Das Corona-Virus bewegt uns derzeit alle. Welche wirtschaftlichen Folgen ganz konkret für die Vermieter zu erwarten sind, zeigt das aktuelle Vorhaben des Gesetzgebers. Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht wurde am 27.03.2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Der für das Mietrecht relevante § 2 des neuen Art. 240 BGB trat am 01.04.2020 in Kraft.
Inhalt
Die Sorgen der Vermieter
Uns erreichen in den letzten Tagen eine Vielzahl von Anrufen und Nachfragen. Einige Besipiele:
“Geradezu verhöhnt werden Vermieter durch Aussprüche von Politikern wie „Vermietern entstehen hierdurch keine Verluste, denn die Mieten müssen später nachgezahlt werden.“ Damit macht sich die Regierung einen ganz schlanken Fuß zu vollen Lasten der Vermieter, die dann ja zusehen können, woher sie inzwischen das Geld zum Bedienen der Kredite der Wohnungen oder zur Lebensführung bekommen können.
Viele Vermieter werden damit die Mieten komplett abschreiben können, denn in Deutschland muss niemand zahlen, der sich letztlich hinstellt und sagt „habe kein Geld“, das ist leider allzu oft das Ergebnis von Prozessen, die sich jahrelang hinziehen und deren Gerichts- und Anwaltskosten der Vermieter zusätzlich zu seinen Mietausfällen vergessen muss.
Wie wäre es denn, wenn die Regierung in diesen Fällen die Mieten einfach übernimmt? Dann löst sich die Gefahr von Kündigungen automatisch komplett in Luft auf, ohne dass es eines neuen Gesetzes bedarf.”
Gesetzesentwurf zum Schutz der Mieter
Heute wurde ein Gesetzesentwurf [Update 27.03.2020: Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht] der Bundesregierung zur „Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ im Kabinett beschlossen und soll noch in den nächsten Tagen ebenfalls von Bundestag und Bundesrat beschlossen werden.
[Update 25.03.2020: Der Gesetzesentwurf wurde heute vom Bundestag beschlossen. Am 27.03.2020 soll der Bundesrat abstimmen.]
[Update 27.03.2020: Der Gesetzesentwurf wurde heute auch vom Bundesrat beschlossen und sogleich vom Bundespräsidenten unterzeichnet. Es wurde unmittelbar im Anschluss im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Der für das Mietrecht relevante Artikel 2 tritt nach Artikel 6 Abs. 5 am 01.04.2020 in Kraft.]
Wir wollen Ihnen einen Überblick über die zu erwartenden Änderungen geben.
Der Entwurf stellt einführend als aktuelles Problem für viele Mieter fest:
“Für den Bereich des Zivilrechts soll mit diesem Gesetz ein Moratorium für die Erfüllung vertraglicher Ansprüche eingeführt werden, das Betroffenen, die wegen der COVID-19-Pandemie ihre vertraglich geschuldeten Leistungen nicht erbringen können, einen Aufschub gewährt. Dieser gilt für Geldleistungen und andere Leistungen.
Für die Mieter unter ihnen wird es insbesondere ein Problem sein, die laufende Miete für Wohn- beziehungsweise Gewerbeflächen zu begleichen. Bei der Wohnraummiete lag die
durchschnittliche Mietbelastungsquote (Anteil der bruttowarmen Mietkosten am Haushaltsnettoeinkommen) im Jahr 2017 bei immerhin 29 Prozent (Antwort der Bundesregierung auf
die Kleine Anfrage des Abgeordneten Christian Kühn u. a. und der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, Drucksache 19/17465).
Mietverhältnisse können aus wichtigem Grund aber bereits dann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Absatz 1, Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs – BGB –).
Es ist zu erwarten, dass sich die Einnahmeverluste der vorgenannten betroffenen Personen auf durchschnittlich mehr als zwei Monatsmieten belaufen werden. Nur einem Teil dieser Personen dürften Sozialleistungen etwa in Form von Arbeitslosengeld, Arbeitslosengeld II oder Wohngeld zustehen. Selbst bei diesen Personen ist angesichts der Vielzahl der von den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie in ihrer Leistungsfähigkeit Betroffenen nicht mit Sicherheit zu sagen, ob es den für diese Leistungen zuständigen Behörden in jedem Fall gelingen wird, den Antrag kurzfristig zu bearbeiten und die Gelder so zeitig auszuzahlen, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand verhindert werden kann. Gleiches gilt für Unternehmen, die zur Überwindung des pandemiebedingten finanziellen Engpasses auf staatliche Hilfen der Wirtschaftsförderung angewiesen sind.
Die SARS-CoV-2-Virus-Krise und dadurch verursachte Einnahmeausfälle werden Verbraucher und Unternehmen nicht nur als Mieter, sondern auch als Darlehensnehmer schmerzhaft treffen. Darlehen werden in der Regel aus dem laufenden Einkommen oder aus erzielten Einnahmen abbezahlt. Die zum Zeit der Darlehensaufnahme unvorhersehbaren krisenbedingten Einbußen werden vielerorts dazu führen, dass die Rückzahlung von Darlehen oder die regelmäßigen Zins- und Tilgungszahlungen nicht oder nur noch mit Abstrichen geleistet werden können. Darlehensnehmer geraten so in Gefahr, dass das Darlehen verzugsbedingt gekündigt und die eingeräumte Sicherheit verwertet wird..”
