In vielen Mietverhältnissen sieht sich der Vermieter aktuell vor das folgende Problem gestellt: Der Mieter stellt die Mietzahlung als Auswirkung der Corona-Pandemie ein, weil er glaubhaft macht, dass seine auf der besonderen Situation beruhende wirtschaftliche Lage die Leistung der Miete nicht gestattet. Doch welche Möglichkeiten hat der Vermieter in einem solchen Fall? Darf er gegebenenfalls auf die Kaution zurückgreifen?
Inhalt
Die Miete bleibt wegen COVID-19 aus – Die aktuelle Rechtslage kurz zusammengefasst
Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 hat versucht, in der derzeitigen Situation, in welcher der Mieter aufgrund der Coronakrise seine Miete nicht zahlen kann, einen angemessenen Ausgleich zu schaffen, indem das Recht des Vermieters zur Kündigung aufgrund von Mietrückständen für die Monate April, Mai und Juni 2020 ausgesetzt wird, Art. 240 § 2 EGBGB. Darüber hatten wir bereits ausführlich berichtet.
Die Bundesregierung kann diesen Zeitraum darüber hinaus bis einschließlich September 2020 verlängern (Art 240 § 4 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB). Soll eine weitere Erstreckung erfolgen, benötigt die Bundesregierung dazu die Zustimmung des Bundestages, Art. 240 § 4 Abs. 2 EGBGB). Nur dann, wenn die Mietrückstände noch nach dem 30.6.2022 bestehen sollten, ist eine Kündigung wegen dieser Mietrückstände zulässig.
Wir wissen von einer Vielzahl unserer Mitglieder im Vermieterverein e.V., die sich ganz konkret dem Mietausfall aufgrund der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie ausgesetzt sehen. Vermieter, die Verbraucher oder Kleinstunternehmer sind, steht gemäß Art. 240 § 1 Abs. 1, Abs. 2 EGBGB ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber eigenen Gläubigern von Dauerschuldverhältnissen zu. Darüber hinaus können Ansprüche der Darlehensgebers des Vermieters gestundet sein, dies hatten wir bereits hier erläutert.
Ausbleiben der Miete wegen Coronakrise – Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter
Wir hatten in unserem Coronakrise FAQ für Vermieter bereits dazu Stellung genommen, dass sich kurzfristig auch der Zugriff auf die vorhandene Mietsicherheit anbietet, wenn der Mieter aufgrund der Auswirkungen der Coronakrise plötzlich die Miete nicht mehr zahlen kann. Vorab bietet sich jedenfalls die Zusendung unseres kostenfreien Musterschreibens an den Mieter durch den Vermieter an.
Jedenfalls bei Wohnraummietverhältnissen besteht in Rechtsprechung und Literatur offenbar zwar weitestgehend Einigkeit, dass der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses nur wegen unstreitiger oder wegen rechtskräftig entschiedener Ansprüche auf die Kaution zugreifen darf.
Es dürfte sich in der aktuellen Situation aber gut vertreten lassen, dass die Mietzahlungspflicht durch den Mieter nicht bestritten wird bzw. nicht rechtswirksam bestritten werden kann, weil dies ein vertragswidriges Verhalten darstellen würde. Zur Mietzahlung ist der Mieter schließlich vertraglich verpflichtet und bleibt dies auch nach dem oben beschriebenen gesetzgeberischen Eingriff aufgrund der COVID-19-Pandemie.
Das gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse, bei denen ohnehin weniger gegen einen Zugriff des Vermieters auf die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses spricht.
Ein Zugriff auf die Kaution wegen Rückständen aufgrund der Pandemielage ist daher unseres Erachtens zulässig, wobei zukünftige Rechtsprechung abzuwarten bleibt.
Die Kaution ist verbraucht – was dann?
Was aber ist mit den vielen Vermietern von Gewerberaum, denen das Leistungsverweigerungsrecht und die Stundung gegenüber den eigenen Gläubigern nicht zusteht, weil sie kein Verbraucher oder Kleinstunternehmer sind, nachdem sie die Kaution für die ausbleibenden Mietzahlungen verbraucht haben? Zu denken ist auch an die Fälle, in denen der Mieter gar keine oder nur eine geringe Sicherheitsleistung erbracht hat.
Kündigung des Mieters, wenn Kaution nicht wieder gestellt wird?
Diesen Vermietern bietet sich – zumindest grundsätzlich – der folgende Weg an: Der Mieter ist nach dem Verbrauch der Kaution durch den Vermieter verpflichtet, die Kaution wieder aufzufüllen. Kommt der Mieter dieser Pflicht auch nach einer Abmahnung durch den Vermieter nicht nach, kann der Vermieter gesetzlich kündigen, möglicherweise sogar fristlos. Die oben erwähnte Regelung zur Aussetzung des Kündigungsrechts schränkt sonstige Kündigungsrechte gerade nicht ein.
Es stellt sich aber die Frage, ob das vom Gesetzgeber in der Kürze der Zeit, in der das Gesetz entstanden ist, gesehen und bedacht wurde. Soweit sich die Rechtsprechung zukünftig mit diesen Sachverhalten beschäftigen muss, könnte eine weite Auslegung des Art. 240 § 2 EGBGB vertreten werden: Der Gesetzgeber wollte vermutlich alle Kündigungen verhindern, die im Zusammenhang mit Zahlungsverzug infolge der Corona-Pandemie entstanden sind. Ein berechtigtes Interesse bzw. besonderer Grund, der den Vermieter zur Erklärung der Kündigung berechtigen würde, könnte dann verneint werden.
Dieser Auslegung kann allerdings entgegen gehalten werden, das Art. 240 § 2 Abs.1 S. 3 EGBGB regelt, dass sonstige Kündigungen unberührt bleiben sollen. Wahrscheinlich muss man an dieser Stelle einschränkend zu dem Ergebnis kommen, dass der Gesetzgeber auch in der Gesetzesbegründung dem Interesse des Mieters am Erhalt seiner Räume Vorrang einräumen wollte.
Obwohl Rechtsprechung zu dem Thema noch nicht vorliegt, raten wir von einer Kündigung wegen Verzugs mit der Wiederauffüllung der Kaution derzeit ab. Mit dem Gewerberaummieter sollte eher eine Lösung in Richtung Vertragsanpassung gesucht werden.
- Vermietertipp: Sie sind sich nicht sicher, was die mietrechtlichen Änderungen in Folge der Corona-Krise für Sie als Vermieter bedeuten? Dann kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).