Coronavirus: Auswirkungen auf das WEG-Recht

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht hat auch Sonderregelungen für das Wohnungseigentumsrecht vorgesehen. Darüber hatten wir bereits hier berichtet. Welche Regelungen dies genau sind, erklären wir im folgenden Artikel.

WEG-Recht und die Corona-Krise

Relevant für das WEG-Recht ist § 6 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (verkündet als Art. 2 des oben genannten Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Pandemie). Dieser Paragraph lautet wie folgt:

[Update September 2021: Die Geltung dieser Reglung war gemäß Artikel 6 Abs. 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht zunächst bis zum 31.12.2021 begrenzt. Dieser Artikel 6 Abs. 2 wurde durch Artikel 16 des Aufbauhilfegesetz 2021 vom 10.09.2021 bis zum 31.08.2022 verlängert.]

Weitergeltung der Bestellung des Verwalters während Corona-Krise

Um im Falle des Auslaufens der Bestellung von WEG-Verwaltern während der COVID-19-Pandemie einen verwalterlosen Zustand auszuschließen, wird in Abs. 1 angeordnet, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibt.

Als Folge der in der derzeitigen Corona-Krise überwiegend fehlenden Möglichkeit zur Durchführung von Eigentümerversammlungen wird also der Bestellungszeitraum des Verwalters kraft Gesetzes ohne die Notwendigkeit eines Beschlusses verlängert, wenn seine Amtszeit endet.

Dies bedeutet, dass sich die Bestellung auch gegen den Willen des Verwalters automatisch verlängert. Der Verwalter kann allerdings sein Amt durch Niederlegung beenden. Er muss dann jedoch beachten, dass er sich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig machen kann, zu der er in einem besonderen Pflichtenverhältnis steht.

Dies gilt insbesondere in der aktuellen Situation, in der die Gemeinschaft Wohnungseigentümerversammlungen nicht abhalten kann, um einen neuen Verwalter zu bestellen. Der Verwalter benötigt also einen wichtigen Grund, wenn er jetzt sein Amt niederlegen will, ohne sich schadensersatzpflichtig zu machen.

Durch § 6 Abs. 1 wird allerdings nicht der Verwaltervertrag verlängert, sondern nur die Verwalterbestellung. Der Verwalter kann daher eine übliche Vergütung nach den Grundsätzen der sogenannten Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen. Der vormals bestehende Vertrag wird dann zur Bestimmung der üblichen Vergütung herangezogen werden können.

Es ist jedenfalls zu empfehlen, dass auf der nächsten möglichen Eigentümerversammlung über den Verwaltervertrag und sodann auch über die Bestellung beschlossen wird, um die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung zu wahren.

Weitergeltung des Wirtschafsplans während Corona-Krise

Die Regelung des § 6 Abs. 2 dürfte etwas weniger praktische Relevanz haben, da viele Wirtschaftspläne über sogenannte Fortgeltungsklauseln verfügen. Sie ist allerdings wichtig, um in allen anderen Fällen Finanzierungslücken zu schließen. Sie gilt nach dem Wortlaut auch, wenn in der nächsten Versammlung keine Beschlussfassung erfolgt.

Die Vorschrift ist allerdings nicht auf Jahresabrechnungen anwendbar. Diese müssen also bei der nächsten Möglichkeit durch eine Versammlung beschlossen werden. Nach der Gesetzesbegründung soll der Verwalter sogar das für die nächste Versammlung vorbereitete Zahlenwerk zur Verfügung stellen, wenn die Eigentümer dieses benötigen.

Leistungsverweigerungsrecht auch für Hausgelder?

Verbrauchern und Kleinstunternehmen wird ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht eingeräumt, wenn sie ihre vertraglichen Pflichten aufgrund der durch die COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse nicht erfüllen können. Darüber hatten wir hier bereits ausführlich berichtet.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird sich gegenüber dem Verwalter nicht auf diese gesetzliche Regelung berufen können, da die Verbrauchereigenschaft nicht erfüllt ist.

Anders ist dies allerdings bei Kleinstunternehmen, also nach der Gesetzesbegründung Unternehmen, die weniger als 10 Personen beschäftigen und deren Jahresumsatz bzw. Jahresbilanz 2 Mio. EUR nicht überschreitet.

Darunter dürfte eine erhebliche Zahl der Teileigentümer fallen, also diejenigen Personen, die über das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verfügen.

Wenn man davon ausgeht, dass Hausgeldansprüche aus einem Dauerschuldverhältnis geschuldet sind, dürfte die Regelung anwendbar sein und Teileigentümer die Leistung verweigern.

Das Leistungsverweigerungsrecht kann zwar nach Art. 240 § 1 Abs. 3 S. 2 EGBGB ausgeschlossen sein, hier heißt es:

„Absatz 2 gilt nicht, wenn die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger unzumutbar ist, da die Nichterbringung der Leistung zu einer Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen oder der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs führen würde.“. 

Im Fall der Wohnungseigentümergemeinschaft wird sich dies aber nicht bejahen lassen, da die WEG weder einen Gewerbebetrieb ausübt noch ihr Lebensunterhalt gefährdet ist.

Anspruch auf Absage einer anberaumten Versammlung?

Die Rechtsprechung tendiert derzeit aufgrund verschiedener Ansichten der Bundesländer als Verordnungsgeber dazu, einen Anspruch jedes Eigentümers auf Absage einer anberaumten Versammlung zu bejahen. Den Eigentümern sei es dann nicht zumutbar, sich zwischen der Teilnahme an der Veranstaltung und der möglichen Begehung einer Ordnungswidrigkeit zu entscheiden.

Beachten Sie zu diesem Thema die Entscheidungen des Amtsgerichts München vom 25.02.2021 und des Landgerichts Frankfurt am Main vom 29.03.2021.