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Mieterstrommodelle haben das Ziel, Strom aus einer dezentralen Stromquelle (z.B. Solaranlage) vom Vermieter oder von einem spezialisierten Unternehmen an die Mieter eines Wohngebäudes zu liefern. Was unter Mieterstrom genau zu verstehen ist und wann Ihnen als Vermieter ein Anspruch auf den sog. Mieterstromzuschlag zusteht, das klären wir im folgenden Artikel.
Inhalt
Was ist Mieterstrom?
Der Begriff Mieterstrom beschreibt Strom, der vor Ort durch Solaranlagen auf dem Dach, in oder an einem vermieteten Wohngebäude oder anderen Gebäuden in der Nähe erzeugt und an Endverbraucher in diesem Gebäude oder Quartier ohne Nutzung des allgemeinen Netzes geliefert wird.
Nicht unter die Definition des „Mieterstroms“ fällt hingegen Strom aus anderen erneuerbaren Energiequellen, wie zum Beispiel Strom aus Windkraft.
Der Vermieter liefert Mieterstrom oft nicht selbst, sondern beauftragt dazu in der Praxis Dritte (auf Energiedienstleistungen spezialisierte Unternehmen), indem er die entsprechenden Dachflächen zur Verfügung stellt.
Förderung für Vermieter durch Mieterstromzuschlag
Mieterstrom wird nach dem EEG 2023 gefördert als sogenannter Mieterstromzuschlag, §§ 19 Abs. 1 Ziffer 3, 21 Abs. 3, 23c EEG 2023.
Dadurch soll das Angebot von Mieterstrom für den Vermieter wirtschaftlich attraktiver werden. Auch wenn Vermieter bereits zuvor die Möglichkeit hatten, den durch Solaranlagen auf dem Dach erzeugten Strom an die Mieter zu liefern, rechnete sich dies in den meisten Fällen nicht.
Denn auch wenn durch den Strombezug über installierte Solaranlagen Netzentgelte, netzseitige Umlagen, die Konzessionsabgabe und Stromsteuer entfallen, ist das Angebot jeweils mit zusätzlichem Aufwand für den Vermieter verbunden (zum Beispiel für Messwesen und Abrechnung). Auch die EEG-Umlage fällt fiel im Gegensatz zum alleinigen Eigenbezug durch den Vermieter an. Hier soll der Mieterstromzuschlag entsprechende Anreize schaffen und den Ausbau der Stromerzeugung aus Solaranlagen vorantreiben.
Im Juni 2021 wurde mit der Änderung von § 9 GewStG auch eine bisher bestehende Hürde für Wohnungsunternehmen abgebaut. Die Stromlieferung stellt grundsätzlich eine gewerbliche Tätigkeit dar, durch die auch Mieteinnahmen gewerbesteuerpflichtig werden, weil die sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung verloren geht. Durch die Neuregelung des § 9 GewStG können Wohnungsunternehmen nun bis zu 10 Prozent der Gesamteinnahmen aus der Stromlieferung an die Mieter erzielen, ohne dass die erweiterte Kürzung wegfällt, § 9 Ziffer 1 S. 3 GewStG.
Seit dem 01.07.2022 ist die EEG-Umlage eingestellt, § 60 Abs. 1a EEG 2021. Sie ist mit dem EEG 2023 ersatzlos entfallen. Zuvor wurde die Belastung von Mieterstrom mit der EEG-Umlage im Vergleich zur Behandlung des Eigenverbrauchs als Hindernis für die Ausbreitung eines Mieterstrommodells betrachtet.
Erfüllt der Vermieter bzw. Anlagenbetreiber die Voraussetzungen für die Förderung, erhält er einen Anspruch auf den Mieterstromzuschlag.
Voraussetzungen für den Mieterstromzuschlag
Zu den Voraussetzungen für einen Anspruch auf den Mieterstromzuschlag gehört, dass
- der Strom in Solaranlagen mit einer installierten Leistung von maximal 100 Kilowatt erzeugt wird (Die Begrenzung entfällt mit dem EEG 2023),
- die auf, an oder in einem Wohngebäude installiert sind
- zudem muss dieser Strom an Letztverbraucher in diesem Gebäude oder im selben Quartier geliefert und verbraucht werden.
Der Strom darf dazu nicht durch das Netz der allgemeinen Versorgung durchgeleitet werden.
Der Vermieter selbst muss grundsätzlich nicht der Betreiber der Solaranlage sein. Er kann also auch spezialisierte Unternehmen beauftragen.
Mieterstrom kann auch in Gebäuden mit einer teilweisen gewerblichen Nutzung gefördert werden. Voraussetzung ist, dass mindestens 40 Prozent der Gebäudefläche dem Wohnen dient.
Um den Mieterstromzuschlag zu erhalten, müssen Vermieter ihre Solaranlage bei der Bundesnetzagentur, im sogenannten Marktstammdatenregister, registrieren.
