Anstelle einer monatlichen Vorauszahlung auf die jährlich zu erstellende Betriebskostenabrechnung kann mit dem Mieter auch eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden. Steigen die Betriebskosten, kann auch die Betriebskostenpauschale entsprechend erhöht werden. Wann dies der Fall ist und was dabei beachtet werden muss, klären wir im folgenden Artikel.
Inhalt
Erhöhung der Betriebskostenpauschale möglich?
Eine Betriebskostenpauschale kann erhöht werden, wenn dies vertraglich vorgesehen ist und sich die vereinbarten Betriebskosten erhöht haben. Maßgeblich ist § 560 BGB, dort insbesondere die Absätze 1-3.
Der Mieter schuldet die erhöhte Umlage mit Beginn des auf die Erklärung in Textform folgenden übernächsten Monats, § 560 Abs. 2 S. 1 BGB.
Unabhängig davon können die Parteien jederzeit eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Dies bedarf dann der Zustimmung der Mieterseite.
Ermittlung der Erhöhung der Betriebskostenpauschale
Zur Ermittlung der Erhöhung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten zu zwei verschiedenen Zeitpunkten miteinander in Beziehung zu setzen.
Wird das Erhöhungsrecht zum ersten Mal ausgeübt, so sind die Betriebskosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit denjenigen Betriebskosten zu vergleichen, die zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung anfallen.
Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Die Erläuterung muss gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein.
Erhöhungserklärung – Das ist zu beachten
Sofern eine Anpassung der Betriebskosten im Mietvertrag vorgesehen ist und Sie die Betriebskostenpauschale erhöhen möchten, müssen in der Erhöhungserklärung folgende Punkte berücksichtigt werden:
- Die Erklärung der Erhöhung der Betriebskostenpauschale muss in Textform erklärt werden, § 560 Abs. 1 S. 1 BGB (d.h., die Erhöhung kann also beispielsweise auch per E-Mail erklärt werden).
- In der Erklärung der Erhöhung der Betriebskostenpauschale muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden.
Rückwirkende Erhöhung der Betriebskostenpauschale
Eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale kann in bestimmten Fällen sogar rückwirkend erfolgen. In § 560 Abs. 2 S. 2 BGB heißt es dazu:
Neben der Erhöhung der Grundsteuer als wichtigster Anwendungsfall für eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskostenpauschale (weil die betreffenden Grundsteuerbescheide regelmäßig mit Rückwirkung erlassen werden) ist beispielsweise noch der Fall denkbar, dass die Jahresabrechnung des Versorgungsträgers eine zwischenzeitliche Erhöhung der Grundkosten ausweist.
– Rechtsanwalt Christopher Wolf, Vermieterverein e.V. Bundesgeschäftsstelle
Der Vermieter muss die Erhöhungserklärung in diesen Fällen innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der rückwirkenden Belastung abgeben, ansonsten ist eine rückwirkende Belastung des Mieters nicht möglich.
Die Erhöhung wirkt höchstens auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück.
Schadensersatz wegen Überschreitung von Nebenkostenpauschale
Der Mieter ist auch bei einer vereinbarten Pauschale für sonstige Nebenkosten (beispielsweise für Strom) dazu verpflichtet, einen übermäßigen und über das gewöhnliche Maß der Pauschale hinausgehenden Verbrauch zu vermeiden.
Anderenfalls kann der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet sein, wobei eine Pflichtverletzung eher auf Extremfälle beschränkt ist. Die Ersatzpflicht ist dann auf Erstattung der tatsächlich entstandenen Kosten gerichtet.
Wir weisen beispielhaft auf das Urteil des Landgerichts Oldenburg vom 10.10.2001 (Az. 2 S 649/01) hin.
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