Wenn der Mieter beispielsweise nach Auszug Schäden in der Wohnung zurückgelassen hat, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein.
Ist aber vorab unter Fristsetzung eine Aufforderung an den Mieter zur Schadensbeseitigung erforderlich?
Antwort: Es kommt auf die Art der Pflichtverletzung des Mieters an.
Inhalt
Verletzung der Obhutspflicht für die Mietsache (Vertragliche Nebenpflicht)
Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume schonend und pfleglich zu behandeln, handelt es sich um eine sog. nicht leistungsbezogene Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB. Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.02.2018 (Az. VIII ZR 157/17) wie folgt entschieden:
Obhutspflichten des Mieters: Konkrete Beispiele
Die Wahrung der Obhutspflicht durch den Mieter bedeutet, die Wohnung insgesamt schonend und pfleglich zu behandeln. In diesem Rahmen ist der Mieter beispielsweise zu folgendem verpflichtet:
- Ausreichendes Lüften und Reinigen der Wohnung
- Vorsichtsmaßnahmen gegen Unwetterschäden
- Vorsorgemaßnahmen gegen das Einfrieren von Rohren
- Beaufsichtigung von Waschmaschinen in Räumen ohne Fußbodenentwässerung
- Bei längerer Abwesenheit: Schließen der Absperrventile von Geschirrspülmaschine und Waschmaschine; Überlassung des Wohnungsschlüssels an eine Person des Vertrauens; Erfüllung von sonstigen Pflichten wie Treppenhausreinigung.
Übrigens muss sich der Vermieter als Geschädigter in diesem Fall nicht für die Art und die Kosten der von ihm gewählten Schadensbeseitigung rechtfertigen. Der Bundesgerichthof führt in dem genannten Urteil aus: “Die Ersetzungsbefugnis sichert dem Geschädigten gerade auch das ihm zustehende Recht, sich bei Ausführung der Schadensbeseitigung ausschließlich an seinen eigenen Wiederherstellungsinteressen zu orientieren und sich nicht auf ein gegenläufiges Interesse des Schädigers etwa an einer möglichst kostengünstigen und deshalb in ihrer Tauglichkeit nicht ohne Weiteres zweifelsfreien Wiederherstellung einlassen zu müssen. Dementsprechend kann der Geschädigte seine Ersetzungsbefugnis grundsätzlich auch ohne Angabe von Gründen ausüben, muss sich für die getroffene Wahl also nicht rechtfertigen und sich auch sonst zu ihrer Umsetzung nicht mit dem Schädiger ins Benehmen setzen.“
Fiktiver Schadensersatz
Nach Landgericht Halle, Urteil vom 03.02.2023 (Az. 1 S 91/21), ist der zur Wiederherstellung notwendige Geldbetrag auch dann zu ersetzen, wenn dieser mangels Reparatur gar nicht angefallen ist.
Grund sei, dass der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis grundsätzlich auch ohne Angabe von Gründen ausüben könne, sich also nicht für die getroffene Wahl rechtfertigen und sich auch sonst zu ihrer Umsetzung nicht mit dem Mieter ins Benehmen setzen müsse.
Das gilt nach der vorgenannten Entscheidung sogar dann, wenn die Mietsache bereits veräußert wurde und die Reparatur daher tatsächlich gar nicht mehr durchgeführt werden kann.
Verletzung der Rückgabepflicht oder der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (Vertragliche Leistungspflicht)
Das in § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nach der oben genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs nur für die sog. Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten nach § 241 Abs. 1 BGB.
In diesen Fällen müsse der Vermieter dem Mieter grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen könne. Eine derartige Leistungspflicht sei etwa die vom Mieter wirksam übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen.
Schadensersatz statt der Leistung wegen Verletzung der Rückgabepflichten (dazu gehören z. B. auch Reinigungs- und Rückbauverpflichtungen) steht dem Vermieter also grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen des § 281 BGB zu. Zunächst besteht nur ein Erfüllungsanspruch des Vermieters. Er muss dem Mieter also eine Frist zur Erfüllung der Rückgabepflichten gesetzt haben, es sei denn die Fristsetzung wäre gem. § 281 Abs. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich. Erst nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Frist kann der Vermieter die Arbeiten selbst durchführen (lassen) und Schadensersatz verlangen.
Nach dem oben genannten Urteil gehört die wirksam auf den Mieter übertragene Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in diesen Bereich. Es handelt sich um eine vertragliche Leistungspflicht, die der Mieter in Person zu erbringen hat.
Auch die Pflicht zur Rückgabe gemäß § 546 BGB ist eine Leistungspflicht, da sich diese nicht in der bloßen Besitzverschaffung erschöpft, sondern auch auf den Rückbau.
Fiktiver Schadensersatz
In seinem Urteil vom 19.04.2023 (Az. VIII ZR 280/21) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Schadensersatzansprüche im Mietrecht mit den erforderlichen aber noch nicht aufgewendeten (sog. “fiktiven”) Kosten bemessen werden können und diese Geltendmachung auch auf unterlassene Schönheitsreparaturen bezogen.
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