Seit dem 01.01.2022 gibt es in Baden-Württemberg eine Pflicht für Nicht-Wohngebäude, ab dem 01.05.2022 auch für Wohngebäude, zur Installation von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen. Für 2023 haben weitere Bundesländer solche Regelungen angekündigt.
Das Wohnungseigentumsmodernisierungs-Gesetz (WEMoG) soll den Ausbau der Elektromobilität fördern. Wohnungseigentümer und auch Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, in der Tiefgarage oder auf dem Grundstück des Hauses eine Ladesäule für das E-Auto zu installieren.
Höhe des Mieterstromzuschlags für Vermieter
Im EEG 2021 wurde die Höhe des Mieterstromzuschlags neu festgelegt.
Seit Januar 2021 lag er für neue Anlagen
- bis 10 kW bei 3,79 ct/kWh
- bis 40 kW bei 3,52 ct/kWh
- bis 100 kW bei 2,37 ct/kWh
Seit dem 01.01.2023 wird die Höhe nicht mehr unmittelbar durch das Gesetz festgelegt, sondern in § 48a EEG 2023 geregelt, dass diese durch die Bundesnetzagentur auf ihrer Internetseite veröffentlicht wird.
Der Mieterstromzuschlag ist deutlich niedriger als die Einspeisevergütung, denn der Mieterstromanbieter erhält nicht nur den Mieterstromzuschlag, sondern auch den Erlös aus dem Verkauf des Mieterstroms.
Mit fortschreitender Zeit sinkt die Vergütung – bei einem stärkeren Zubau von Solaranlagen schneller, bei schwächerem Zubau langsamer. Die Förderung wird dadurch an die Kostendegression bei Photovoltaikanlagen angepasst.
Die Höhe des Mieterstromzuschlags hängt außerdem (ebenso wie die Einspeisevergütung) von der Größe der Solaranlage ab. Das liegt daran, dass die Investitionskosten je Kilowatt installierter Leistung und die Stromgestehungskosten je erzeugte Kilowattstunde Strom bei großen Anlagen niedriger sind als bei kleinen Anlagen.
Die Vergütung einer Solaranlage berechnet sich anteilig anhand der Vergütung der im EEG 2021 festgelegten unterschiedlichen Leistungsklassen.
Vertragsgestaltung Mieterstromverträge
§ 42a EnWG macht Vorgaben für Mieterstromverträge, also Verträge zwischen dem Vermieter bzw. Stromversorger mit dem Mieter. Nach § 42a Abs. 2 S. 1 EnWG dürfen diese beispielsweise nicht Bestandteil des Wohnraummietvertrages sein. Bei einem Verstoß gegen dieses Verbot ist der Mieterstromvertrag nichtig.
Der Mieterstromvertrag muss außerdem die umfassende Versorgung des Letztverbrauchers mit Strom auch für die Zeiten vorsehen, in denen kein Mieterstrom geliefert werden kann. Der erforderliche Zusatzstrom wird über das öffentliche Netz der allgemeinen Versorgung entnommen. Der im Mieterstromvertrag vereinbarte Strompreis setzt sich daher aus dem Mieterstrompreis und dem Zusatzstrompreis zusammen. Der vereinbarte Strompreis darf gemäß § 42a Abs. 4 EnWG 90 Prozent des in dem jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs, nicht übersteigen.
Bei einer Beendigung des Vertrags über die Miete von Wohnräumen endet der Mieterstromvertrag, ohne dass es einer ausdrücklichen Kündigung bedarf, mit der Rückgabe der Wohnung.
Bei einem Mieterstromvertrag ist eine die andere Vertragspartei länger als ein Jahr bindende Laufzeit des Vertrags unwirksam. Die stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses um mehr als ein Jahr oder eine längere Kündigungsfrist als drei Monate vor Ablauf der zunächst vorgesehenen oder stillschweigend verlängerten Vertragsdauer sind unwirksam. Eine Bestimmung, durch die das Kündigungsrecht während der Dauer des Mietverhältnisses ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist ebenfalls unwirksam.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Am 16.08.2023 hat das Bundeskabinett das sog. Solarpaket beschlossen.
Teil dieser Regelung ist die Einführung der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung.
Der Vermieter liefert Strom vom Gebäudedach an seine Mieter, wird dadurch aber nicht zum Energieversorger bzw. weitgehend von Lieferantenpflichten ausgenommen. Der Vermieter wird dadurch insbesondere von der Pflicht zur Reststromlieferung befreit.
Aufgrund dieser Befreiungen ist in Abgrenzung zum eigenständig fortbestehenden Mieterstrommodell (wie oben dargestellt) keine zusätzliche Förderung der in diesem Modell innerhalb des Gebäudes genutzten Strommengen vorgesehen. Die Überschusseinspeisung in das Netz wird wie gewohnt nach dem EEG vergütet.
- Vermietertipp: Sie haben Fragen? Kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung in der Bundesgeschäftsstelle im Rahmen der Mitgliedschaft für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).