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Heizkosten: Die Folgen einer nicht wirksam vereinbarten Pauschale

Heizkosten: Die Folgen einer nicht wirksam vereinbarten Pauschale

BGH Betriebskostenvorauszahlung

Verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten

Nach den Regelungen der Heizkostenverordnung ist zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten zu erstellen. In der Verordnung ist geregelt, dass deren Regelungen Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen (Regelungen des Mietvertrages) haben. Nur in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, können in einem Mietvertrag abweichende Bestimmungen zur Abrechnung der Heizkosten geregelt werden. Dort wäre auch die Vereinbarung einer Pauschale zulässig.

Die Verpflichtung zur Verbrauchsabrechnung und damit auch der Anspruch des Vermieters ergibt sich aus § 6 HKVO.

Mietvertragliche Regelung einer Heizkostenpauschale

Sofern im Mietvertrag eine Pauschale für Heizkosten vereinbart wurde, wird diese nach der Rechtsprechung wie eine Vorauszahlung behandelt. Wenn aber ein einheitlicher Betrag für alle Betriebskostenarten vereinbart wurde, ist der Betrag aufzuteilen.

Nach der Rechtsprechung des LG Heidelberg (Urteil vom 25.02.2011 zu Az: 5 S 77/10) erfolgt dies im Verhältnis der Heizkosten zu den übrigen Betriebskosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Hierzu ein Auszug aus dem genannten Urteil:

Eine Vereinbarung über Heizkostenvorauszahlung haben die Parteien zwar nicht abschließen wollen, weil sie nicht von einer Abrechnung der Heizkosten ausgegangen sind. Der Vertrag ist insoweit lückenhaft (OLG Hamm NJW-RR 1987, 8 [9]). Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ist deshalb der nach § 2 HeizKV unbeachtliche Teil der vereinbarten Pauschale von 130 Euro Pauschale als Vorauszahlung zu behandeln (Gramlich, Mietrecht, 11. Aufl. 2010, HeizkostenV § 7 Anm. 3; Weitemeyer in Staudinger [2006], BGB, Anhang zu § 556, 556a Rn. 5; a.A. LG Berlin NZM 2000, 333 [334]: Gestaltungsakt erforderlich). Angesichts der anfänglichen Unwirksamkeit der vereinbarten Heizkostenpauschale kann für ihren Anteil an der Gesamtpauschale nur maßgeblich sein, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie bei Vertragsschluss die Unwirksamkeit ihrer Vereinbarung bedacht hätten. Dann aber hätten sie für Heizkostenvorauszahlung einerseits und Pauschale für die übrigen Betriebskosten andererseits gesonderte Beträge vereinbart, deren Summe 130 Euro beträgt und deren Verhältnis zueinander dem Verhältnis zwischen Heizkosten und übrigen Betriebskosten entspricht, wie sie bei Vertragsschluss zu erwarten waren.

Maßgeblich zur Ermittlung der Anteile sei nicht das in der letzten Abrechnungsperiode oder gar zukünftig zu erwartende Verhältnis der beiden Kostenarten zueinander, sondern dasjenige bei Beginn des Mietverhältnisses. In dem genannten Fall war auch die von den Parteien angenommene Gesamthöhe der Betriebskosten auf diesen Zeitpunkt berechnet.

Bei dieser ergänzenden Vertragsauslegung könne es nicht um eine centgenaue Berechnung gehen, schon weil bei Vertragsschluss häufig nicht über das Vorjahr und jedenfalls noch nicht über das laufende Jahr abgerechnet ist.

Anteilsermittlung im Wege abstrakter, wirtschaftlicher Betrachtungsweise

Maßgeblich sei vielmehr eine abstrakte, wirtschaftliche Betrachtungsweise. In dem genannten Fall wurde es daher als sachgerecht erachtet, das über die Jahre 2004, 2005 und 2007 relativ stabile Verhältnis zwischen Heizkosten und sonstigen Betriebskosten zu Grunde zu legen.Ein Abzug auf der Seite der Heiz- und Warmwasserkosten i.H.v. 15 % nach § 12 Abs. 1 HeizKV dürfe aber nicht einkalkuliert werden. Denn ansonsten würde dem Vermieter eine schon um diese 15 % geringere Vorauszahlung ein höherer Nachzahlungsbetrag zugutekommen, wodurch der in § 12 Abs. 1 HeizKV angeordnete Abzug zumindest teilweise eliminiert würde.

Das Gericht führt zur Berechnung wie folgt aus:

Damit ergeben sich vorliegend für 2004 und 2007 Heizkostenanteile von 57% und für 2005 von 58%. Dafür, dass 2003, also im Jahr vor Vertragsschluss, ein gänzlich anderes Verhältnis anzunehmen war, spricht nichts. Die Parteien hätten demnach, wenn sie die Teilunwirksamkeit der Pauschale bedacht hätten, eine Aufteilung nach einem Heizkostenanteil von 57,5% vorgenommen, mithin eine Vorauszahlung von 74,75 Euro vereinbart. Folglich ist in der Heizkostenabrechnung eine Vorauszahlung für den gesamten Abrechnungszeitraum von 897 Euro (74,75 Euro x 12) von den 2.509,52 Euro für Heizöllieferungen abzuziehen. Abzüglich des Kürzungsbetrags nach § 12 Abs. 1 HeizKV wegen der Umlegung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB) ergibt sich der zugesprochene Nachzahlungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte von 1.236,09 Euro.

Daher wäre anhand einer Betriebskostenabrechnung das Verhältnis zwischen Heizkosten und übrigen Betriebskosten zu ermitteln und in diesem Verhältnis der Pauschalbetrag aufzuteilen.

Nach Erstellung der ersten Abrechnung kann der Vorauszahlungsbetrag angepasst werden, wenn dieser nicht kostendeckend ist. Gesetzliche Grundlage ist § 560 Abs. 4 BGB.

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