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Schadensersatzanspruch gegen Mieter: Frist zur Schadensbeseitigung notwendig?

Schadensersatzanspruch gegen Mieter: Frist zur Schadensbeseitigung notwendig?

Schadensersatz gegen Mieter
Artikel aktualisiert am 21.07.2021

Wenn der Mieter beispielsweise nach Auszug Schäden in der Wohnung zurückgelassen hat, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Ist aber vorab unter Fristsetzung eine Aufforderung an den Mieter zur Schadensbeseitigung erforderlich?

Antwort: Es kommt auf die Art der Pflichtverletzung des Mieters an.

Verletzung der Obhutspflicht für die Mietsache (Vertragliche Nebenpflicht)

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.02.2018 (Az. VIII ZR 157/17) wie folgt entschieden:

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach §§ 280 I, 241 II BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 I BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 II BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

Das in § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nach dieser Entscheidung nur für die sog. Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten nach § 241 Abs. 1 BGB. In diesen Fällen müsse der Vermieter dem Mieter grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen könne. Eine derartige Leistungspflicht sei etwa die vom Mieter wirksam übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume schonend und pfleglich zu behandeln, um eine sog. nicht leistungsbezogene Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB.  Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen.

Übrigens muss sich der Vermieter als Geschädigter in diesem Fall nicht für die Art und die Kosten der von ihm gewählten Schadensbeseitigung rechtfertigen. Der Bundesgerichthof führt in dem genannten Urteil aus: “Die Ersetzungsbefugnis sichert dem Geschädigten gerade auch das ihm zustehende Recht, sich bei Ausführung der Schadensbeseitigung ausschließlich an seinen eigenen Wiederherstellungsinteressen zu orientieren und sich nicht auf ein gegenläufiges Interesse des Schädigers etwa an einer möglichst kostengünstigen und deshalb in ihrer Tauglichkeit nicht ohne Weiteres zweifelsfreien Wiederherstellung einlassen zu müssen. Dementsprechend kann der Geschädigte seine Ersetzungsbefugnis grundsätzlich auch ohne Angabe von Gründen ausüben, muss sich für die getroffene Wahl also nicht rechtfertigen und sich auch sonst zu ihrer Umsetzung nicht mit dem Schädiger ins Benehmen setzen.“ 

Verletzung der Rückgabepflicht oder der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (Vertragliche Leistungspflicht)

Schadensersatz statt der Leistung wegen Verletzung der Rückgabepflichten (dazu gehören z. B. auch Reinigungs- und Rückbauverpflichtungen) steht dem Vermieter grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen des § 281 BGB zu. Zunächst besteht nur ein Erfüllungsanspruch des Vermieters. Er muss dem Mieter also eine Frist zur Erfüllung der Rückgabepflichten gesetzt haben, es sei denn die Fristsetzung wäre gem. § 281 Abs. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich.

Nach dem oben genannten Urteil gehört die wirksam auf den Mieter übertragene Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in diesen Bereich.

Auch die Pflicht zur Rückgabe gemäß § 546 BGB ist eine Leistungspflicht, da sich diese nicht in der bloßen Besitzverschaffung erschöpft, sondern auch auf den Rückbau.

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