Die Frage nach der Tierhaltung in den eigenen vier Wänden bietet insbesondere bei Mietwohnungen oftmals Anlass zur Auseinandersetzung zwischen den Parteien eines Mietvertrages. Wann die Haltung von Tieren in der Mietwohnung erlaubt ist, was Vermieter beachten sollten und welche Unterscheidung zwischen verschiedenen Tierarten wie Hunden, Katzen oder Vögeln zu treffen ist, klären wir im folgenden Artikel.
Inhalt
Tierhaltung in der Mietwohnung – Keine ausdrückliche gesetzliche Regelung
Im Gesetz findet sich hinsichtlich der Tierhaltung in der Mietwohnung keine ausdrückliche Regelung. Einigkeit besteht darüber, dass es diesbezüglich im privatrechtlichen Bereich immer auf das individuelle Rechtsverhältnis und insbesondere die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommt.
Denn hinsichtlich der Haltung von Haustieren in der Mietwohnung treffen oftmals stark auseinandergehende Ansichten des Mieters und Vermieters aufeinander. Während der Vermieter insbesondere daran interessiert ist, Störungen der anderen Mieter durch die Haustierhaltung oder Schäden an seinem Eigentum bzw. dem Mietobjekt zu vermeiden, stellt die Tierhaltung in der Mietwohnung für den Mieter eine Bereicherung des persönlichen Lebens dar und unterfällt in dieser Hinsicht dessen Recht zur freien Entfaltung der Persönlichkeit.
In gewissem Umfang ist die Haltung eines Tieres in der Mietwohnung daher unter den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache i.S.d. § 535 Abs.1 S. 2 BGB zu fassen.
Dies kann aber nicht grenzenlos erfolgen, da den Interessen des Mieters wie bereits erwähnt Interessen des Vermieters oder anderer Personen gegenüberstehen können.
Tiere in der Wohnung – Kleintiere, Hunde, Katzen und verbotene Tierarten
Zur Abgrenzung, wann die Tierhaltung unter den bestimmungsgemäßen Mietgebrauch fällt, wird zwischen Kleintieren, die grundsätzlich erlaubnisfrei in der Wohnung gehalten werden dürfen, erlaubnisbedürftigen Tieren wie Hunden oder Katzen sowie grundsätzlich verbotener Tierhaltung unterschieden.
Kleintiere in der Mietwohnung – Grundsätzlich erlaubt
Zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt grundsätzlich das Halten von Kleintieren, denn Kleintiere sind meist ungefährlich und bei diesen treten in der Regel keine Beeinträchtigungen auf. Für Vermieter bedeutet dies, dass der Mieter Kleintiere grundsätzlich erst einmal ohne Erlaubnis in der Mietwohnung halten darf.
Etwas anderes könnte sich aber zum Beispiel dann im Einzelfall ergeben, wenn eine besonders hohe Zahl der Kleintiere in der Mietwohnung gehalten wird. Die Wohnnutzung deckt beispielsweise auch keine Haltung zu Zucht- oder Sammelzwecken.
Erlaubnisfrei ist regelmäßig die Haltung folgender Kleintiere in der Wohnung (keine abschließende Aufzählung):
- Fische im Aquarium
- Eidechsen
- Goldhamster
- Ziervögel
- Kaninchen
- Meerschweinchen
- Schildkröten
- Chinchilla
- Leguane im Terrarium
Hunde und Katzen in der Mietwohnung – Erlaubnisbedürftige Tierhaltung
Abweichend von der grundsätzlich zulässigen Haltung von Kleintieren ergeben sich für das Halten größerer Tiere wie Hund oder Katze unterschiedliche Aspekte für die Frage der Zulässigkeit. Die Rechtsprechung hat dabei in den vergangenen Jahren dazu tendiert, dass das Halten von Hunden oder Katzen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, zumindest solange keine Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Grundsätzlich erlaubnisfrei ist diese Tierhaltung aber deshalb nicht.
Der BGH hat in einer Grundsatzentscheidung (Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 340/06) entschieden, dass die Tierhaltung als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache nicht allgemein, sondern immer nur für den jeweiligen Einzelfall beantwortet werden kann. Dies unter der Berücksichtigung der unterschiedlichen Interessen der Vertragsparteien und weiterer Beteiligter. Denn die zu berücksichtigenden Umstände können jeweils so individuell sein, dass sich jede schematische Lösung dazu verbietet.
Zu der Beurteilung, ob die Haltung des Haustiers zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört oder aber die Grenzen des Zumutbaren überschritten sind, sind nach der Rechtsprechung folgende sachliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen:
- Art und Anzahl der Tiere
- Größe und Verhalten der Tiere
- Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses
- Anzahl, persönliche Verhältnisse, Altersstruktur und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn
- bisherige Handhabung gegenüber anderen Mitmietern
- Anzahl und Art der anderen Tiere im Haus
- besondere Bedürfnisse des Mieters aus gesundheitlichen, psychischen und therapeutischen Gründen (z.B. Notwendigkeit der Haltung eines Blindenhundes)
Überwiegen nach der Interessenabwägung die Gründe für eine Versagung der Tierhaltung in der Mietwohnung, kann die Erlaubnis für Tiere wie Hunde und Katzen verweigert werden.
