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Coronavirus FAQ: Wichtige Vermieter-Fragen beantwortet

Coronavirus FAQ: Wichtige Vermieter-Fragen beantwortet

Artikel aktualisiert am 18.07.2021

Fragen, die sich Vermieter im Rahmen der weiter andauernden Coronakrise stellen – übersichtlich beantwortet.

Die Coronakrise bewegt uns alle nach wie vor.

Auch Vermieter traf die Krise aufgrund des am 01.04.2020 in Kraft getretenen Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht besonders, welches einschneidende mietrechtliche Änderungen mit sich brachte (mehr dazu hier).

Im Folgenden haben wir Ihnen übersichtlich die wichtigsten Fragen zur Coronakrise zusammengestellt, die sich Vermieter stellen. Da sich die Lage dynamisch entwickelt, wurde und wird dieser Artikel regelmäßig aktualisiert.

  • Vermietertipp: Sie sind sich nicht sicher, was die mietrechtlichen Änderungen in Folge der Corona-Krise für Sie als Vermieter bedeuten? Dann kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).

Fragen zum Mietverhältnis

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht erteilt dem Mieter bzw. Pächter für die Mieten April, Mai und Juni 2020 ein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht, wenn er diese als Auswirkung der Corona-Pandemie nicht zahlen kann.

Dem (Wohn- und Gewerberaum-) Mieter oder Pächter kann wegen der Nichtzahlung der Miete in diesem Fall dann nicht gekündigt werden.

Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder wegen dieser Zahlungsrückstände gekündigt werden.

Wichtig für Vermieter zu wissen ist, dass der Mieter den Zusammenhang der Nichtleistung der Miete mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie und den daraus resultierenden wirtschaftlichen Verwerfungen glaubhaft machen muss. Der Mieter bleibt zudem grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet und gerät auch in Verzug, muss später also beispielsweise zuzüglich Zinsen nachzahlen.

Lesen Sie in unserem Artikel “Coronavirus: Mietrechtliche Änderungen und was Vermieter nun wissen sollten“, was die mietrechtlichen Änderungen für Vermieter im Detail bedeuten.

Der Mieter muss nach der gesetzlichen Regelung in Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB glaubhaft machen, dass er die Miete aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie nicht zahlen kann, um eine wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Vermieter für die Monate April, Mai und Juni 2020 auszuschließen. Die praktische Umsetzung der Vorschrift war und ist umstritten. Das AG Hanau hat mit Urteil vom 31.07.2020 zur Auslegung der Vorschrift Stellung genommen (s. sogleich).

Als Mittel zur Glaubhaftmachung sind im Zivilprozess grundsätzlich entsprechende Nachweise wie die Versicherung an Eides Statt oder sonst geeignete Mittel bekannt. Hierfür kämen im Rahmen der Corona-Pandemie beispielsweise in Frage: Der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall.

Mieter oder Pächter von Gewerbeimmobilien können dies auch dadurch glaubhaft machen, indem sie die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.

Das Amtsgericht Hanau hat sich in einem Urteil vom 31.07.2020 (Az. 32 C 136/20) ausführlich mit der Frage beschäftigt, was unter dem Begriff der “Glaubhaftmachtung” in Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB prozessual für den Mieter im Rechtsstreit zu verstehen ist.

Nach Ansicht des AG Hanau soll der Gesetzgeber mit der Formulierung “Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen” keine “Glaubhaftmachung” im Sinne der ZPO gemeint haben, sondern es handele sich vielmehr um eine Beweiserleichterung, wie sie auch in § 252 BGB vorgesehen ist.

Der Mieter müsse daher die Ursächlichkeit zwischen der Covid-19-Pandemie und einer Nichtleistung der Mieten beweisen und könne hierfür auf typisierte und in der Gesetzesentwurfsbegründung auch beispielhaft genannte Tatsachen, also Anknüpfungspunkte, zurückgreifen (zB Jobverlust, Kurzarbeit, usw.).

Gelinge dieser Beweis, werde die Ursächlichkeit widerleglich vermutet, was dem eigentlichen Willen des Gesetzgebers entspreche.

