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Rauchmelder – Rechte & Pflichten | Infos für Vermieter

Rauchmelder – Rechte & Pflichten | Infos für Vermieter

Rauchwarnmelder Vermieter Pflicht
Zuletzt aktualisiert am 17.02.2022

Die Rauchmelderpflicht ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Erfahren Sie im folgenden Artikel, was Sie als Vermieter beachten sollten und ob Sie die Wartung der Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlegen können.

Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung – Vermieterpflicht?

Es gibt keine bundeseinheitliche Verpflichtung zur Installation von Rauchwarnmeldern. Vielmehr finden sich die entsprechenden Verpflichtungen in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer. Teilweise weichen die unterschiedlichen Regelungen jedoch stark voneinander ab. So regeln sie zum Teil eine Verpflichtung zur Installation von Rauchwarnmeldern für den Eigentümer (oft gleichzeitig auch der Vermieter), teilweise wird die Pflicht hingegen dem Besitzer der Mietsache (also dem Mieter) auferlegt.

In Bayern ist beispielswiese Art. 46 Abs. 4 BayBO maßgeblich:

1In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. 2Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. 3Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2017 entsprechend auszustatten. 4Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Nach Absatz 4 Satz 4 der vorgenannten Regelung in Bayern obliegt die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft den unmittelbaren Besitzern, also den Mietern oder sonstigen Bewohnern. Eine besondere Eignung des Mieters zur Prüfung der Rauchwarnmelder ist gesetzlich nicht vorgesehen. Die Rauchwarnmelder verfügen meist über eine Testfunktion, die mindestens einmal jährlich zu betätigen ist. Soweit eine Verpflichtung des Mieters vereinbart wurde, können Sie einen Nachweis verlangen, dass die Betriebssicherheit der Rauchwarnmelder überprüft wurde.

Grundsätzlich gilt aber wie folgt: Besteht für den Vermieter eine Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern, so ist dieser grundsätzlich auch gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, die Rauchmelder im gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Denn durch den Einbau werden sie zum Bestandteil der Mietsache.

Zudem ergibt sich für den Vermieter die (von der DIN 14676 vorgeschriebene) Verpflichtung zur jährlichen Überprüfung und Wartung der Rauchwarnmelder. Letzteres ist erforderlich, um die allgemeine Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen.

In der DIN 14676 lautet es:

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchmelder müssen so eingebaut (oder angebracht) und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

Auch wenn die DIN 14676 grundsätzlich in allen Bundesländern als Grundlage für die Rauchmelderpflicht gilt, ist die Ausstattungspflicht in den Wohnungen – wie eingangs erwähnt – in den jeweiligen Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt. So müssen in Berlin und Brandenburg beispielsweise zusätzlich zu den o.g. Räumlichkeiten auch alle potenziellen Aufenthaltsräume mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden (etwa das Wohnzimmer).

Einbau von Rauchmelder – Modernisierungsmaßnahme?

Wo eine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau eines Rauchwarnmelders besteht, stellt diese gemäß § 555b Nr. 6 BGB eine Modernisierung dar. Diese ist vom Mieter zu dulden und kann eine Mieterhöhung rechtfertigen.

Ist keine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau vorhanden, wird eine Modernisierungsmaßnahme gleichwohl bejaht und § 555b Nr. 4 („bauliche Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird“) bzw. § 555b Nr. 5 BGB („bauliche Maßnahmen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden“) zugeordnet.

Denn die Rauchwarnmelder sollen zumindest die Sicherheit innerhalb der vermieteten Räumlichkeiten steigern und darüber hinaus einer Brandgefahr entgegenwirken, wodurch insgesamt der Wohnwert gesteigert werde (siehe z.B. AG Lübeck, Urteil vom 05.11.2007, 21 C 1668/07).

Auch der BGH folgt dieser Ansicht und ordnet die Thematik § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB zu, bzw. Nr. 6, sofern die Verpflichtung zum Einbau in der einschlägigen Bauordnung vorhanden ist.

Der Mieter soll dann auch zur Duldung der Einbaumaßnahme verpflichtet sein, wenn er bereits selbst Rauchwarnmelder eingebaut hat, s. BGH, Urt. v. 17.6.2015 – VIII ZR 216/14.

