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Die Vorschrift des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB schreibt als formelle Anforderung für eine Kündigungserklärung vor:
Wann diese Voraussetzung mit Bezug auf das Begründungserfordernis erfüllt ist, hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28.04.2021 (Az. VIII ZR 6/19) nochmals klargestellt.
Inhalt
Mieter soll sich auf seine Verteidigung einstellen können
Der Zweck des Begründungserfordernisses liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.
Diesen Zweck hatte auch bereits der Gesetzgeber im Sinn (BT-Drucks. VI/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]; 14/4553, S. 66)): “Absatz 3 ist entsprechend einem Vorschlag der Expertenkommission Wohnungspolitik (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, a. a. O., TZ 5414) neu gefasst worden. Die Angabe von Kündigungsgründen im Kündigungsschreiben ist danach wie bisher Wirksamkeitsvoraussetzung für die Vermieterkündigung. Dies wird deutlicher hervorgehoben. Damit werden aber die Anforderungen an die Begründung weder abgesenkt noch verschärft. Die Angabe von Kündigungsgründen soll es dem Mieter ermöglichen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen. Nur diesen Zweck muss die Begründung erfüllen; zu hohe formale Anforderungen sind vor diesem Hintergrund in jedem Fall unangebracht. Absatz 3 Satz 2 soll ferner – wie im geltenden Recht – das Nachschieben von Kündigungsgründen verhindern.”
Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Dem Vermieter soll dadurch die Auswechselung des Kündigungsgrunds verwehrt werden.
Die Angabe von Paragraphen oder die Wiederholung des Gesetzestextes ersetzen grundsätzlich nicht eine konkrete Begründung. Im Streitfall werden nur die in der Kündigung angegebenen Gründe berücksichtigt, § 573 Abs. 3 BGB. Bei einer Kündigung nach § 573a BGB muss angegeben werden, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Abs. 1 oder Abs. 2 gestützt wird (siehe der dortige Abs. 3).
Sie können eine Kündigung auf mehrere Kündigungsgründe stützen, und auch mehrere Kündigungen gleichzeitig aussprechen. Bitte beachten Sie, dass Kündigungserklärungen aber bedingungsfeindlich sind, sie dürfen also nicht von einer Bedingung abhängig sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf bei mehreren Kündigungen eine Prüfungsreihenfolge angegeben werden (z.B. hilfsweise).
Keine zu strengen formalen Anforderungen
Auch der Gesetzgeber habe schon die Meinung vertreten, dass zu hohe formale Anforderungen aber unangebracht seien. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gilt daher beispielsweise wie folgt: Ausreichend ist die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.
Das Begründungserfordernis dient auch nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen.
Wird also etwa in einem auf Eigenbedarf für die Tochter gestütztem Kündigungsschreiben angegeben, dass diese zum Beginn ihres Studiums aus dem elterlichen Haushalt ausziehen und einen eigenen Haushalt begründen will, ist die Eigenbedarfsperson ausreichend identifiziert und dem Mieter möglich, seine Verteidigung auf diesen Grund auszurichten.
Andere Fragen, wie die mögliche Abgrenzung zwischen einem unzulässigen Auswechseln und einer zulässigen Ergänzung des Kündigungsgrundes sind Fragen der Prüfung des Vorliegens des Kündigungsgrundes bzw. der Begründetheit der Kündigung, die ein Gericht erst im Anschluss durchführt. Es wird dann in der Sache geprüft, ob das berechtigte Interesse tatsächlich besteht.
Erläuterungen zu den formalen Anforderungen an eine Kündigung überhaupt finden Sie hier.
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