Es ist nicht Voraussetzung des zeitweiligen Kündigungsausschlusses, dass der Mieter sich bei Fälligkeit an den Vermieter wendet und den Grund für das Ausbleiben der Miete erläutert und beweist. Natürlich ist es angezeigt, dass der Mieter Kontakt zum Vermieter aufnimmt. Dies lässt sich unseres Erachtens sogar als vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis herleiten.

Relevant wird die Glaubhaftmachung erst im Rechtsstreit („im Streitfall“, so die Gesetzesbegründung). Hier führt sie zu einer Herabsetzung des Beweiserfordernisses zu Gunsten des Mieters. Er hat den Zusammenhang von Nichtleistung und Pandemie nicht zur vollen Überzeugung des Gerichts zu beweisen, sondern nur mit überwiegender Wahrscheinlichkeit. Außerdem darf er sich der eidesstattlichen Versicherung als Beweismittel bedienen.

Die Auslegung der Vorschrift des Art. 240 § 2 EGBGB war und ist umstritten. Ende Juli 2020 hat das AG Hagen zum Begriff der “Glaubhaftmachung” ausführlich Stellung genommen.

Ist die Miete für den Zeitraum April, Mai oder Juni 2020 ausgeblieben, kann der Vermieter den Mieter darauf hinweisen, dass dieser grundsätzlich glaubhaft machen muss, dass der Mietausfall aufgrund der Auswirkungen des Coronavirus erfolgt. Hilfreich ist hier unser Mustertext, der ein vollständig vorformuliertes Schreiben beinhaltet, das Vermieter ohne weiteren Aufwand als Antwort an den Mieter verwenden können, falls dieser die Nichtzahlung der Miete wegen den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ankündigt oder die Zahlung aus diesem Grund einstellt.

Hier geht es zum kostenfreien Download des Musterschreibens.

Zahlt der Mieter die Miete nach vorgenannten Zeitraum (April bis Juni 2020) nicht, sind die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften anwendbar. Es kommt eine allgemeine Abmahnung und später ggf. Kündigung in Betracht.

Hier geht es zum kostenpflichtigen Download eines Musters für eine Abmahnung an den Mieter.

Während des laufenden Mietverhältnisses und nach Ende bis zur Kautionsabrechnung kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf die Mietsicherheit nur für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen zugreifen.

Da sich der Mieter nach der gesetzgeberischen Gestaltung auch für nicht gezahlte Monatsmieten April bis Juni 2020 in Verzug mit der Mietzahlung befindet, wird man unseres Erachtens davon ausgehen können, dass die Mietforderungen des Vermieters als unstreitig gelten müssen, weil der Mieter sie nicht ernsthaft bestreiten kann.

Der Vermieter kann also für die rückständigen Mieten die Kaution verwerten. Rechtsprechung hierzu bleibt abzuwarten.

Insbesondere in einem Gewerberaummietverhältnis könnte der seine Miete trotz dem grundsätzlichen Leistungsverweigerungsrecht zahlende Mieter daran denken, die Miete nach § 536 BGB zu mindern – schließlich darf er seine Gewerberäume aufgrund behördlicher Anordnung nicht oder nur eingeschränkt öffnen.

Dazu ist er allerdings nicht berechtigt. Eine staatliche Schließungsverfügung ist kein Mangel der Mietsache selbst, sondern richtet sich direkt gegen den Mieter als solchen.

Diese überwiegend vertretene Ansicht hat sich mittlerweile auch in der Rechtsprechung verfestigt. Vereinzelt wurde in der Kommentarliteratur vertreten, dass eine Minderung möglich sei, weil die behördlichen Allgemeinverfügungen eigentlich auf den Mietzweck abstellen. Sei der Vermieter dadurch nicht mehr in der Lage, Gewerberaum entsprechend dem Mietzweck zur Verfügung zu stellen, liege ein Mangel vor, der zur Befreiung von der Mietzahlungspflicht führe.

Möglich erscheint allerdings ein Anspruch des Mieters aus § 313 BGB (sog. Störung der Geschäftsgrundlage), aus dem im Einzelfall Anpassung bzw. Mietreduzierung, Rücktritt oder auch Kündigung verlangt werden können.