Der BGH führt hierzu in dem genannten Urteil aus:

Der von der Klägerin geltend gemachte Duldungsanspruch steht ihr gemäß § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4 und 5 BGB bezüglich aller Räume unter dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu. Daneben ergibt sich der Duldungsanspruch jedenfalls für den Schlafraum, das Kinderzimmer und den Flur zusätzlich aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB in Verbindung mit § 47 Abs. 4 BauO LSA unter dem Gesichtspunkt einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahme.

Kündigungsrecht bei Weigerung des Mieters

Verhindert der Mieter die laufende Wartung und Überprüfung der Rauchmelder kann dies ein fristloses Kündigungsrecht des Vermieters begründen. Eine Kündigung kann zulässig sein, da der Mieter Gefahren von erheblichem Gewicht für das Gebäude und die dort lebenden Anwohner hinnimmt. Durch die Verweigerung des Mieters nimmt dieser dem Vermieter darüber hinaus die Möglichkeit, seiner Fürsorgeverpflichtung nachzukommen.

Wartung von Rauchmeldern als Betriebskosten umlegbar?

Heimrauchmelder müssen nach DIN 14676 einmal jährlich einer Funktionskontrolle unterzogen werden.

Die Wartung von Rauchmeldern ist nach der Rechtsprechung nicht als Instandhaltung einzuordnen und kann daher als „Sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung umgelegt werden. Bei den Betriebskosten hat der Vermieter immer das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Daher ist bei der Vergabe von Tätigkeiten anzuraten, verschiedene Angebote einzuholen. Wir empfehlen drei Angebote einzuholen.

Vereinbarung über Abwälzung der Betriebskosten erforderlich

Voraussetzung für eine Umlage sonstiger Betriebskosten ist allerdings, dass im Mietvertrag die Abwälzung dieser Betriebskostenart vereinbart wurde, diese muss dazu konkret als solche bezeichnet werden.

Das bedeutet, dass der Mietvertrag nicht nur abstrakt auf die „Sonstigen Betriebskosten“ verweisen darf, sondern die hierüber auf den Mieter umgelegten Positionen (in diesem Fall Wartung der Rauchwarnmelder) konkret benannt werden müssen.

Umgelegt werden kann auch der notwendige Austausch von Batterien. Denn, dass sich diese im Gebrauch entleeren und regelmäßig ersetzt werden müssen, ist kein Mangel, sondern eine Folge der bestimmungsgemäßen Verwendung derselben. In der Regel müssen sogar netzbetriebene Melder mit einer zusätzlichen Batterie ausgestattet sein. Umgelegt werden kann auch eine Sichtkontrolle und eine kurze Überprüfung der Funktion.

Wartungskosten entstehen erst nach Vertragsschluss

Entstehen die Kosten für die Wartung der Geräte allerdings erst nach Vertragsschluss (die Wohnung wird also zunächst noch ohne die Geräte vermietet), kommt man nach überwiegender Ansicht auch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu einer Umlage der Kosten.

Beachten Sie beispielsweise den folgenden Auszug aus der Entscheidung des Landgerichts Magdeburgs vom 27.09.2011, Az. 1 S 171/11:

Bei den Wartungs- und Mietkosten handelt es sich zudem um „sonstige Betriebskosten“ i. S. des § 2 Nr. 17 BetrKV. „Sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen dem allgemeinen Betriebskostenbegriff in § 556 I 2 BGB, § 1 BetrKV entsprechen, d. h. sie müssen durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (AG Lübeck, NZM 2008, 929). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Zum einen sind die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder zu den umlagefähigen Betriebskosten zu rechnen. Rauchwarnmelder sind nach DIN 14676 Nr. 6 jährlich auf Beschädigungen und Funktion zu überprüfen und zu warten, d. h. die Lufteintrittsöffnung ist insbesondere von Staub, die Fotooptik z. B. von Zigarettenrauch zu reinigen, das Gerät gegebenenfalls mit einer neuen Batterie zu versehen und es ist ein Probealarm auszulösen. Die Wartung besteht mithin aus einer Kontrolle von Betriebsfähigkeit und -sicherheit, so dass die Wartungskosten als Betriebskosten ansatzfähig sind.

Die Wartung von Rauchwarnmeldern kann auch vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass der Vermieter hinsichtlich Auswahl und laufender Überwachung der Mieterseite für die sorgfältige Wartung in Anspruch genommen werden kann. Vertraglich sollte daher festgelegt werden, wie der regelmäßige Nachweis der durch den Mieter durchgeführten Wartung erfolgt.