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E-Auto: Anspruch auf Installation einer Ladestation (nach WEMoG)

E-Auto: Anspruch auf Installation einer Ladestation (nach WEMoG)

Elektrofahrzeug Ladesäule Wohnung Mietrecht
Zuletzt aktualisiert am 15.10.2020

Das Wohnungseigentumsmodernisierungs-Gesetz (WEMoG) soll den Ausbau der Elektromobilität fördern. Wohnungseigentümer und auch Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, in der Tiefgarage oder auf dem Grundstück des Hauses eine Ladesäule für das E-Auto zu installieren.

Anspruch auf Installation einer Ladestation & Gestattung privilegierter Maßnahmen

Durch das Mitte September 2020 beschlossene und voraussichtlich am 1.12.2020 in Kraft tretende WEMoG, enthält die neue Regelung des § 554 BGB (Mietrecht) jetzt das Recht des Mieters, bauliche Veränderungen zur Einrichtung zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge auf dessen Kosten zu verlangen.

§ 15 WEG wiederum schaltet Abwehransprüche des Mieters gegen entsprechende Baumaßnahmen im Wohnungseigentumsrecht aus, § 20 WEG gibt dem Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch.

Mit diesen beiden Vorschriften werden die miet- und WEG-rechtlichen Vorschriften harmonisiert.

Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kann der einzelne Eigentümer die Gestattung der sogenannten privilegierten Maßnahmen von den Miteigentümern verlangen. Künftig benötigen diese Maßnahmen also keine Zustimmung aller Miteigentümer. Die Kosten trägt dann allerdings auch der jeweilige Eigentümer allein.

Hintergrund ist der Zwang der Politik, im Rahmen der Umsetzung der europarechtlichen Vorgaben Elektrofahrzeuge auf den Markt zu bringen. Dazu ist aber die Nutzung vor Ort zu gewährleisten, was wiederum nur bei Vorhandensein von Lademöglichkeiten im Privateigentum als Teilbereich für die Elektrofahrzeugbesitzer mit Stellplätzen möglich ist.

Nicht bedient damit werden alle diejenigen, deren Fahrzeug auf Laternenparkplätzen (nach der Begründung zum Gesetzesentwurf ca. 30%) stehen.

Ladestation Elektrofahrzeug – Abwägung erforderlich

In der Sache selbst ist die Genehmigung des Vermieters/Wohnungseigentümers abhängig von der Abwägung, ob eine solche Maßnahme dem Vermieter zuzumuten ist.

Des Weiteren kann der Mieter eine Geldsicherheit für die später anfallenden Rückbaukosten anbieten, falls die Abwägung zu seinen Ungunsten ausgehen könnte.

Die Rückbauverpflichtung und Sicherheitsleistung war von vielen Interessenverbänden, so auch durch den Vermieterverein e.V., immer gefordert worden. Hier sind gerichtliche Entscheidungen abzuwarten, ob Vermieter dies nennenswert durchsetzen können.

Ausgangspunkt der Abwägung ist dabei die Überlegung, dass der Vermieter als Eigentümer aufgrund der in Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes verankerten Eigentumsfreiheit mit der Mietsache nach Belieben verfahren kann, § 903 BGB (s. BGH, Urteil vom 14. September 2011 – VIII ZR 10/11). Insbesondere kann er den Zeitpunkt einer Investition selbst bestimmen.

Dem Mieter steht demgegenüber im Ansatz nur ein Nutzungsrecht zu. Als berechtigte und damit abwägungsrelevante Interessen auf Vermieterseite werden in der Rechtsprechung neben dem Interesse an der Erhaltung der Substanz des Mietobjekts ferner auch die Wahrung des Gesamteindrucks des Gebäudes sowie die mangelnde Beeinträchtigung der übrigen Mieter und Nutzer anerkannt (vgl. BGH, Urteil vom 16. Mai 2007 – VIII ZR 207/04).

Aus Vermietersicht erscheint die neue gesetzliche Regelung tragbar aufgrund der Kostenregelung zu Lasten des Mieters und einer etwaig zu leistenden Sicherheitsleistung im Abwägungsfall.

– Michael Wolf, Präsident, VermieterVerein e.V.

Anspruch auf Ladesäule für E-Auto in Tiefgarage oder auf Grundstück

Nach den Mitteilungen der Bundesregierung bezieht sich der Anspruch für eine Ladesäule auf die Installation in der Tiefgarage oder auf dem Grundstück. Nicht verbunden damit ist nach diesseitigem Verständnis ein Recht eines Mieters auf eine Ladestation, wenn kein Stellplatz von ihm auf dem Grundstück (Mietsache) angemietet ist und wenn er nur einen allgemeinen Platz auf einem Sammelgrundstück für mehrere Mieter hat.