Das Halten von Katzen und Hunden ist grundsätzlich erlaubnisbedürftig
Verbotene Tierhaltung
Im Gegensatz zu den oben genannten Tierarten ist es hingegen nicht erlaubt, gefährliche Tiere bzw. solche Tiere in der Mietwohnung zu halten, deren Haltung durch das Artenschutzabkommen untersagt ist. Bestimmte Tiere wild lebender Arten gelten generell als gefährlich und dürfen daher nicht in der Mietwohnung gehalten werden. Dazu zählen z.B. Wildkatzen, giftige Spinnen, Riesenschlangen, Skorpione, Bären oder Hyänen, u.a.
Ebenfalls verboten ist die Haltung von Kampfhunden. Hierzu sind insbesondere die länderspezifischen Regelungen zu beachten.
Mietvertragliche Regelungen zur Tierhaltung
Tierhaltung in der Mietwohnung – Zulässigkeit bei fehlender Regelung im Mietvertrag
Wenn im Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung enthalten ist, ist diese vom Grundsatz her erst einmal erlaubt und dem Mieter ist die Aufnahme eines Tieres in die Wohnung grundsätzlich gestattet, sofern Gefahren und Belästigungen für weitere Hausbewohner oder die Mietsache nicht zu befürchten sind und die konkrete Tierhaltung auch Inhalt des vom Vermieter geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs ist.
Fehlt eine Vereinbarung bedeutet dies allerdings nicht, dass die Belange des Vermieters hinsichtlich der Tierhaltung nicht berücksichtigt werden. Denn auch hier kann es natürlich zum Aufeinandertreffen von Vermieter- und Mieterrechten kommen, die eine Abwägung im Einzelfall erforderlich macht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist in diesem Fall eine Interessenabwägung vorzunehmen.
Bei dieser Interessenabwägung sind folgende Kriterien zu berücksichtigen:
- Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere,
- Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Mietobjekts,
- Anzahl, berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn
- Anzahl und Art anderer Tiere im Haus,
- bisherige Handhabung durch den Vermieter,
- besondere Bedürfnisse des Mieters.
Je nach Ergebnis dieser Abwägung kann dies auch zu einer Unzulässigkeit der Tierhaltung führen.
Tierhaltung in der Mietwohnung – Vollständiges Verbot im Mietvertrag
Durch die sinngemäße Vereinbarung zur Tierhaltung im Mietvertrag „Das Halten von Haustieren ist nicht gestattet“ wird das Recht zur Tierhaltung ausgeschlossen. Gegen eine entsprechende Individualabrede bestehen keine Bedenken. Ein so weitgehendes formularvertragliches Tierhaltungsverbot ist dagegen nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam.
Das hat zur Folge, dass bei einer solchen unwirksamen formularvertraglichen Regelung das Recht zur Haltung von Kleintieren (Ziervögel, Zierfische, Hamster, Schildkröten, usw.) zum vertragsgemäßen Mietgebrauch zählt (s.o.).
“Das Recht zur Haltung dieser Tiere kann vertraglich nicht abbedungen werden.”, erläutert Rechtsanwältin Gianna Chiappa von der Vermieterverein-Geschäftsstelle in Klein-Winternheim, die von der Rechtsanwaltskanzlei chiappa & hauser betreut wird. “Das Recht zur Haltung sonstiger Tiere, insbesondere von Hunden und Katzen, ist dagegen nach der Rechtsprechung des BGH erlaubnisbedürftig”.
– Gianna Chiappa, Rechtsanwältin, Vermieterverein-Geschäftsstelle Klein-Winternheim
Der Vermieter darf die Erlaubnis aber nicht nach freiem Ermessen erteilen oder versagen, sondern hat hierüber nach den o.g. Interessensgesichtspunkten abzuwägen.
Rechtsanwältin Viola Hauser-Tartakovsky von der Vermieterverein-Geschäftsstelle in Klein-Winternheim erklärt „Im Hinblick auf die Hunde- und Katzenhaltung haben Vermieter zu beachten, dass diese für ein Verbot der von dem Mieter begehrten Tierhaltung ein berechtigtes Interesse vorweisen müssen. Ein solches kann beispielsweise vorliegen, wenn einer der anderen Hausbewohner an einer Tierhaarallergie leidet.“
– Viola Hauser-Tartakovsky, Rechtsanwältin, Vermieterverein-Geschäftsstelle Klein-Winternheim
Tierhaltung in der Mietwohnung – Zulässige Regelung im Mietvertrag
Wird die Tierhaltung nicht vollständig ausgeschlossen, sondern behält sich der Vermieter durch eine Formularklausel die Zustimmung zur Tierhaltung vor (sog. beschränktes Verbot mit Erlaubnisvorbehalt), liegt darin die Zusage, über die Tierhaltung unter Beachtung der betroffenen Interessen im Einzelfall zu entscheiden. Das ist zulässig, wenn die Wirksamkeit der Zustimmungserklärung nicht von einer schriftlichen Erklärung des Vermieters abhängig gemacht wird.