Update 01.09.2020: Das Landgericht Heidelberg hat sich mit Urteil vom 30.07.2020 (Az. 5 O 66/20) erstmals mit der Frage befasst, ob der Gewerberaummieter aufgrund der behördlich angeordneten Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts von seiner Mietzahlungspflicht befreit wird. Der Gewerberaummieter bleibt nach dieser Entscheidung zur Zahlung der Miete verpflichtet, da weder eine Minderung, eine rechtliche Unmöglichkeit noch eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliege.

Update 26.10.2020: Das Landgericht Frankfurt am Main hat sich mit Urteil vom 02.10.2020 (Az. 2-15 O 23/20) der auch bereits vom Landgericht Heidelberg geäußerten Rechtsansicht angeschlossen: Die staatlich verordnete Schließung einer Verkaufsstätte wegen COVID-19 führt nicht zum Wegfall der Mietzahlungspflicht.

Update 20.01.2021: Der Gesetzgeber hat nachgesteuert. Nach der neuen Regelung des Art. 240 § 7 EGBGB wird eine schwerwiegende Änderung von vertraglichen Umständen nun gesetzlich vermutet, die vom Vermieter zu widerlegen ist.

Update 03.05.2021: Das Amtsgericht Dortmund hat sich mit Urteil vom 27.04.2021 (Az. 425 C 7880/20) auf die neue gesetzgeberische Wertung des Art. 240 § 7 EGBGB bezogen, nach der eine staatlich verfügte Schließung von Gewerberaum grundsätzlich zur Vermutung einer Störung der Geschäftsgrundlage mir der hier konkreten Folge der hälftigen Reduzierung der Miete führt.

Update 18.07.2021: Das Amtsgericht Hannover nimmt für eine pandemiebedingt abgesagte Hochzeitsfeier an, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliege. Die Mieterin wird von der Pflicht zur Mietzahlung hälftig befreit: Urteil vom 28.06.2021 (Az. 540 C 2255/21).

Im Ergebnis wird es auf eine Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter im Einzelfall hinauslaufen. Diese wird möglicherweise zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, etwa dann, wenn der Vermieter in einem Fall eine Privatperson mit geringer Liquidität und im anderen Fall ein institutioneller Anleger mit hoher Liquidität ist. Eine Anpassungsanspruch des Mieters ist durch die neue gesetzliche Regelung aber wahrscheinlicher geworden.

Auch Vermieter können Leistungen gegenüber eigenen Gläubigern verweigern. Regelungen wurden zum einen für Dauerschuldverhältnisse sowie für Darlehensverträge geschaffen.

In Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse wird Verbrauchern und Kleinstunternehmen, die nach dem Willen der Bundesregierung ebenso schutzwürdig sind wie Verbraucher, ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht eingeräumt, wenn sie ihre vertraglichen Pflichten aufgrund der durch die COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse nicht erfüllen können.

Hinsichtlich Darlehensverträgen werden die Ansprüche des Darlehensgebers unter bestimmten Voraussetzungen kraft Gesetzes gestundet. Die Stundung bewirkt das Hinausschieben der bestimmten Fälligkeit der Forderung. Während des Zeitraums der Stundung bewirkt sie somit, dass Verbraucher mit diesen Ansprüchen nicht in Verzug geraten können.

Bitte beachten Sie hierzu unbedingt unseren ausführlichen Artikel zu diesem Thema: “Coronavirus: Was kann der Vermieter bei Mietausfällen tun?“, der die Möglichkeiten im Detail zusammenfasst.

Mieter müssen es ihrem Nachbarn oder ihrem Vermieter nicht mitteilen, wenn sie mit dem Coronavirus infiziert sind.

Eine Ausnahme besteht dann, wenn sie in den letzten 14 Tagen direkten Kontakt mit diesen Personen hatten. Dann zählt der Nachbar beziehungsweise der Vermieter als Kontaktperson ersten Grades.

Sollten Sie als Vermieter von der Erkrankung eines Mieters erfahren haben, so können Sie eine Informationspflicht gegenüber anderen Mietern Ihres Mietshauses sowie Besuchern oder Dienstleistern, die das Gebäude betreten, haben. Dies ließe sich insbesondere dann argumentieren, wenn eine Gefährdung anderer Mieter oder Besucher des Hauses nicht ausgeschlossen werden kann.

