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Mietendeckel in Berlin – Erste Erfahrungen, Rechtslage, Muster

Mietendeckel in Berlin – Erste Erfahrungen, Rechtslage, Muster

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Der sog. Berliner Mietendeckel ist weiterhin stark umstritten, auch wenn er bei der derzeitigen Nachrichtenlage etwas aus dem Fokus der Berichterstattung geraten ist. Er ist auch für Vermieter außerhalb Berlins von Bedeutung, da er als Beispiel für andere Bundesländer dienen kann.

Die ersten Erfahrungen mit dem Berliner Mietendeckel

Die ersten Wochen nach Inkrafttreten haben gezeigt, dass sich fast alle Berliner Zivilgerichte, aber auch Behörden die dem Bund unterstehen, der herrschenden Meinung unter den Juristen anschließen und den Mietendeckel für verfassungswidrig halten. Soweit hier bekannt, wenden Behörden, die dem Bund unterstehen, daher weiter die in den Bundesgesetzen geregelten mietrechtlichen Bestimmungen an, insbesondere allein die §§ 558 ff. BGB.

Es erfolgten bereits mehrere gerichtliche Vorlagen an das Bundesverfassungsgerichtwenn die Berliner Gerichte das MietenWoG Bln im jeweils konkreten Fall als entscheidungserheblich hätten anwenden müssen, das Gesetz aber für verfassungswidrig halten. Ungeachtet dessen, sollten alle Vermieterinnen und Vermieter zur Vermeidung einer Ordnungswidrigkeit den sog. „Berliner Mietendeckel“ bis zu einer Entscheidung über die Verfassungswidrigkeit berücksichtigen.

Berliner Mietendeckel – Anwendbarkeit

Der Mietendeckel gilt gemäß § 1 grundsätzlich für jeden frei finanzierten Wohnraum (also bislang nicht preisgebundene Mietwohnungen) mit Erstbezug vor dem 01.01.2014, Ausnahmen sind nur für besondere Mietverhältnisse (z.B. Wohnheime) vorgesehen.

Berliner Mietendeckel – Mietbegriff

Miete ist hier gemäß § 3 Abs. 5 die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge, d.h. nur die kalten und warmen Betriebskosten werden nicht berücksichtigt, sonst alle Zuschläge wie z.B. Modernisierungszuschläge, Untermietzuschläge usw.; Mietminderungen bleiben wie auch sonst grundsätzlich unberücksichtigt (§ 3 Abs. 1).

Der Mietendeckel gilt nach § 3 Abs. 1 auch für Staffelmietverträge und Indexmietverträge.

Berliner Mietendeckel – Mietenstopp

In § 3 ist der sog. Mietenstopp geregelt. Eine Miete ist danach verboten, wenn sie die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Diese Miete ist jeweils schriftlich oder elektronisch mitzuteilen:

a) jederzeit auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter oder des zuständigen Bezirksamtes

ODER

b) den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages (hier sind auch die für die Miethöhe maßgeblichen Umstände zusätzlich mitzuteilen (§ 6 Abs. 4) (siehe unten unter Punkt 4. b))

Ausnahmen und Erhöhungen sind bei Erst- und Wiedervermietung nach dem 18. Juni 2019 in § 3 Abs. 2 und 3 vorgesehen.

“Es gilt als Ordnungswidrigkeit, wer vorsätzlich oder fahrlässig, ohne erforderliche Genehmigung, eine höhere Miete als nach den §§ 3 bis 7 MietenWoG Bln zulässig fordert oder entgegennimmt!”

Berliner Mietendeckel – Miethöhe

In den §§ 5 bis 7 ist die Miethöhe geregelt.

a) Das Verbot einer überhöhten Miete in § 5, also einer 20% Überschreitung der Mietobergrenzen nach §§ 5 bis 6, tritt gemäß Art. 4 Abs. 1 erst neun Monate nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft.

b) In § 6 sind die Mietobergrenzen geregelt. Hier ist besonders wichtig: Alle Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen, also bis spätestens 23. April 2020 (oder vor Vertragsschluss!) sind mitzuteilen:

  1. Wohnlage
  2. Wohnfläche
  3. erstmalige Bezugsfertigkeit
  4. ohne/mit Sammelheizung und mit/ohne Bad
  5. Gebäude mit nicht mehr oder mehr als zwei Wohnungen
  6. ggf. weitere Angaben zu einer Modernisierungsmieterhöhung nach dem 18. Juni 2019
  7. Moderne Ausstattung liegt vor/nicht vor:
    •    (1.) schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
    •    (2.) Einbauküche
    •    (3.) hochwertige Sanitärausstattung
    •    (4.) hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
    •    (5.) Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²

Auf Verlangen sind diese Angaben auch der zuständigen Senatsverwaltung mitzuteilen!

c) § 7 regelt die Modernisierungsmieterhöhung nach Inkrafttreten des Gesetzes

Härtefallregelung

In Härtefällen kann auf Antrag bei der Investitionsbank Berlin eine höhere Miete genehmigt werden.

Als Härtefall sollen nicht gelten:
Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen, Ertragserwartungen, denen auch unabhängig von diesem Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen, Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen.

Als Härtefall sollen gelten:
Auf Dauer Verluste für Vermieterinnen und Vermieter oder Substanzgefährdung. Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen.

Mietendeckel in Berlin – Empfehlung

Wir raten zwar zur Beachtung des sog. „Berliner Mietendeckel“ zur Vermeidung einer Ordnungswidrigkeit, allerdings nur soweit dies auch tatsächlich geboten ist. Vermeiden Sie bis zur Entscheidung über die Verfassungswidrigkeit vertragliche Vereinbarungen über die Miethöhe nach dem Mietendeckel, bzw. über die oben genannten Mitteilungspflichten hinaus die Angabe oder Verpflichtung einer geringeren als der vertraglich vereinbarten Miete.

Für Fragen steht Ihnen insbesondere die Berliner Geschäftsstelle gerne zur Verfügung, zurzeit nach Möglichkeit vorzugsweise telefonisch oder per E-Mail.

Ein Muster für die Mitteilung der Umstände für die Berechnung der Mietobergrenze an Ihre Mieter finden Sie nach Login als Mitglied kostenfrei, ansonsten kostenpflichtig, hier bzw. in unserem Downloadbereich.

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