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Untervermietung und Untermiete – Infos für Vermieter und Mieter

Untervermietung und Untermiete – Infos für Vermieter und Mieter

Untermiete Untervermietung der Wohnung Rechtliches
Zuletzt aktualisiert am 12.03.2024

Weltreise, Auslandssemester, Secondment – es gibt viele gute Gründe, die eigene Wohnung untervermieten zu wollen. Ohne großen Aufwand wird die Wohnung also zur Untervermietung in passende Online-Immobilienportale eingestellt und meist ist ein Abnehmer schnell gefunden. Denn Studenten, Touristen oder Praktikanten sind oft dankbar für die Möglichkeit, auf Zeit in eine (meist) komplett ausgestattete Wohnung einziehen zu können.  

Doch im Rahmen der Untermiete bzw. Untervermietung der Wohnung sind einige wichtige Punkte, auch in rechtlicher Hinsicht, zu beachten, insbesondere muss der Vermieter die Untervermietung des Mietobjekts zunächst erlauben.  

Was bei der Untermiete zu beachten ist und was Vermieter diesbezüglich wissen sollten, klären wir im folgenden Artikel.  

Untermiete – Was ist eine Untervermietung? 

Eine Untermiete liegt vor, wenn der Mieter seine Wohnung ganz oder zum Teil an einen Dritten weitervermietet.  

Bei der Untervermietung sind demnach folgende Personen zu unterschieden:  

  • der Vermieter (der gegebenenfalls auch Eigentümer der Wohnung ist),  
  • der (Haupt-)Mieter und  
  • der Untermieter. 

Im Verhältnis zum Untermieter ist der (Haupt-)Mieter dessen Vermieter.  

Zwischen Untermieter und Vermieter der Wohnung besteht kein vertragliches Verhältnis.   

Untervermietung Mieter ist Vermieter des Untermieters

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Untermiete – Erlaubnis des Vermieters erforderlich 

Auch wenn schnell ein Untermieter für die Wohnung gefunden sein mag, so darf dieser nicht einfach ohne Weiteres in die Wohnung einziehen. Denn nach § 540 Abs. 1 S. 1 BGB bedarf die Untervermietung der Erlaubnis des Vermieters.  

Darin heißt es:  

Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.

Für die Form der Erlaubnis existieren keine gesetzlichen Vorgaben. Aus Nachweisgründen ist aber mindestens die Textform zu empfehlen. Die Erlaubnis kann bereits im ursprünglichen Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter enthalten sein oder als separate (auch spätere) Erlaubnis geregelt werden.

Die Erlaubnis kann allgemein ohne Personenbezug erteilt werden, wird in der Regel aber eher personengebunden ausgesprochen. Sie kann auch zeitlich befristet werden.

Wer “Mieter” ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag.  Eine “Überlassung” bzw. Untervermietung findet in Abgrenzung zu einem bloßen Besuch grundsätzlich dann statt, wenn eine dauerhafte Aufnahme erfolgt. Das Recht zur Aufnahme von Besuch gilt für ca. vier bis sechs Wochen. Nach Ablauf von ca. drei Monaten ist hingegen von einer dauerhaften Aufnahme auszugehen. 

Berechtigtes Interesse des Mieters zur Untervermietung 

Bei der Wohnraummiete hat der Mieter gemäß § 553 BGB Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erteilung dieser Untermieterlaubnis, wenn er aus einem berechtigten Interesse heraus einen Teil der Wohnung einem Dritten überlassen will. Der Mieter ist zudem verpflichtet, dem Vermieter den potentiellen Untermieter zu benennen. Nach Beschluss des Landgerichts Berlin vom 15.07.2021, Az. 67 S 87/21 genügt ein auf die teilweise Gebrauchsüberlassung der Mietsache gerichteter Antrag des Mieters allerdings nur dann, wenn er auch Angaben zum räumlichen Überlassungskonzept des Mieters enthält. Das Amtsgericht Berlin Mitte führt mit Urteil vom 26.11.2020 (Az. 25 C 16/20) darüber hinaus aus, dass nur dann kein Teil mehr überlassen werden, wenn die Sachherrschaft vollständig aufgegeben werde. Dieser Ansicht hat sich der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13.09.2023 (Az. VII ZR 109/22) angeschlossen.

