BGH: Vermieter muss Schönheitsreparaturen auch bei unrenoviert überlassener Wohnung durchführen

… der Mieter kann allerdings an den Kosten zur Hälfte beteiligt werden. Dies hat nun der BGH in einem Anfang Juli ergangenem Urteil klargestellt.

Schönheitsreparaturen – Überlassung einer unrenovierten Wohnung

Der Mieter darf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mit einem Renovierungsbedarf aus einem Zeitraum vor Beginn seines Mietverhältnisses belastet werden, siehe hierzu Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13.

Wurde die Wohnung also ursprünglich unrenoviert oder renovierungsbedürftig an den Mieter überlassen, kann die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm bei Mietbeginn ein angemessener Ausgleich gewährt wurde, etwa durch Verzicht auf die ersten 3 Monatsmieten.

Allerdings trifft den Vermieter für den Fall des fehlenden Ausgleichs – der Mieter muss dann also keine Schönheitsreparaturen durchführen – weiterhin seine allgemeine Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB mit der Folge, dass grundsätzlich durch den Vermieter der vertragsgemäße Anfangszustand wiederhergestellt werden müsste.

Schönheitreparaturen als Instandsetzung des Vermieters

Nach den Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 08.07.2020 (Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) ist das aber in der Regel nicht praktikabel und auch wirtschaftlich nicht sinnvoll, den unrenovierten Anfangszustand wiederherzustellen. Der Mieter kann daher vom Vermieter als Instandsetzung die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, die die Mietsache in einen frisch renovierten Zustand versetzt, wenn sich der ursprüngliche unrenovierte Zustand deutlich verschlechtert hat.

Da der Mieter durch diese Arbeiten allerdings einen besseren als den vertraglich geschuldeten unrenovierten Zustand erhält, muss er in der Regel an den für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten in Höhe von 50 Prozent beteiligt werden, wenn keine konkreten Besonderheiten vorliegen.

Was bedeutet dies praktisch? Zunächst ist fraglich, ob die Mehrzahl der Mieter die Arbeiten verlangt, weil damit eine erhebliche eigene Kostenbelastung verbunden ist. Manche Mieter werden für geringere Kosten als die eigene Kostenbeteiligung die Arbeiten selbst oder durch Bekannte durchführen lassen können.

Verlangt der Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, kann der Vermieter die Kostenbeteiligung des Mieters “wie” ein Zurückbehaltungsrecht einwenden (so der Bundesgerichtshof, weil die Vorschrift des § 273 BGB nicht direkt passen würde). Verlangt der Mieter von dem mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses, führt die Kostenbeteiligung des Mieters zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten.

Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dürfte auch zur Folge haben, dass sich der Mieter zu 50 Prozent an der Fachhandwerkerrechnung des Vermieters beteiligen muss, wenn sich der Vermieter von sich aus dazu entschließt, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der wirtschaftlich denke Vermieter hat daran sicher ein Interesse. Allerdings gilt dies nach Urteil des Amtsgerichts Ibbenbüren vom 27.05.2021 (Az. 30 C 330/20) dann nicht, wenn der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen gar nicht verlangt. Nach Ansicht des Gerichts würde so die Schönheitsreparaturenklausel durch die Hintertür wieder eingeführt, was zu einer Umgehung der AGB-Regelungen führen würde, die ursprünglich zur Unwirksamkeit der Klausel geführt hätten. Ob sich die weitere Rechtsprechung dieser Argumentation anschließt, bleibt abzuwarten.