Die vom Bundesverfassungsgericht eingeleitete Grundsteuerreform soll 2025 umgesetzt werden. Aufgrund dessen sind in einer Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 neue Grundsteuerwerte festzustellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden sollen. Was nun auf Sie als Eigentümer zukommt, das klären wir in folgendem Artikel.
Inhalt
Bundesverfassungsgericht erklärte Grundsteuerberechnung für verfassungswidrig
Dass das deutsche Grundsteuerrecht einer Reform bedarf, war schon länger klar. Denn die Grundsteuer, die jeder Immobilieneigentümer in Deutschland jährlich an das Finanzamt zahlen muss, beruht auf Einheitswerten aus den Jahren 1935 (ostdeutsche Länder) und 1964 (westdeutsche Länder).
Es bedurfte allerdings einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, bis die Reform schließlich ins Rollen kam. Mit Urteil vom 10.04.2018 (1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12, 1 BvR 639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14) hat das Bundesverfassungsgericht die geltenden Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt.
Da sich die Werte von Grundstücken seit 1935 bzw. 1964 sowohl in den westdeutschen als auch in den ostdeutschen Ländern sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es auf Basis der Einheitswerte zu erheblichen steuerlichen Ungleichbehandlungen. Diese sind nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts nicht zu rechtfertigen.
Bund und Länder haben sich daraufhin im November 2019 auf das Grundsteuer-Reformgesetz geeinigt. Dieses regelt das sogenannte Bundesmodell, bei dem der Wert des Grundstücks im Vordergrund steht. Gleichzeitig haben die Länder die Möglichkeit erhalten, abweichende Regelungen über eine Länderöffnungsklausel zu treffen. Von dieser Regelung haben Hessen, Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachsen, das Saarland, Sachsen und Hamburg Gebrauch gemacht und haben ein eigenes Grundsteuermodell entwickelt.
Pflicht zur Abgabe einer Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts (für jeden Eigentümer)
In einer Hauptfeststellung sind nun neue Grundsteuerwerte festzustellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden sollen.
Folgende Angaben sollen hierbei für Wohngrundstücke erforderlich sein:
- Lage des Grundstücks
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Gebäudeart
- Wohnfläche
- Baujahr des Gebäudes
Die genannten Angaben haben Grundstückseigentümer für jedes Grundstück gesondert in einer Feststellungserklärung an ihr Finanzamt zu übermitteln. Entscheidender Stand für diese Angaben ist der Stichtag 01.01.2022.
- Wichtig für Sie als Eigentümer: Das bedeutet aber nicht, dass sie schon zum 01.01.2022 aktiv werden müssen. Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen.
Die Abgabe der Erklärung an sich erfolgt dann elektronisch über die Steuer-Online-Plattform ELSTER (voraussichtlich ab 01.07.2022). Auf Antrag und nur als Ausnahme soll die Grundsteuererklärung auch in Papierform abgegeben werden können.
Als Abgabefrist ist derzeit der 31.10.2022 vorgesehen. Ob diese Frist eingehalten werden kann, ist in Fachkreisen jedoch fraglich. Denn von der Grundsteuerreform sind circa 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten (bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) in ganz Deutschland betroffen.
Aus Sicht des Bundesfinanzministeriums entstünde durch eine Verlängerung der Abgabefrist Gefahr, dass die Gemeinden ihre Aufgaben nicht rechtzeitig erfüllen könnten und damit der vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Zeitrahmen nicht eingehalten werde. Es sei wichtig, dass die Finanzämter bis Mitte 2024 eine ausreichende Menge der Erklärungen bearbeiten und im Anschluss die Gemeinden die neuen Hebesätze festlegen könnten.
- Hinweis: Ob Sie Ihren Grundbesitz vermieten oder nicht, spielt für die Pflicht zur Abgabe der Erklärung keine Rolle.
Was danach folgt: Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid
Auf Grundlage der eingereichten Angaben wird das Finanzamt den Grundsteuerwert berechnen und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus.
Darüber hinaus wird anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag berechnet und ein Grundsteuermessbescheid ausgestellt.
- Wichtig für Sie als Eigentümer: Beide Bescheide sind keine Zahlungsaufforderungen an Sie. Die Bescheide sind vielmehr die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde.
Die Stadt oder Gemeinde multipliziert für die Ermittlung der zu zahlenden Grundsteuer den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz, der von der Stadt/Gemeinde festgelegt wird. Daraus ergibt sich schließlich die zu zahlende Grundsteuer und Eigentümer erhalten dann den entsprechenden Grundsteuerbescheid.
Diese neu berechnete Grundsteuer wird sodann ab dem Jahr 2025 auf Grundlage des Grundsteuerbescheides zu zahlen sein. Bis dahin gelten die bestehende Regelungen fort.
Was ist jetzt zu tun?
Schon jetzt können Sie als Eigentümer damit beginnen, die notwendigen Daten für die Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts zu sammeln. Einige Daten wie Flurnummer werden sich in den eigenen Unterlagen finden lassen. Schwieriger kann es beim Bodenrichtwert sein, hier helfen möglicherweise die örtlichen Gutachterausschüsse weiter. Stimmen Sie sich am besten mit Ihrem Steuerberater ab.
Sollten Sie die Steuererklärung selbst erstellen und übermitteln wollen, können Sie sich bereits frühzeitig im ELSTER-Portal registrieren, falls noch kein Zugang vorhanden ist.
Zensus 2022: Nicht verwechseln
Das Zensusgesetz 2021 verpflichtet Eigentümer und Verwalter von Wohnraum, Auskunft über bestimmte Angaben hinsichtlich der von ihnen vermieteten Wohnungen zu geben. Der für 2021 geplante Zensus wurde pandemiebedingt auf 2022 verschoben. Mehr finden Sie hier zum Thema.
Daher müssen Eigentümer von Grundbesitz beiden Erklärungspflichten nachkommen, soweit sie auch vom Zensus für die Befragung ausgewählt wurden.
- Vermietertipp: Sie sind auf der Suche nach vermieterfreundlichen Standardverträgen zur Vermietung von Wohn- und Gewerberäumen? In unserem Downloadbereich finden Sie zahlreiche Mustertexte und Merkblätter für Ihren Vermieteralltag.