Der Vermieter kann trotz Corona-Pandemie ein berechtigtes Interesse am Betreten der Wohnung seines Mieters haben.

Mehr zum Thema haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Fragen zu Umzug & Besichtigungen

Grundsätzlich darf während der Corona-Krise in Deutschland weiterhin umgezogen werden, auch wenn zuvor  genau überlegt sein sollte, ob der Umzug gerade jetzt unumgänglich bzw. dringend notwendig ist.

Bei Buchung einer Umzugsfirma ist in jedem Fall auf den Mindestabstand zu achten. Bei privater Durchführung des Umzugs ist zu bedenken, dass in den Bundesländern unterschiedliche Regelungen hinsichtlich der Personen bestehen können, mit denen man das Haus verlassen darf. Dies schlägt sich natürlich auch auf einen geplanten Umzug beziehungsweise mögliche Helfer nieder.

Sollte in ein anderes Bundesland umgezogen werden, ist ferner zu empfehlen, sich die dortigen Regelungen vor dem Umzug genau zu prüfen.

Wohnungsbesichtigungen sind auch während der Corona-Krise noch möglich. Da die einzelnen Bundesländer aber teils sehr unterschiedliche Vorschriften für ihre Bürger getroffen haben, ist es zwingend geboten, vor Durchführung einer Wohnungsbesichtigung die Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes zu prüfen.

Sollte eine Wohnungsbesichtigung während der Corona-Krise nicht aufschiebbar sein, so sind unbedingt die Abstands- und Hygienevorschriften und die Regelungen zu den Kontaktverboten der Bundesländer einzuhalten und lediglich Einzelbesichtigungen zu empfehlen.

Gegebenenfalls haben Sie auch die Möglichkeit, eine Online-Besichtigung durchzuführen, die vorzuziehen wäre.

Das Thema und insbesondere die Frage, ob der Mieter das Betreten seiner Wohnung durch den Vermieter verweigern kann, haben wir hier ausführlich behandelt.

Gerichtliche Räumungsfristen durften gemäß § 721 ZPO  auf Antrag des Mieters oder von Amts wegen verlängert werden.

Das Landgericht Berlin hatte einem solchen Antrag beispielsweise entsprochen. Mehr dazu lesen Sie hier.

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat in seiner Entscheidung vom 01.06.2021 eine Zeit von 5 Monaten für die Ersatzwohnraumsuche während der Räumungsklage als ausreichend erachtet und eine Räumungsfrist nicht gewährt.

Eine pandemiebedingte Verlängerung von gerichtlichen Räumungsfristen bleibt im Einzelfall sicher weiter zulässig.

Fragen zu Urlaubsaufenthalten/Ferien

Ja. Jedenfalls für vor Ausbruch der Pandemie gebuchte Ferienwohnungen dürfte dies auf Grundlage der Vorschriften zur sog. Störung der Geschäftsgrundlage möglich sein.

Das Amtsgericht Bremen hat in diesem Sinne einen Vermieter mit Entscheidung vom 14.01.2021 verurteilt, mehr dazu hier.

Fragen zu Reparaturen & Handwerkern

Handwerker oder andere Dienstleister dürfen weiterhin tätig sein. Eingehalten werden müssen bei der Durchführung der Arbeiten aber zwingend die bestehenden Kontakt- und Hygienevorschriften des jeweiligen Bundeslandes.

Zu empfehlen ist auch hier, dass Reparaturen, die nicht zwingend gerade in der jetzigen Situation notwendig sind, auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Zwingend notwendig wären beispielsweise Reparaturen an Schäden, die eine Gefahr für die Mieter oder das Eigentum darstellen.

Die Kontaktbeschränkungen in den einzelnen Bundesländern ermöglichen es dem Mieter grundsätzlich, den Zutritt anderer als den in den jeweiligen Regelungen vorgesehenen Personen, zur Wohnung zu verwehren. Reparaturen, die aufgeschoben werden können, sollten auch aufgeschoben werden.

Etwas anders gilt nur dann, wenn ein Schadensfall zwingend repariert werden muss, beispielsweise um Gesundheitsgefahren abzuwenden. In diesem Fall steht dem Mieter ein Duldungsanspruch des Vermieters gegenüber.

