechtsstreit und von eigener Betroffenheit des Antragstellers wird die Verfassungsmäßigkeit einer Rechtsnorm im Normenkontrollverfahren unter allen in Frage kommenden Gesichtspunkten überprüft. Da 284 Bundestagsmitglieder den Antrag unterstützen, ist die gesetzlich notwendige Mindestanzahl von einem Viertel der Bundestagsmitglieder erreicht.

Wenn der Antrag unbegründet ist, wird die Rechtsnorm mit dem Grundgesetz (bzw. mit sonstigem Bundesrecht) für vereinbar erklärt. Ist der Antrag begründet, erklärt das Bundesverfassungsgericht die betroffene Rechtsnorm für nichtig oder unvereinbar mit dem Grundgesetz.

Bundestagsfraktionen von FDP und CDU/CSU sehen verfassungswidrigen Mietenstopp

Nach Ansicht der Antragsteller sei das umgangssprachlich als Mietendeckel bezeichnete Gesetz schon deshalb nicht verfassungsgemäß, weil dem Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz zustünde. Der Bund habe im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) abschließende Regelungen getroffen.

Dr. Marco Buschmann (Mitglied des Bundestages, FDP, siehe Foto oben), äußert sich dem Vermieterverein e.V. gegenüber wie folgt:

Kaum ein Gesetz hat schon vor seinem Inkrafttreten derart katastrophale Folgen nach sich gezogen wie das Berliner Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (“Mietendeckel”):

Investitions- und Baustopps wurden angekündigt, Kürzungen für Modernisierungen und Sanierungen bekannt gegeben und auch der Baubranche drohen herbe Auftragsverluste – damit wird in Berlin die Wohnungsnot weiter zunehmen, die Wohnqualität leiden.

Doch damit nicht genug: Das Land Berlin verletzt mit der Einführung des Mietendeckels die Verfassung. Als Freie Demokraten haben wir eine Normenkontrollklage zusammen mit einem Großteil der Abgeordneten der CDU/CSU-Bundestagsfraktion am 06.05.2020 beim Bundesverfassungsgericht eingereicht.

Folgende Punkte waren uns dabei besonders wichtig:

  • Dem Berliner Landesgesetzgeber fehlt schon die Gesetzgebungskompetenz. Das Mietrecht ist Sache des Bundesgesetzgebers. Der Bundesgesetzgeber hat bereits umfassend und abschließend von seiner Gesetzgebungskompetenz (v.a. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG: “bürgerliches Recht”) im Bereich der Mietenregulierung Gebrauch gemacht. Selbst wenn das Land Berlin eine Gesetzgebungskompetenz hätte, darf es diese nicht nutzen, indem es ein Verhalten verbietet, das nach Bundesrecht erlaubt ist. Bundesrecht bricht hier Landesrecht (Art. 31 GG).
  • Der Mietendeckel verletzt das Eigentumsrecht der Vermieter. Er verstößt zudem gegen den Gleichheitssatz, indem er weder nach Art, Ausstattung noch nach Lage differenziert. Zudem unterscheidet er nicht zwischen privaten Vermieterinnen und Vermietern, die mit den Mieteinnahmen ihren Lebensunterhalt bestreiten und gewerblichen Vermieterinnen und Vermietern. Viele Vermieter sind Private, die mit einer Immobilie für das Alter vorsorgen wollen.
  • Durch unseren Normenkontrollantrag erhoffen wir uns nicht nur ein Ende des verfassungswidrigen Mietenstopps, sondern möglichst schnell Rechtssicherheit für Vermieter/innen und Mieter/innen. Die Mieter/innen der Hauptstadt haben echte Lösungen verdient. Der Mietendeckel ist keine Lösung – er verschärft nur die Wohnungsnot. Die Wohnkosten werden erst wieder sinken, wenn wir mehr, schneller und günstiger bauen.