“Dritte” im Sinne der Vorschriften sind aber nicht Familienangehörige (Ehegatten, Kinder, Stiefkinder des Mieters oder seines Ehegatten sowie seinerzeit rechtlich zulässige Lebenspartner nach LPartG), Austauschschüler, sowie Au-Pair-Personen, weil nach der Rechtsprechung der vertragsgemäße Mietgebrauch diese Nutzung mit umfasst. Bei Lebensgefährten handelt es sich dagegen um “Dritte” (BGHUrteil vom 5. 11. 2003 – Az. VIII ZR 371/02).

An das erforderliche berechtigte Interesse des Mieters an einer Untervermietung sind jedoch keine hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch zur Untervermietung aus wirtschaftlichen oder persönlichen und mit der Rechtsordnung zu vereinbarenden Gründen nachvollziehbar erscheinen lassen.  

Hierzu zählen etwa die Reduzierung der Wohnkosten im Rahmen einer zu gründenden Wohngemeinschaft. Nach überwiegender Ansicht dürfte auch ein humanitäres Interesse ausreichend sein, wie die Aufnahme von Personen aus Kriegsgebieten. Weitere Fälle sind beispielsweise die Verhinderung der Vereinsamung bei einem älteren Mieter und die Senkung des Einbruchsrisikos bei einem häufiger abwesenden Mieter. 

Durch die Aufnahme des Untermieters darf keine Überbelegung eintreten. Für die Feststellung der Überbelegung gibt es jedoch keine allgemeingültigen Kriterien. In erster Linie ist das Verhältnis der Anzahl der Zimmer und der Größe der Räume zu der Anzahl der Bewohner maßgebend. Als Ansatz kann insoweit gelten, dass keine Überbelegung vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm entfällt.

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Mietzuschlag durch Vermieter bei Untermiete möglich 

Der Vermieter kann die Erteilung der Erlaubnis einer Untervermietung von einer höheren Miete abhängig machen, da sich das Gebrauchsrecht des Mieters erweitert. Da es sich dabei um eine gegenseitige Vereinbarung handelt, finden die Vorschriften über die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch keine Anwendung.  

Ein Zuschlag ist in bestimmten Fällen allerdings ausgeschlossen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die ursprüngliche Belegungsanzahl der Wohnung durch die Untervermietung wiederhergestellt wird. 

Betriebskosten im Untermietverhältnis

Im Falle der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale bestehen keine Schwierigkeiten, weil alle anfallenden Kosten damit abgegolten sind. 

Werden im Untermietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter allerdings Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, sollte der Untermietvertrag idealerweise genau dem Hauptmietvertrag zum Vermieter entsprechen. Dann kann der Hauptmieter dem Untermieter gegenüber  diese Betriebskostenabrechnung als Grundlage nehmen.

Wie kann der Hauptmieter dem Untermieter kündigen? 

Im Idealfall ist der Bestand des Untermietvertrages im Untermietvertrag an das Bestehen des Hauptmietvertrages geknüpft.  

In Rechtsprechung und Literatur ist nämlich streitig, ob die Kündigung des Vermieters gegenüber dem Hauptmieter auch für den Hauptmieter ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB gegenüber seinem Untermieter zur Kündigung begründet.  

Eine Ausnahme kann nach der Kommentierung nur dann gelten, wenn die Aufrechterhaltung des Hauptmietverhältnisses mit gewichtigen wirtschaftlichen oder sonstigen Nachteilen verbunden wäre. 

Ist dieses durch die Verknüpfung des Bestands von Haupt- und Untermietvertrag bereits vertraglich angelegt, wird man das berechtigte Interesse des Hauptmieters zur Kündigung gegenüber dem Untermieter eher bejahen können, auch dies kann aber wegen § 572 Abs. 2 BGB problematisch sein, wenn man hierin eine auflösende Bedingung sieht. 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.02.1996 (Az. XII ZR 123/93) ein solches berechtigtes Interesse zumindest für die gewerbliche Untervermietung abgelehnt. Das Landgericht Osnabrück hat dies mit Urteil vom 15.12.1993 (Az. 1 S 161/93) ebenfalls für den umgekehrten Fall abgelehnt, dass es sich bei dem Hauptmietverhältnis um eine gewerbliches handelt.  

Blank differenziert in dem Kommentar von Schmidt-Futterer wie folgt:  

Ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB an der Beendigung des Untermietverhältnisses ist dann zu bejahen, wenn der Eigentümer ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Hauptmietverhältnisses geltend machen kann (Fälle des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, 3 BGB), oder wenn der Untermieter den Anlass für die Beendigung des Hauptmietverhältnisses gegeben hat (Fälle der Hausfriedensstörung und ähnliches). In den übrigen Fällen kann dagegen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Untermietverhältnisses nicht bejaht werden.