Was wird geregelt?
Der Gesetzesentwurf sieht u. a. in Artikel 5 vor, dass im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch zeitlich befristet in Artikel 240 besondere Regelungen eingeführt werden.
Der dortige § 2 soll lauten:
§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.
Was bedeutet das?
Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder wegen dieser Zahlungsrückstände gekündigt werden.
Es wird also für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaummietverträge und Pachtverträge.
Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (z. B. Eigenbedarf oder aufgrund Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter) ist eine Kündigung weiterhin zulässig. Auch soweit das Gesetz die Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Gründe zulässt, bleibt auch diese Kündigungsmöglichkeit unberührt.
Mieter bleiben im Grundsatz zur fristgerechten Zahlung verpflichtet, auch wenn sie im Krisenzeitraum nicht über die finanziellen Mittel dafür verfügen sollten. Dies hat zur Folge, dass Mieter bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und Verzugszinsen fällig werden. Sie haben aber bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen.
Was muss der Mieter tun, um sich vor einer Kündigung zu schützen?
Ein Mieter sollte dem Vermieter sofort mitteilen, wenn er infolge der COVID-19 Pandemie zeitweise keine Miete zahlen kann. Er muss dies im Falle der Kündigung durch den Vermieter dem Vermieter auch glaubhaft machen.
Zur Glaubhaftmachung kann er sich entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Hierfür kommen beispielsweise in Frage: Der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall.
Mieter oder Pächter von Gewerbeimmobilien können dies auch dadurch glaubhaft machen, indem sie die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.
Regelung zu Lasten der Vermieter?
Das federführende Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz nimmt dazu wie folgt Stellung:
“Das greift zu kurz. Mietern, die von der Corona-Krise stark betroffen werden, wird eine Verschnaufpause gewährt, wenn sie vorübergehend ihre Mieten nicht fristgerecht bezahlen können. Angesichts der enormen Herausforderungen, vor die uns das COVID-19 Virus als Gesellschaft stellt, geht es hierbei um einen Akt gebotener Solidarität.
Es geht darum, die Lasten fair zu verteilen. Mieter sollen nicht aufgrund der temporären Einschränkungen des öffentlichen Lebens und daraus resultierender Einkommenseinbußen ihr Zuhause verlieren. Es geht darum, aus der Corona-Krise keine „Krise der Wohnungslosigkeit“ zu machen.
Das Problem wird nicht verlagert, denn Mieter müssen die Mieten ja bezahlen – aber sie haben dafür etwas mehr Zeit, ohne den Verlust der Wohnung fürchten zu müssen.”.
Vermieter erhält als Verbraucher und Darlehensnehmer Schutz
Der Vermieter scheint zumindest dann Schutz zu erhalten, wenn er aus den laufenden Mieteinnahmen Darlehen tilgen muss. Zahlungen des Vermieters an seinen Darlehensgeber, die zwischen dem 01. April und 30 Juni 2020 fällig werden, sind gestundet.
§ 3 Regelungen zum Darlehensrecht
(1) Für Verbraucherdarlehensverträge, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden, gilt, dass Ansprüche des Darlehensgebers auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig werden, mit Eintritt der Fälligkeit für die Dauer von drei Monaten gestundet werden, wenn der Verbraucher aufgrund der durch Ausbreitung der COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse Einnahmeausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist. Nicht zumutbar ist ihm die Erbringung der Leistung insbesondere dann, wenn sein angemessener Lebensunterhalt oder der angemessene Lebensunterhalt seiner Unterhaltsberechtigten gefährdet ist. Der Verbraucher ist berechtigt, in dem in Satz 1 genannten Zeitraum seine vertraglichen Zahlungen zu den ursprünglich vereinbarten Leistungsterminen weiter zu erbringen. Soweit er die Zahlungen vertragsgemäß weiter leistet, gilt die in Satz 1 geregelte Stundung als nicht erfolgt.
Diese Regelung gilt für Vermieter also dann, wenn sie nicht als Unternehmer tätig werden. Die Vermietung muss also noch als Verwaltung des eigenen Vermögens anzusehen sein.
Wohnungseigentumsrecht
Um im Falle des Auslaufens der Bestellung von WEG-Verwaltern einen verwalterlosen Zustand auszuschließen, wird angeordnet, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibt. Um zugleich die Finanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaften sicherzustellen, wird ferner angeordnet, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort gilt.
§ 6 Wohnungseigentümergemeinschaften
(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.
Von der Möglichkeit der Durchführung von Online-Versammlungen wird abgesehen, da Wohnungseigentümer gezwungen werden könnten, auf diese Weise gegen ihren Willen an einer solchen Versammlung teilzunehmen. Zweifelhaft sei, ob überall die notwendige technische Ausstattung vorhanden ist, um Online-Versammlungen sicher durchzuführen. Zudem würden die rechtlichen Risiken beträchtlich erscheinen, die mit technischen Störungen verbunden sind, die während einer Versammlung auftreten können.
Eine Online-Versammlung kann allerdings schon nach geltendem Recht dann durchgeführt werden, wenn alle Eigentümer dies wollen, also eine entsprechende Vereinbarung besteht.
- Vermietertipp: Sie sind sich nicht sicher, was die mietrechtlichen Änderungen in Folge der Corona-Krise für Sie als Vermieter bedeuten? Dann kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).