Normenkontrollantrag wird auf Verletzung unterschiedlicher Vorschriften gestützt

Die dem Vermieterverein e.V. vorliegende Antragsschrift rügt die Verletzung der Art. 72 ff. GG (fehlende Gesetzgebungskompetenz) sowie der Art. 31 GG und §§ 549 i.V.m. 535 Abs. 2, 555f Nr. 3, 556 bis 556g, 557 Abs. 1, 2, 557a, 557b, 558 bis 558d, 559, 559b, 559c und 573 BGB sowie § 5 WiStG und § 291 StGB, hilfsweise des rechtsstaatli­chen Gebots der Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung.

In der Begründung führt der Normenkontrollantrag gegen den “Berliner Mietendeckel” beispielsweise wie folgt aus:

  • “Der Berliner Landesgesetzgeber kann keine Gesetzgebungskompetenz daraus ableiten, dass er die Regelungen des Bundesrechts für unzureichend erachtet. Erst recht gibt ihm diese Einschätzung nicht die Be­fugnis, Regelungen im Widerspruch zum Bundesrecht zu erlassen.”
  • “Die §§ 535 ff. BGB einerseits und die §§ 3 ff. MietenWoG Bln anderer­seits sind auf denselben Sachverhalt anwendbar und die Normbefehle wi­dersprechen sich. Das Landesrecht entzieht einer Mietvertragspartei einsei­tig die im Bundesrecht austariert gewährten Rechte und bringt so den bun­desrechtlichen Interessenausgleich aus dem Gleichgewicht. Es ist kaum ein Fall denkbar, bei dem der Anwendungsbereich von Art. 3 1 GG klarer zu Tage treten könnte.”
  • “Dies führt dazu, dass sich an ein und denselben Lebenssachverhalt in allen wesentlichen Punkten unterschiedliche Rechtsfolgen knüpfen. Das MietenWoG Bln errichtet damit eine mit dem Bundesrecht konkurrierende Rechtsordnung. “
  • “Das MietenWoG Bln und Bundesrecht unterscheiden sich erheblich bei der Umlage von Modernisierungsaufwendungen (§ 559 und § 556e Abs. 2 BGB bzw. § 7 MietenWoG Bln. Das MietenWoG Bin konterkariert damit die vom Bundesgesetzgeber beabsichtigte Anreizwir­kung des § 559 BGB, einen klimaschützenden und altersgerechten Umbau des Wohnungsbestands zu fördern.”
  • “Das MietenWoG Bln entzieht diesem Konzept die Grundlage, weil es den Vermieterinnen und Vermietern das Recht auf die marktorientierte ortsüb­liche Miete nimmt, ohne gleichzeitig eine kostenorientierte Miete zu ge­währleisten.  Zu welch gravierenden Verwerfungen dies führt, zeigt die Tatsache, dass die Kostenmieten im staatlich geförderten Sozialwohnungsbau (für den das MietenWoG Bln gemäß seines § 1 Nr. 1 nicht gilt) nun höher sind als die Tabellenhöchstwerte für frei finanzierten Wohnraum gemäß § 6 Mieten­WoG Bln.”
  • “Die Erstellung eines (qualifizierten) Mietspiegels (§§ 558c f. BGB) wird nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln in Berlin mangels hinreichender Datengrundlage nicht mehr möglich sein. Denn nach § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe – wie beim MietenWoG Bln – durch Gesetz festgelegt worden ist, bei der Bildung der ortsüblichen Ver­gleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Dies hat der Landesgesetzgeber selbst erkannt. Kann kein qualifizierter Mietspiegel mehr aufgestellt werden, müssten regelmäßig sachverständige Vergleichsverfahren durchgeführt werden, die für Mietvertragsparteien und Gerichte hohen Aufwand, weniger Berechen­barkeit und tendenziell höhere Mieten bedeuten.”

Bereits das Amtsgericht Charlottenburg hatte mit Urteil vom 04.03.2020 (Az. 213 C 136/19) zur Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz wie folgt ausgeführt:

Zum anderen können bürgerlich-rechtliche Mieterhöhungsverlangen zulässigerweise nicht durch das MietenWoG Berlin erfasst sein. Dies erschließt sich bereits aus Art. 31 GG („Bundesrecht bricht Landesrecht“), der eine Verdrängung oder einen völligen Ausschluss des Anwendungsbereiches einer bundesgesetzlichen Regelung durch eine landesgesetzliche Regelung verbietet.

