Die Rauchmelderpflicht ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Erfahren Sie im folgenden Artikel, was Sie als Vermieter beachten sollten und ob Sie die Wartung der Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlegen können.
Inhalt
Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung – Vermieterpflicht?
Es gibt keine bundeseinheitliche Verpflichtung zur Installation von Rauchwarnmeldern. Vielmehr finden sich die entsprechenden Verpflichtungen in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer. Teilweise weichen die unterschiedlichen Regelungen jedoch stark voneinander ab. So regeln sie zum Teil eine Verpflichtung zur Installation von Rauchwarnmeldern für den Eigentümer (oft gleichzeitig auch der Vermieter), teilweise wird die Pflicht hingegen dem Besitzer der Mietsache (also dem Mieter) auferlegt.
In Bayern ist beispielswiese Art. 46 Abs. 4 BayBO maßgeblich:
Nach Absatz 4 Satz 4 der vorgenannten Regelung in Bayern obliegt die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft den unmittelbaren Besitzern, also den Mietern oder sonstigen Bewohnern. Eine besondere Eignung des Mieters zur Prüfung der Rauchwarnmelder ist gesetzlich nicht vorgesehen. Die Rauchwarnmelder verfügen meist über eine Testfunktion, die mindestens einmal jährlich zu betätigen ist. Soweit eine Verpflichtung des Mieters vereinbart wurde, können Sie einen Nachweis verlangen, dass die Betriebssicherheit der Rauchwarnmelder überprüft wurde.
Grundsätzlich gilt aber wie folgt: Besteht für den Vermieter eine Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern, so ist dieser grundsätzlich auch gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, die Rauchmelder im gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Denn durch den Einbau werden sie zum Bestandteil der Mietsache.
Zudem ergibt sich für den Vermieter die (von der DIN 14676 vorgeschriebene) Verpflichtung zur jährlichen Überprüfung und Wartung der Rauchwarnmelder. Letzteres ist erforderlich, um die allgemeine Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen.
In der DIN 14676 lautet es:
Auch wenn die DIN 14676 grundsätzlich in allen Bundesländern als Grundlage für die Rauchmelderpflicht gilt, ist die Ausstattungspflicht in den Wohnungen – wie eingangs erwähnt – in den jeweiligen Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt. So müssen in Berlin und Brandenburg beispielsweise zusätzlich zu den o.g. Räumlichkeiten auch alle potenziellen Aufenthaltsräume mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden (etwa das Wohnzimmer).
Einbau von Rauchmelder – Modernisierungsmaßnahme?
Wo eine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau eines Rauchwarnmelders besteht, stellt diese gemäß § 555b Nr. 6 BGB eine Modernisierung dar. Diese ist vom Mieter zu dulden und kann eine Mieterhöhung rechtfertigen.
Ist keine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau vorhanden, wird eine Modernisierungsmaßnahme gleichwohl bejaht und § 555b Nr. 4 („bauliche Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird“) bzw. § 555b Nr. 5 BGB („bauliche Maßnahmen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden“) zugeordnet.
Denn die Rauchwarnmelder sollen zumindest die Sicherheit innerhalb der vermieteten Räumlichkeiten steigern und darüber hinaus einer Brandgefahr entgegenwirken, wodurch insgesamt der Wohnwert gesteigert werde (siehe z.B. AG Lübeck, Urteil vom 05.11.2007, 21 C 1668/07).
Auch der BGH folgt dieser Ansicht und ordnet die Thematik § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB zu, bzw. Nr. 6, sofern die Verpflichtung zum Einbau in der einschlägigen Bauordnung vorhanden ist.
Der Mieter soll dann auch zur Duldung der Einbaumaßnahme verpflichtet sein, wenn er bereits selbst Rauchwarnmelder eingebaut hat, s. BGH, Urt. v. 17.6.2015 – VIII ZR 216/14.
Der BGH führt hierzu in dem genannten Urteil aus:
Kündigungsrecht bei Weigerung des Mieters
Verhindert der Mieter die laufende Wartung und Überprüfung der Rauchmelder kann dies ein fristloses Kündigungsrecht des Vermieters begründen. Eine Kündigung kann zulässig sein, da der Mieter Gefahren von erheblichem Gewicht für das Gebäude und die dort lebenden Anwohner hinnimmt. Durch die Verweigerung des Mieters nimmt dieser dem Vermieter darüber hinaus die Möglichkeit, seiner Fürsorgeverpflichtung nachzukommen.
Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten umlegbar?
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11.05.2022 (Az VIII ZR 379/20) entschieden, dass die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV einzuordnen sind. Vielmehr seien sie – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.
Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern würden ausschließlich dann anfallen, wenn der Vermieter sich – was allein in seiner Entscheidungsmacht stehe – dazu entschließe, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Die Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln gehörten jedoch nach dem Willen des Gesetzgeber grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Die vom Vermieter anstatt eines Erwerbs gewählte Miete von Rauchwarnmeldern demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einzuordnen, entspreche somit nicht dem Willen des Gesetzgebers. Denn im Ergebnis würde dies bedeuten, dass der Vermieter, die ihm im Grundsatz zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten umgehen könne, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe.
Wartung von Rauchmeldern als Betriebskosten umlegbar?
Heimrauchmelder müssen nach DIN 14676 einmal jährlich einer Funktionskontrolle unterzogen werden.
Die Wartung von Rauchmeldern ist nach der Rechtsprechung nicht als Instandhaltung einzuordnen und kann daher als „Sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung umgelegt werden. Bei den Betriebskosten hat der Vermieter immer das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Daher ist bei der Vergabe von Tätigkeiten anzuraten, verschiedene Angebote einzuholen. Wir empfehlen drei Angebote einzuholen.
Vereinbarung über Abwälzung der Betriebskosten erforderlich
Voraussetzung für eine Umlage sonstiger Betriebskosten ist allerdings, dass im Mietvertrag die Abwälzung dieser Betriebskostenart vereinbart wurde, diese muss dazu konkret als solche bezeichnet werden.
Das bedeutet, dass der Mietvertrag nicht nur abstrakt auf die „Sonstigen Betriebskosten“ verweisen darf, sondern die hierüber auf den Mieter umgelegten Positionen (in diesem Fall Wartung der Rauchwarnmelder) konkret benannt werden müssen.
Umgelegt werden kann auch der notwendige Austausch von Batterien. Denn, dass sich diese im Gebrauch entleeren und regelmäßig ersetzt werden müssen, ist kein Mangel, sondern eine Folge der bestimmungsgemäßen Verwendung derselben. In der Regel müssen sogar netzbetriebene Melder mit einer zusätzlichen Batterie ausgestattet sein. Umgelegt werden kann auch eine Sichtkontrolle und eine kurze Überprüfung der Funktion.
Wartungskosten entstehen erst nach Vertragsschluss
Entstehen die Kosten für die Wartung der Geräte allerdings erst nach Vertragsschluss (die Wohnung wird also zunächst noch ohne die Geräte vermietet), kommt man nach überwiegender Ansicht auch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu einer Umlage der Kosten.
Beachten Sie beispielsweise den folgenden Auszug aus der Entscheidung des Landgerichts Magdeburgs vom 27.09.2011, Az. 1 S 171/11:
Die Wartung von Rauchwarnmeldern kann auch vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass der Vermieter hinsichtlich Auswahl und laufender Überwachung der Mieterseite für die sorgfältige Wartung in Anspruch genommen werden kann. Vertraglich sollte daher festgelegt werden, wie der regelmäßige Nachweis der durch den Mieter durchgeführten Wartung erfolgt.