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Coronavirus: Was kann der Vermieter bei Mietausfällen tun?

Coronavirus: Was kann der Vermieter bei Mietausfällen tun?

Sorgen der Vermieter Corona COVID-19

Mietausfälle aufgrund COVID19-Pandemie: Auch Vermieter können Leistungen gegenüber eigenen Gläubigern verweigern

Dem Mieter bzw. Pächter steht für die Mieten April, Mai und Juni 2020 ein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht zu, wenn er diese als Auswirkung der Corona-Pandemie nicht zahlen kann – ein schwerwiegender Eingriff in grundrechtliche geschützte Freiheiten, wie etwa die aus Artikel 2 Abs. 1 GG hergeleitete Vertragsfreiheit.

Auf diese sehr schnell geschaffene gesetzliche Regelung sind wir bereits ausführlich in diesem Beitrag eingegangen.

Aber welche Möglichkeiten haben Sie nun als Vermieter, um sich finanziell zu entlasten?

Coronavirus-Pandemie: Die finanziellen Sorgen der Vermieter

Es wird in den letzten Tagen u.a. an uns herangetragen, dass die Rückzahlung von Darlehen oder die regelmäßigen Zins- und Tilgungszahlungen schwierig werden könnten. Dem Vermieterverein wird beispielsweise wie folgt geschildert:

“Ich bin alleinerziehende Mutter und die Immobilie ist fremdfinanziert. Dank meinem Vater war das möglich!

Ich soll einem Gewerbemieter jetzt mtl. EUR 3.500 netto stunden und das u.U. auch noch länger als drei Monate, der sowieso schon strauchelt! Das gefährdet meine persönliche Existenz”.

“Grundsätzlich zu dem Gesetz und ich spreche hier sicher für viele Vermieter: wir sind KEINE BANKEN! Es ist mir unerklärlich, weshalb wir den Mietern einen Kredit gewähren sollen!

Sinnvoller wäre es, Banken oder Bund gewähren den Mietern Kredit! Dann können Sie mal sehen, was es bedeutet, säumigen Mietern hinter dem Geld herzurennen oder eine Insolvenz in Kauf zu nehmen! Was habe ich als Privatperson, die sich als Selbstständige eine Immobilie als Rente zugelegt hat, denn mit all dem zu tun, wenn Mieter keine Rücklagen bilden oder zum Unternehmer nicht geeignet sind. Verstehen Sie mich richtig. Ich habe grundsätzlich ein großzügiges Herz. Doch jetzt reicht es.”

Regelungen für Dauerschuldverhältnisse

Mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht soll nach der Begründung durch die Bundesregierung

“ein Moratorium für die Erfüllung vertraglicher Ansprüche aus Dauerschuldverhältnissen eingeführt werden, das betroffenen Verbrauchern und Kleinstunternehmen, die wegen der COVID-19-Pandemie ihre vertraglich geschuldeten Leistungen nicht erbringen können, einen Aufschub gewährt. Das gilt für Geldleistungen und anderen Leistungen.”.

Art. 240 § 1 EGBGB (Moratorium)

(1) Ein Verbraucher hat das Recht, Leistungen zur Erfüllung eines Anspruchs, der im Zusammenhang mit einem Verbrauchervertrag steht, der ein Dauerschuldverhältnis ist und vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde, bis zum 30. Juni 2020 zu verweigern, wenn dem Verbraucher infolge von Umständen, die auf die Ausbreitung der Infektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) zurückzuführen sind, die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich wäre. Das Leistungsverweigerungsrecht besteht in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind solche, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind.

(2) Ein Kleinstunternehmen im Sinne der Empfehlung 2003/361/EG der Kommission vom 6. Mai 2003 betreffend die Definition der Kleinstunternehmen sowie der kleinen und mittleren Unternehmen (ABl. L 124 vom 20.5.2003, S. 36) hat das Recht, Leistungen zur Erfüllung eines Anspruchs, der im Zusammenhang mit einem Vertrag steht, der ein Dauerschuldverhältnis ist und vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde, bis zum 30. Juni 2020 zu verweigern, wenn infolge von Umständen, die auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind,

  1. das Unternehmen die Leistung nicht erbringen kann oder
  2. dem Unternehmen die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs nicht möglich wäre.

Das Leistungsverweigerungsrecht besteht in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind solche, die zur Eindeckung mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung seines Erwerbsbetriebs erforderlich sind.

(3) Absatz 1 gilt nicht, wenn die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger seinerseits unzumutbar ist, da die Nichterbringung der Leistung die wirtschaftliche Grundlage seines Erwerbsbetriebs gefährden würde. Absatz 2 gilt nicht, wenn die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger unzumutbar ist, da die Nichterbringung der Leistung zu einer Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen oder der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs führen würde. Wenn das Leistungsverweigerungsrecht nach Satz 1 oder 2 ausgeschlossen ist, steht dem Schuldner das Recht zur Kündigung zu.