Ausführlich lesen Sie zu dem Thema hier.

Fragen zum Wohnungseigentumsrecht

Grundsätzlich ja. Allerdings dürfen Wohnungseigentümerversammlungen aufgrund der zum Zeitpunkt der Versammlung jeweils geltenden Kontaktbeschränkungen möglicherweise nicht mehr ohne Weiteres stattfinden, da es sich hierbei um eine Zusammenkunft von mehreren Personen handelt.

Die Rechtsprechung tendiert derzeit aufgrund verschiedener Ansichten der Bundesländer als Verordnungsgeber dazu, einen Anspruch jedes Eigentümers auf Absage einer anberaumten Versammlung zu bejahen. Den Eigentümern sei es dann nicht zumutbar, sich zwischen der Teilnahme an der Veranstaltung und der möglichen Begehung einer Ordnungswidrigkeit zu entscheiden.

Beachten Sie zu diesem Thema die Entscheidungen des Amtsgerichts München vom 25.02.2021 und des Landgerichts Frankfurt am Main vom 29.03.2021.

Um im Falle des Auslaufens der Bestellung von WEG-Verwaltern während der COVID-19-Pandemie einen verwalterlosen Zustand auszuschließen, wird im Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibt.

Als Folge der in der Corona-Krise überwiegend fehlenden Möglichkeit zur Durchführung von Eigentümerversammlungen wird also der Bestellungszeitraum des Verwalters kraft Gesetzes ohne die Notwendigkeit eines Beschlusses verlängert, wenn seine Amtszeit endet.

Lesen Sie dazu auch unseren ausführlichen Artikel “Coronavirus: Auswirkungen auf das WEG-Recht”.

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht sieht vor, dass der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt.

Entstehen Kosten aufgrund der Notgeschäftsführung des Verwalters, sind diese vom Verwalter aus dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu begleichen. Dies erfolgt entweder vom laufenden Geschäftskonto oder aus der Instandhaltungsrücklage. Sind keine ausreichend liquiden Mittel vorhanden, bedarf es einer Sonderumlage, deren Anforderung allerdings an in der Rechtsprechung geforderte Voraussetzungen geknüpft ist.

So kann die Sonderumlage im Laufe eines Wirtschaftsjahres beschlossen werden, wenn sich ein außerordentlicher Liquiditätsbedarf ergibt, der aus den dem Verwalter zur Verfügung stehenden Mitteln nicht gedeckt werden kann. Dies könnte sich zum Beispiel durch neue Tatsachen ergeben, wie das Erfordernis umfangreicher Sanierungsarbeiten oder wenn Wohngeldrückstände eines Wohnungseigentümers aus früheren Jahresabrechnungen vorübergehend oder dauernd uneinbringlich sind.

Die Erhebung einer Sonderumlage bedarf immer eines (Mehrheits-)Beschlusses. Dieser muss die Gesamthöhe der Umlage und den von den einzelnen Wohnungseigentümern anteilsmäßig geschuldeten Betrag bezeichnen. Fehlt es an einem erforderlichen Beschluss und fordert der Verwalter bei den Eigentümern eine Sonderumlage ab, sind diese nicht zur Zahlung verpflichtet, da es an der notwendigen Rechtsgrundlage fehlt.

Die „Notgesetzgebung“ bzw. das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ gibt der Verwaltung zumindest kein Recht, eine Sonderumlage aufgrund der Auswirkungen der Coronakrise ohne Einhaltung der geschilderten Voraussetzungen anzufordern. Wird gleichwohl eine Sonderumlage ohne Versammlung und ohne Beschluss, auch ohne (allstimmigen) Umlaufbeschluss im schriftlichen Verfahren, erhoben, entspricht dies nicht der Gesetzeslage. Dies Anforderung ist unwirksam und verpflichtet die Eigentümer nicht. Möglich wäre nur der Hinweis darauf, dass die Eigentümer freiwillig eine Zuzahlung, also freiwillig ein erhöhtes Hausgeld, zahlen könnten. Verlangen kann die Verwaltung das jedoch nicht.

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