Hierzu beispielsweise das Landgericht Krefeld, Urteil vom 08.11.2006, Az. 2 S 46/06: „Bei der Beurteilung dieser Frage kommt es zunächst darauf an, ob die Parteien insoweit im Mietvertrag eine Regelung getroffen haben oder nicht. Vorliegend haben die Parteien in § 8 des Mietvertrages ein Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt vereinbart. Eine solche formularmäßige Regelung ist nach ganz herrschender Auffassung grundsätzlich wirksam, wenn – wie hier – Kleintiere wie Ziervögel und Zierfische von dem Verbot ausgenommen sind und für die Zustimmung kein Schriftformerfordernis aufgestellt wird (vgl. nur Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 13.01.1981, WuM 81, 53 f; Blank, NZM 98, 5, 8 m.w. Nachw.).“.
- Tipp: In unserem Mietvertrag für Wohnraum ist eine passende Klausel zur Tierhaltung bereits enthalten.
Tierhaltungsverbot durch die WEG
Im Gegensatz zu einem generellen Tierhaltungsverbot in Mietverträgen – das unwirksam ist – hat der Bundesgerichtshof für eine solche Regelung im Wohnungseigentumsrecht noch keine Aussage gemacht. Auch gesetzlich ist dieser Fall nicht geregelt.
Die überwiegenden Entscheidungen tendieren dahin, dass ein generelles Verbot, Haustiere zu halten, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Allerdings wird ein Beschluss, mit dem die Tierhaltung generell untersagt wurde, bei Nichtanfechtung bestandskräftig und kann damit grundsätzlich auch durchgesetzt werden. Es muss daher vorsorglich davon ausgegangen werden, dass die Gemeinschaft ein Tierhaltungsverbot in der Hausordnung regeln oder durch Mehrheitsbeschluss festsetzen kann.
Sollten die Eigentümer die Tierhaltung durch Vereinbarung – und nicht durch Beschluss – untersagt haben, ist dies jedoch möglich.
Schadensersatz bei erlaubter Tierhaltung?
Der Mieter muss im Rahmen seiner sog. Obhutspflicht Schäden von der Mietsache abwenden. Zwar wird man bei erlaubter Tierhaltung davon ausgehen können, dass der sog. vertragsgemäße Gebrauch (§ 538 BGB) etwas weiter gezogen werden kann, als bei nicht zulässiger Tierhaltung. Auch hier werden jedoch eher weitgehende Anforderungen an den Mieter gestellt.
So hat das Landgericht Koblenz mit Urteil vom 06.05.2014 (Az. 6 S 45/14) für den Fall der erlaubten Hundehaltung zulasten des Mieters entschieden:
“Er blieb vielmehr auf Grund seiner Obhutspflicht aufgefordert, im Rahmen des ihm Zumutbaren die Mietsache vor Schäden auch durch den Hund zu bewahren. Das bedeutet für den konkreten Fall, dass er, sobald er feststellte, dass die Krallen des Hundes erhebliche Kratzer verursachten, entsprechende Gegenmaßnahmen hätte ergreifen müssen.”
Der Mieter kann als Tierhalter außerdem ohne Verschulden im Rahmen der sog. Gefährdungshaftung nach § 833 S. 1 BGB in Anspruch genommen werden. Beispielhaft liest sich im Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 22.12.2014 (Az. 19 C 479/13):
“Für die durch das Urinieren der Katzen entstandenen Schäden haben die Bekl. einzustehen. § 833 S. 1 BGB begründet eine Gefährdungshaftung des Tierhalters für den Fall, dass ein anderer durch das Tier in einem der in dieser Vorschrift genannten Rechtsgüter verletzt wird. Der Grund für die strenge Tierhalterhaftung liegt in dem unberechenbaren oder aber auch instinktgemäßen selbsttätigen tierischen Verhalten und der dadurch hervorgerufenen Gefährdung von Leben, Gesundheit und Eigentum Dritter, also der verwirklichten Tiergefahr.
Diese Tiergefahr hat sich hier verwirklicht. Das Urinieren von Katzen – oder Tieren im Allgemeinen – stellt ein instinktgemäßes selbststätiges Verhalten dar.”
Mieterhöhung bei zu erlaubender Tierhaltung?
Überwiegen die Versagungsgründe nicht, ist die Tierhaltung zu erlauben.
Da sie dann zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, kann sie nicht von einer Mieterhöhung oder der Leistung einer zusätzlichen Mietsicherheit (AG Aachen, Urteil vom 04.11.2005 – Az. 85 C 85/05) abhängig gemacht werden.
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