(4) Die Absätze 1 und 2 gelten ferner nicht im Zusammenhang

  1. mit Miet- und Pachtverträgen nach § 2, mit Darlehensverträgen sowie
  2. mit arbeitsrechtlichen Ansprüchen.

(5) Von den Absätzen 1 und 2 kann nicht zum Nachteil des Schuldners abgewichen werden.

Leistungsverweigerungsrecht nur als Verbraucher und Kleinstunternehmer

Es wird Verbrauchern und Kleinstunternehmen, die nach dem Willen der Bundesregierung ebenso schutzwürdig sind wie Verbraucher, ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht eingeräumt, wenn sie ihre vertraglichen Pflichten aufgrund der durch die COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse nicht erfüllen können.

Das Leistungsverweigerungsrecht besteht in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse des Verbrauchers. Wesentlich sind solche Dauerschuldverhältnisse, die zur Eindeckung mit Leistungen der Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu zählen etwa Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder über Telekommunikationsdienste und auch Verträge über die Wasserver- und entsorgung.

Bei Kleinstunternehmen ist Voraussetzung, dass das Unternehmen die Leistung nicht erbringen kann oder die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen ihres Erwerbsbetriebs nicht möglich ist.

Mit der Einführung des Leistungsverweigerungsrechts haben Sie als Vermieter also die Möglichkeit, sowohl die Durchsetzbarkeit der Ansprüche Ihrer Gläubiger und gleichzeitig die Entstehung von diesbezüglichen Schadensersatzansprüchen zu verhindern.

Wie muss die Zahlung verweigert werden?

Der Schuldner, der wegen der COVID-19-Pandemie nicht leisten kann, muss sich ausdrücklich einredeweise auf das Leistungsverweigerungsrecht berufen und grundsätzlich auch belegen, dass er gerade wegen der COVID-19-Pandemie nicht leisten kann.

Muss nachgezahlt werden?

Ja, die Zahlungen sind dann am 01.07.2020 insgesamt fällig, soweit das Leistungsverweigerungsrecht nicht verlängert wird.

Wann besteht das Leistungsverweigerungsrecht nicht?

Das Leistungsverweigerungsrecht gilt nur in Bezug auf Dauerschuldverhältnisse, die vor dem 8. März 2020 geschlossen wurden und damit zu einem Zeitpunkt, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des SARS-CoV-2-Virus in der breiten Öffentlichkeit noch nicht absehbar war.

Bei Verträgen, die nach diesem Zeitpunkt geschlossen wurden, ist davon auszugehen, dass sie in Kenntnis einer möglicherweise bevorstehenden tiefgreifenden Veränderung des Wirtschaftslebens geschlossen wurden. Sie erscheinen daher nicht schutzwürdig.

Wichtiger Unterschied zum Verweigerungsrecht der Mieter

Das Gesetz gestaltet dieses allgemeine Verweigerungsrecht für Verbraucher und Kleinstunternehmer anders als das Recht der Mieter, denen wegen Nichtzahlung der Mieter April – Juni 2020 nicht gekündigt werden kann: Der Mieter bleibt grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet und gerät auch in Verzug, muss später also beispielsweise zuzüglich Zinsen nachzahlen.

Das Recht nach Art. 240 § 1 EGBGB für Verbraucher und Kleinstunternehmer führt dazu, dass Leistungen nicht mehr durchgesetzt werden können. Sie geraten daher nicht in Verzug. Sie müssen nach dem 30.06.2020 zwar nachzahlen, aber ohne Zinsen.

Regelungen für Darlehensverträge

Art. 240 § 3 EGBGB (Regelungen zum Darlehensrecht)

(1) Für Verbraucherdarlehensverträge, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden, gilt, dass Ansprüche des Darlehensgebers auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig werden, mit Eintritt der Fälligkeit für die Dauer von drei Monaten gestundet werden, wenn der Verbraucher aufgrund der durch Ausbreitung der COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse Einnahmeausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist. Nicht zumutbar ist ihm die Erbringung der Leistung insbesondere dann, wenn sein angemessener Lebensunterhalt oder der angemessene Lebensunterhalt seiner Unterhaltsberechtigten gefährdet ist. Der Verbraucher ist berechtigt, in dem in Satz 1 genannten Zeitraum seine vertraglichen Zahlungen zu den ursprünglich vereinbarten Leistungsterminen weiter zu erbringen. Soweit er die Zahlungen vertragsgemäß weiter leistet, gilt die in Satz 1 geregelte Stundung als nicht erfolgt.

(2) Die Vertragsparteien können von Absatz 1 abweichende Vereinbarungen, insbesondere über mögliche Teilleistungen, Zins- und Tilgungsanpassungen oder Umschuldungen treffen.

(3) Kündigungen des Darlehensgebers wegen Zahlungsverzugs, wegen wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Verbrauchers oder der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit sind im Fall des Absatzes 1 bis zum Ablauf der Stundung ausgeschlossen. Hiervon darf nicht zu Lasten des Verbrauchers abgewichen werden.

