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Der Mietendeckel in Berlin ist nichtig

Der Mietendeckel in Berlin ist nichtig

Bundesverfassungsgericht Mietendeckel verfassungswidrig
Artikel aktualisiert am 04.05.2021

Das Bundesverfassungsgericht hat den sog. Mietendeckel in Berlin am 15.04.2021 als mit dem Grundgesetz unvereinbar und damit für nichtig erklärt.

Bundesverfassungsgericht erklärt Berliner Mietendeckel für nichtig

Das Bundesverfassungsgericht führt aus, dass der Bundesgesetzgeber mit seinen Regelungen zum Mietpreisrecht eine abschließende Regelung im Rahmen seiner konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz des Grundgesetzes  getroffen habe. Für eigene Regelungen der Bundesländer sei daher wegen dieser Sperrwirkung kein Raum mehr.

Mietendeckel Berlin: Bisherige Rechtslage

Bisher galt das umstrittene MietenWoG in Berlin.

Nach § 3 MietenWoG galt für Bestandsmietverhältnisse ein Mietenstopp. Zahlte der Mieter seit 23.11.2020 eine über 20% über der Mietobergrenze des MietenWoG Bln liegende Miete, musste der Vermieter diesen Betrag grundsätzlich sofort zurückzahlen, da er den Mehrbetrag nicht entgegennehmen durfte (die Entgegennahme war eine Ordnungswidrigkeit die mit hohen Geldbußen bedroht wurde).

Erhöhungen sollten nach § 3 Abs. 4 MietenWoG erstmals ab dem 01.01.2022 möglich sein. Die Mietobergrenzen des § 6 MietenWoG durften dadurch aber nicht überschritten werden.

Beispielsweise galt wie folgt:

  • Für ein Haus mit mehr als zwei Wohnungen, Baujahr 1962, mit Sammelheizung und Bad wären 6,08 EUR/qm netto-kalt, mit moderner Ausstattung im Sinne des § 6 Abs. 3 MietenWoG WoG 7,08 EUR/qm, zulässig gewesen.

Was folgt aus der Nichtigkeit des Mietendeckels?

Durch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts gelten für Mieterhöhungen wieder die allgemeinen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Danach wäre also etwa eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich und bei Neuvermietungen die sog. Mietpreisbremse zu beachten.

Oft wurden wegen der erwarteten bzw. erhofften Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels sog. „Schattenmieten“ vereinbart. Dabei wurde vorrangig eine nach BGB zulässige Miete vereinbart und in einer Zusatzvereinbarung aufgenommen, dass während der Geltung bzw. bis zur Entscheidung über die Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels nur die Mietendeckelmiete gefordert wird.

Der Vermieter kann die vertraglich nach BGB vereinbarte Miete nun grundsätzlich nachverlangen. Vielen Mietern war empfohlen worden, die gesparte Miete zurückzulegen.

Das Bundesverfassungsgericht hat sich nicht zu der Frage geäußert, ob ein bundesweiter Mietendeckel inhaltlich Bestand haben könnte.

Warum hat das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel gekippt?

Der Beschluss führt aus:

Macht der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlieren die Länder gemäß Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetzgebung in dem Zeitpunkt („solange“) und in dem Umfang („soweit“), in dem der Bund die Gesetzgebungskompetenz zulässigerweise in Anspruch nimmt (sog. Sperrwirkung).

 

(…) Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht (2.). Aufgrund der hierdurch eingetretenen Sperrwirkung verbleibt für die Regelungen zur Miethöhe in § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln kein Raum.

 

(…) Da die zulässige Miethöhe für ungebundenen Wohnraum durch die §§ 556 ff. BGB abschließend geregelt ist (siehe oben unter 2.), fehlt dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz zum Erlass von § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln.

 

(…) Die Kompetenzverteilung des Grundgesetzes bildet einen zwingenden Rahmen für den Landes(verfassungs-) gesetzgeber, den dieser nicht unterlaufen darf.

 

(…) Die Unvereinbarkeit von § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG führt zur Nichtigkeit des gesamten Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin.

Den vollständigen Beschluss vom 15.04.2021 (Az. 2 BvF 1/20) lesen Sie hier.

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