Soll ein Verwalter durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft neu bestellt werden, müssen die Angebote der Bewerber bzw. jedenfalls deren Namen sowie die Grunddaten der Angebote den Wohnungseigentümern spätestens zwei Wochen vor der Beschlussfassung bekannt gegeben werden. Der Bundesgerichtshof hat sein Urteil vom 24.01.2020 (Az. V ZR 110/19) also mit Sinn und Zweck der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG begründet.
Inhalt
Was war geschehen?
Im konkreten Fall berichtete der Verwaltungsbeirat unmittelbar vor der Beschlussfassung – also erst zu diesem Zeitpunkt -, dass zwei weitere Angebote zur Einsichtnahme zur Verfügung stünden. Der sodann gefasste Beschluss wurde angefochten.
BGH: Neubestellung erfordert rechtzeitige und ausreichende Information der Eigentümer
Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass dieser Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Für die ordnungsgemäße Wahl eines neuen Verwalters genüge es nicht, dass die Angebote der Bewerber um das Verwalteramt erst in der Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung in ihren Eckpunkten bekannt gegeben und zur Einsichtnahme bereitgehalten werden.
Bei der Neubestellung eines Verwalters sei es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen. Auch die Einholung von Alternativangeboten sei erforderlich.
- „Um den Wohnungseigentümern bei der Neubestellung eines Verwalters, der für sie wichtige und weitreichende Funktionen wahrnimmt und regelmäßig für mehrere Jahre bestellt wird, eine Wahl auf einer fundierten Tatsachengrundlage zu ermöglichen, ist es nicht nur erforderlich, Alternativangebote einzuholen. Vielmehr müssen diese den Wohnungseigentümern auch bekannt gemacht werden, damit sie Erkundigungen über die Bewerber – etwa über das Internet – einziehen und sich ein Bild darüber verschaffen können, ob der jeweilige Bewerber fachlich geeignet ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten.“.
Grund: Eigentümer sollen sich informieren können
Eine Bekanntgabe der Namen der Interessenten für das Verwalteramt erst in der Eigentümerversammlung mache es den Wohnungseigentümern dagegen unmöglich, über diese vorab Erkundigungen einzuholen. Auch ein Angebotsvergleich sei erschwert, da sich die Vergütung in den verschiedenen Angeboten nicht immer direkt vergleichen lasse.
- „In der Eigentümerversammlung steht regelmäßig nicht genügend Zeit zur Verfügung, um sich sachgerecht mit den jeweiligen Angeboten zu befassen.“.
Die Eigentümer könnten über die Zusendung der Angebot selbst innerhalb der zweiwöchigen Einladungsfrist des § 24 Abs. 3 S. 2 WEG erfolgen. Es reiche aber auch aus, wenn den Wohnungseigentümern die Namen der Bewerber sowie die Eckpunkte ihrer Angebote mitgeteilt würden. Zu den mitzuteilenden Eckpunkten der Leistungsangebote gehöre die vorgesehene Laufzeit des Vertrages und die Vergütung, wobei darzustellen sei, ob eine Pauschalvergütung oder eine Vergütung mit mehreren Vergütungsbestandteilen angeboten wird. Werden die Wohnungseigentümer nicht durch Übersendung der Angebote, sondern durch Bekanntgabe der Eckpunkte der Angebote informiert, sei den Wohnungseigentümern, die dies wünschten, eine Kenntnisnahme der vollständigen Angebote zu ermöglichen.
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