Die vorgenannte Kommentierung klammert § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB also gerade aus, was den Fall beschreibt, dass der Hauptmieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Sonstige Kündigungserleichterungen 

Dem Hauptmieter können in bestimmten Fällen allerdings sonstige Kündigungserleichterungen helfen:  

Nach § 549 Abs. 2 Ziffer 2 BGB kann stets ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden, wenn es sich um Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handelt und der Vermieter diesen vertraglich mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat.  Dem Mieter soll ein Wohnen ohne wesentliche Investitionen ermöglicht werden. Die Untervermietung darf aber nicht an eine ganze Familie oder mehrere Personen erfolgen, die dauerhaft einen Haushalt führen wollen. Die Kündigung ist nach § 573c Abs. 3 BGB  spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des Monats möglich.

Nach § 549 Abs. 2 Ziffer 1 BGB kann ebenfalls ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden, wenn die Mietsache zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde. Die Kündigungsfrist kann dann beidseitig durch vertragliche Vereinbarung verkürzt werden, ansonsten gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von grundsätzlich drei Monaten.

Nach § 573a Abs. 2, Abs. 1 BGB kann ebenfalls ohne Begründung bzw. berechtigtes Interesse gekündigt werden, allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist nach der Vorschrift um drei Monate. Es muss sich dann um Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handeln.  

Wenn der Hauptmietervertrag endet, hat der Vermieter einen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter aus § 546 Abs. 2 BGB. Der Untermieter muss dann die Wohnung ebenfalls räumen, hat allerdings gegen den Hauptmieter einen Schadensersatzanspruch, weil dieser seinen Hauptmieterpflichten (Gewährung des Mietgebrauchs) nicht nachkommen kann, wenn der Untermietvertrag mangels wirksamer Kündigung noch läuft. 

Verbotene Zweckentfremdung für Wohnraum

Eine Untervermietung kann auch öffentlich-rechtliche Folgen nach sich ziehen.

Denn wird in einer Stadt oder Gemeinde untervermietet, in der ein gesetzliches Verbot der Zweckentfremdung für Wohnraum gilt, sind öffentlich-rechtliche Voraussetzungen zu beachten. Dies ist beispielsweise in Berlin der Fall.

Der Wohnraum darf dann nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden. Eine gewerbliche Weitervermietung wird dann regelmäßig vermutet, wenn wiederholt, entgeltlich und nach Tagen oder Wochen bemessen vermietet wird.

In Städten und Gemeinden mit einem Zweckenfremdungsverbot ist daher zu empfehlen, längerfristig über mehrere Monate im Jahr unterzuvermieten, nach Möglichkeit auch nur einzelne Zimmer, um von vornherein keinen Anlass für die Vermutung einer Zweckentfremdung zu begründen. Anderenfalls muss, insbesondere wenn die häufige und kurzzeitige Vermietung als Ferienwohnung beabsichtigt ist, eine Einwilligung der zuständigen Behörde eingeholt werden.

Untermietvertrag zum Download

Die Untervermietung der Wohnung ist geplant? Dann nutzen Sie den Untermietvertrag des Vermieterverein e.V.

Da ein Untermietvertrag häufig für den vorübergehenden Gebrauch und möbliert zur Anwendung kommt, bieten wir Ihnen zwei Varianten in einer Datei zur Verfügung, so dass die jeweils relevanten Seiten ausgedruckt werden können.

Die Kurzform ist auf eine Bruttomiete sowie auf Vermietung für unbestimmte Zeit oder vorübergehend ggf. mit bestimmter Zeit und sehr einfache rechtliche Handhabung abgestellt. Kurze Kündigungsfristen von ca. 2 Wochen sind vorgesehen, wenn rechtlich möglich. Notwendige Einzelheiten wie Möblierungsregelung, Internetnutzung, Zählerstände etc. sind enthalten.

Die Langform stellt auf jede Art der Überlassung ab, ausgenommen der vorübergehende Gebrauch, und enthält rechtliche Einzelheiten eines Dauermietvertrages.

Mitglieder erhalten den PDF-Datei wie immer zum Vorzugspreis.

Download Muster Untermietvertrag