(4) Der Darlehensgeber soll dem Verbraucher ein Gespräch über die Möglichkeit einer einverständlichen Regelung und über mögliche Unterstützungsmaßnahmen anbieten. Für dieses können auch Fernkommunikationsmittel genutzt werden.

(5) Kommt eine einverständliche Regelung für den Zeitraum nach dem 30. Juni 2020 nicht zustande, verlängert sich die Vertragslaufzeit um drei Monate. Die jeweilige Fälligkeit der vertraglichen Leistungen wird um diese Frist hinausgeschoben. Der Darlehensgeber stellt dem Verbraucher eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die vereinbarten Vertragsänderungen oder die sich aus Satz 1 sowie aus Absatz 1 Satz 1 ergebenden Vertragsänderungen berücksichtigt sind.

(6) Die Absätze 1 bis 5 gelten nicht, wenn dem Darlehensgeber die Stundung oder der Ausschluss der Kündigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls einschließlich der durch die COVID-19-Pandemie verursachten Veränderungen der allgemeinen Lebensumstände unzumutbar ist.

(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten entsprechend für den Ausgleich und den Rückgriff unter Gesamtschuldnern nach § 426 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

(8) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundestages und ohne Zustimmung des Bundesrates den personellen Anwendungsbereich der Absätze 1 bis 7 zu ändern und insbesondere Kleinstunternehmen im Sinne von Artikel 2 Absatz 3 des Anhangs der Empfehlung 2003/361/EG der Kommission vom 6. Mai 2003 betreffend die Definition der Kleinstunternehmen sowie der kleinen und mittleren Unternehmen in den Anwendungsbereich einzubeziehen.

Stundung nur als Verbraucher

Es wird Verbrauchern eine gesetzliche Stundungsregelung gewährt und eine Vertragsanpassung nach Ablauf der Stundungsfrist eingeführt mit der Möglichkeit der Vertragsparteien, eine abweichende Vertragslösung zu finden.

Bei Verbraucherdarlehensverträgen gehen Darlehensgeber und Verbraucher zumeist eine längerfristige Bindung ein und haben ein gesteigertes Interesse an der Möglichkeit, einen Darlehensvertrag auch in Krisensituationen nicht sofort beenden zu müssen. Die Regelung soll den Vertragsparteien Zeit verschaffen, nach Lösungen zu suchen, um das Darlehensverhältnis nach Abklingen der Krise fortsetzen zu können. Es wird also der Fortbestand des Vertrages in den Vordergrund gestellt.

Flankiert wird dies mit einer Kündigungsschutzregelung und einer Regelung der Vertragsanpassung nach Ablauf der Stundungsfrist.

Ein bloßes Leistungsverweigerungsrecht wie bei anderen Dauerschuldverhältnissen wäre für Darlehensnehmer zumeist nicht interessengerecht. Ein Leistungsverweigerungsrecht würde nicht die Frage lösen, wie das zumeist langfristig angelegte Darlehensverhältnis insgesamt fortgeführt werden soll.

Was bedeutet das genau für Vermieter?

Die Ansprüche Ihres Darlehensgebers werden kraft Gesetzes gestundet.

Die Stundung bewirkt das Hinausschieben der bestimmten Fälligkeit der Forderung. Während des Zeitraums der Stundung bewirkt sie somit, dass Verbraucher mit diesen Ansprüchen nicht in Verzug geraten können.

Die Stundung betrifft zum einen Ansprüche auf Rückzahlung des Darlehens oder von Teilen des Darlehens, die bei einem (teil-)endfälligen Darlehen in diesem Zeitraum fällig werden.

Sie gilt weiter für die während der Laufzeit des Vertrages regelmäßig anfallenden, üblicherweise monatlich zu erbringenden, Zins- und Tilgungsleistungen. Die Fälligkeit der Ansprüche, die im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 zu erbringen sind, wird um drei Monate hinausgeschoben.

Ein Anspruch, der am 2. Mai 2020 fällig würde, wäre somit bis zum Ablauf des 1. August 2020 gestundet; seine Fälligkeit wäre auf den 2. August 2020 verschoben.

Was muss ich als Vermieter gegenüber dem Darlehensgeber tun?

Sie können die Zahlung einstellen. Zunächst einmal nichts weiter. Nach Abs. 4 ist der Darlegensgeber gehalten, mit Ihnen das Gespräch zu suchen.

Allerdings sollten Sie ebenfalls zeitnah Kontakt herstellen, insbesondere dann, wenn die Zahlungen wie in der Regel üblich per Lastschrifteinzug erfolgen.

Wann besteht das Leistungsverweigerungsrecht nicht?

Die Regelung ist nur anwendbar auf solche Darlehensverträge, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden. Damit soll der Tatsache Rechnung getragen werden, dass zu diesem Zeitpunkt die Krise nicht mehr unvorhersehbar war.

  • Vermietertipp: Sie sind sich nicht sicher, was die mietrechtlichen Änderungen in Folge der Corona-Krise für Sie als Vermieter bedeuten? Dann kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).

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