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Regelung des Art. 31 GG als Anwendungsvorrang der bundesrechtlichen Regelung oder als Geltungsvorrang und damit Verlust der Wirksamkeit der landesrechtlichen Norm kraft der verfassungsrechtlichen Regelung des Art. 31 GG anzusehen wäre (vgl. dazu nur: Korioth in Maunz/Dürig, 88. EL, August 2019, GG, Art. 31, Rn. 20).

Dabei ist auch völlig unerheblich, ob, wovon aber die Begründung des Gesetzesentwurfs ausgeht (dagegen etwa: Schede/Schulte, NVwZ 2019, 1572; Mayer/Papier, DRiZ 2019, 380), dem Landesgesetzgeber überhaupt eine Kompetenz zur Regelung der Materie zusteht. Denn diesen Kompetenzkonflikt löst gerade Art. 31 GG mit Vorrang für die bundesgesetzliche Regelung auf.

Berliner Mietendeckel – Praktische Probleme bei der Gesetzesanwendung

Bei der Anwendung des Gesetzes treten in der Praxis aber auch immer wieder Probleme auf, die für Anwender Rechtsunsicherheit schaffen. Nach § 6 Abs. 4 MietenWoG Bln hat die Vermieterseite der Mieterseite unaufgefordert vor Vertragsschluss Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. (Vermietertipp: Unser Muster “Mitteilung maßgeblicher Umstände zu Berechnung der Mietobergrenze” können Sie hier herunterladen – für Mitglieder kostenfrei möglich.)

Dazu gehören auch Angaben über das Vorliegen von moderner Ausstattung. Ist eine solche vorhanden, erhöht sich nach § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln die Mietobergrenze um einen Euro pro Quadratmeter:

Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze nach Absatz 1 um 1 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:

  1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,
  1. Einbauküche,
  1. hochwertige Sanitärausstattung,
  1. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  1. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2 a).

Warum der Gesetzgeber sich für diese fünf Kriterien entschieden hat, ist fraglich. In der Begründung (dort S. 33 oben) heißt es lediglich:

Die nähere Bestimmung der modernen Ausstattung erfolgte unter Zugrundlegung der für die Mietparteien neben der Ausstattung mit Sammelheizung und Bad wesentlichen Kriterien für eine moderne Wohnung.

Warum die genannten Kriterien wesentlich für eine moderne Wohnung sein sollen, geht daraus nicht hervor. Ob eine Wohnung, die über eine Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung und hochwertigen Bodenbelag verfügt, tatsächlich als „modern“ gelten kann, wenn die Wohnung ansonsten einen alten und unrenovierten Eindruck erweckt? Und wann kann man von „hochwertig“ sprechen?

Es fällt auf, dass nach Nr. 1 eine (auch alte) Einbauküche an sich als Kriterium für eine moderne Ausstattung gelten soll, Bodenbelag und Sanitärausstattung aber „hochwertig“ sein müssen. Das erscheint widersprüchlich.

Der hochwertige Bodenbelag soll außerdem in „der überwiegenden Zahl der Wohnräume“ vorhanden sein. Dann fehlt es aber schon an moderner Ausstattung, wenn ein großes Wohnzimmer damit ausgestattet ist und die dagegen baulich klein gehaltenen anderen Zimmer noch alten Bodenbelag aufweisen, obwohl man das Wohnzimmer als Lebensmittelpunkt der Wohnung ansehen können wird.

Zugunsten der Vermieter erscheint der Kriterienkatalog jedenfalls insoweit positiv, als dass Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung und hochwertiger Bodenbelag aus praktischer Sicht relativ einfach zu bejahen sein dürften.

Berliner Mietendeckel – Rechtsfolgen

Problematisch an der oben beschriebenen Rechtsunsicherheit bei der Anwendung der Kriterien sind die dadurch entstehenden Auswirkungen für den Vermieter.

Nimmt der Vermieter irrtümlich einen moderne Ausstattung nach dem Katalog an, erteilt er eine falsche Auskunft und handelt nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 MietenWoG Bln ordnungswidrig, was mit einer Geldbuße bis zu € 500.000 geahndet werden kann.

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