Für Vermieter und Verwalter gilt es für Tiefgaragen-Stellplätze feuer- und versicherungsrechtlich die Zulässigkeit des Parkens von E-Autos in der Tiefgarage zu klären. Dies dürfte jedoch laut Kap. 6.4 der VDI-Richtlinie 2166, Bl. 2 zum Brandschutz zulässig sein:

Grundsätzlich dürfen Elektrofahrzeuge in privaten und öffentlichen Garagen abgestellt werden. (…) Durch den Ladevorgang entstehen bei Elektrofahrzeugen nach UNECE R100 keine zusätzlichen Gefahren, konstruktive Sicherheit ist gegeben, u.a. ist keine Bildung von entzündlichen Gasen beim Laden zu erwarten. (…)

Etwas anderes wiederum ist die Einrichtung einer Ladestation in geschlossenen Räumen. Hier ist die Garagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes zu prüfen. Für den Vermieter und WEG-Verwalter ist daher möglicherweise eine weitergehende Gefährdungsprüfung zu veranlassen und der Gebäudeversicherer zu informieren.

Baurechtlich wird es jedoch ausreichen, wenn die Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung und der Leitungsanlagen-Richtlinie eingehalten werden, da eine Ladestation als Teil der Leitungsanlage gilt.

Mietrechtlich muss der Vermieter mit entsprechenden Ansprüchen des Mieters rechnen, gleichzeitig dürfte dies in den meisten Fällen einen wohnungseigentums- rechtlichen Handlungsbedarf des Vermieters als Eigentümer auslösen.

Er ist dann verpflichtet, einen Beschluss herbeizuführen, um seinem Mieter eine Wallbox für das Elektrofahrzeug zusagen zu können. Der Mieter muss seine Maßnahme im Einzelnen formlos darlegen, eine Montagestelle benennen, voraussichtliche Bauzeit, Beginn, Dauer, Umfang darlegen.

Elektrofahrzeug Ladestation – Zusätzlicher Verwaltungsaufwand für Vermieter

Für Vermieter entsteht dadurch erheblicher Verwaltungsaufwand. Der Vermieter ist zur weiteren Auskunft über die vorhandene Stromversorgung, den Kabelverlauf etc. verpflichtet. Die Gesetzesbegründung erwähnt hier eine Entscheidungsfrist von nicht mehr als drei Monaten, mit Verlängerungswahrscheinlichkeiten im Wohnungseigentum.

Als problematisch wird die Einheitlichkeit der durch verschiedene Mieter zu verschiedenen Zeiten installierten Ladepunkte gesehen, die insgesamt kompatibel mit der elektrischen Infrastruktur sein müssen. Dies mag dazu führen, dass Vermieter sich einer solchen Maßnahme verschließen. Hier ist zu empfehlen, dem Vermieter das Recht auf Vorgaben zur Sicherung der Einheitlichkeit zu geben.

Eine Kostenerstattung dafür kann der Vermieter wohl ohne mietvertragliche Vereinbarung nicht verlangen, ebenso keine Mieterhöhung aussprechen, da die Kosten beim Mieter liegen und Leitungsführungen keine Wertverbesserung darstellen dürften.

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Ladesäule als Wertverbesserung der Wohnung

Hier liegt jedoch die Möglichkeit für Mieter und Vermieter, die Installation als Wertverbesserung der Wohnung anzusehen und durch den Vermieter durchführen zu lassen (einvernehmliche Modernisierung, § 555f BGB). Dies würde dann, wenn es über die ab Ende November angekündigte bessere Förderung des Bundes hinaus noch zu Kosten käme, durch eine Mieterhöhung aufzufangen sein. Damit würden für den Mieter nur eine kleinere monatliche Erhöhung von 8% der Kosten, umgelegt auf 12 Monate, anfallen. Eine Kaution würde ebenfalls entfallen, da kein Rückbau verlangt werden könnte.

Interessant ist die Überlegung, dass gesonderte Stellplatzverträge kurzfristig von bei- den Seiten gekündigt werden können, was bei einer Investition auf Mieterseite problematisch ist. Hier ist für den investierenden Mieter eine Vertragsmindestlaufzeit anzuregen. Das Mietrecht untersagt im Übrigen dem Vermieter, sich von Zusageverpflichtung durch eine vertragliche Vereinbarung bereits im Vorfeld loszusagen.

  • Vermietertipp: Sie als Vermieter haben Fragen zum Anspruch auf Installation einer Ladesäule für ein Elektrofahrzeug? Kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).

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