Das Wohnungseigentumsmodernisierungs-Gesetz (WEMoG) soll den Ausbau der Elektromobilität fördern. Wohnungseigentümer und auch Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, in der Tiefgarage oder auf dem Grundstück des Hauses eine Ladesäule für das E-Auto zu installieren.
Inhalt
Anspruch auf Installation einer Ladestation & Gestattung privilegierter Maßnahmen
Durch das Mitte September 2020 beschlossene und am 1.12.2020 in Kraft getretene WEMoG enthält die neue Regelung des § 554 BGB (Mietrecht) jetzt das Recht des Mieters, bauliche Veränderungen zur Einrichtung zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge auf dessen Kosten zu verlangen.
Was unter einem elektrisch betrieben Fahrzeug zu verstehen ist, regelt § 2 Ziffer 1 EmoG: Ein reines Batterieelektrofahrzeug, ein von außen aufladbares Hybridelektrofahrzeug oder ein Brennstoffzellenfahrzeug.
§ 15 WEG wiederum schaltet Abwehransprüche des Mieters gegen entsprechende Baumaßnahmen im Wohnungseigentumsrecht aus, § 20 WEG gibt dem Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch.
Mit diesen beiden Vorschriften werden die miet- und WEG-rechtlichen Vorschriften harmonisiert.
Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kann der einzelne Eigentümer die Gestattung der sogenannten privilegierten Maßnahmen von den Miteigentümern verlangen. Künftig benötigen diese Maßnahmen also keine Zustimmung aller Miteigentümer. Die Kosten trägt dann allerdings auch der jeweilige Eigentümer allein.
Hintergrund ist der Zwang der Politik, im Rahmen der Umsetzung der europarechtlichen Vorgaben Elektrofahrzeuge auf den Markt zu bringen. Dazu ist aber die Nutzung vor Ort zu gewährleisten, was wiederum nur bei Vorhandensein von Lademöglichkeiten im Privateigentum als Teilbereich für die Elektrofahrzeugbesitzer mit Stellplätzen möglich ist.
Nicht bedient damit werden alle diejenigen, deren Fahrzeug auf Laternenparkplätzen (nach der Begründung zum Gesetzesentwurf ca. 30%) stehen.
Ladestation Elektrofahrzeug – Abwägung erforderlich
In der Sache selbst ist die Genehmigung des Vermieters/Wohnungseigentümers abhängig von der Abwägung, ob eine solche Maßnahme dem Vermieter zuzumuten ist.
Des Weiteren kann der Mieter eine Geldsicherheit für die später anfallenden Rückbaukosten anbieten, falls die Abwägung zu seinen Ungunsten ausgehen könnte.
Die Rückbauverpflichtung und Sicherheitsleistung war von vielen Interessenverbänden, so auch durch den Vermieterverein e.V., immer gefordert worden. Hier sind gerichtliche Entscheidungen abzuwarten, ob Vermieter dies nennenswert durchsetzen können.
Ausgangspunkt der Abwägung ist dabei die Überlegung, dass der Vermieter als Eigentümer aufgrund der in Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes verankerten Eigentumsfreiheit mit der Mietsache nach Belieben verfahren kann, § 903 BGB (s. BGH, Urteil vom 14. September 2011 – VIII ZR 10/11). Insbesondere kann er den Zeitpunkt einer Investition selbst bestimmen.
Dem Mieter steht demgegenüber im Ansatz nur ein Nutzungsrecht zu. Als berechtigte und damit abwägungsrelevante Interessen auf Vermieterseite werden in der Rechtsprechung neben dem Interesse an der Erhaltung der Substanz des Mietobjekts ferner auch die Wahrung des Gesamteindrucks des Gebäudes sowie die mangelnde Beeinträchtigung der übrigen Mieter und Nutzer anerkannt (vgl. BGH, Urteil vom 16. Mai 2007 – VIII ZR 207/04).
– Michael Wolf, Präsident, VermieterVerein e.V.
Anspruch auf Ladesäule für E-Auto in Tiefgarage oder auf Grundstück
Nach den Mitteilungen der Bundesregierung bezieht sich der Anspruch für eine Ladesäule auf die Installation in der Tiefgarage oder auf dem Grundstück. Nicht verbunden damit ist nach diesseitigem Verständnis ein Recht eines Mieters auf eine Ladestation, wenn kein Stellplatz von ihm auf dem Grundstück (Mietsache) angemietet ist und wenn er nur einen allgemeinen Platz auf einem Sammelgrundstück für mehrere Mieter hat.
Für Vermieter und Verwalter gilt es für Tiefgaragen-Stellplätze feuer- und versicherungsrechtlich die Zulässigkeit des Parkens von E-Autos in der Tiefgarage zu klären. Dies dürfte jedoch laut Kap. 6.4 der VDI-Richtlinie 2166, Bl. 2 zum Brandschutz zulässig sein:
Etwas anderes wiederum ist die Einrichtung einer Ladestation in geschlossenen Räumen. Hier ist die Garagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes zu prüfen. Für den Vermieter und WEG-Verwalter ist daher möglicherweise eine weitergehende Gefährdungsprüfung zu veranlassen und der Gebäudeversicherer zu informieren.
Baurechtlich wird es jedoch ausreichen, wenn die Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung und der Leitungsanlagen-Richtlinie eingehalten werden, da eine Ladestation als Teil der Leitungsanlage gilt.
Mietrechtlich muss der Vermieter mit entsprechenden Ansprüchen des Mieters rechnen, gleichzeitig dürfte dies in den meisten Fällen einen wohnungseigentums- rechtlichen Handlungsbedarf des Vermieters als Eigentümer auslösen.
Er ist dann verpflichtet, einen Beschluss herbeizuführen, um seinem Mieter eine Wallbox für das Elektrofahrzeug zusagen zu können. Der Mieter muss seine Maßnahme im Einzelnen formlos darlegen, eine Montagestelle benennen, voraussichtliche Bauzeit, Beginn, Dauer, Umfang darlegen.
Elektrofahrzeug Ladestation – Zusätzlicher Verwaltungsaufwand für Vermieter
Für Vermieter entsteht dadurch erheblicher Verwaltungsaufwand. Der Vermieter ist zur weiteren Auskunft über die vorhandene Stromversorgung, den Kabelverlauf etc. verpflichtet. Die Gesetzesbegründung erwähnt hier eine Entscheidungsfrist von nicht mehr als drei Monaten, mit Verlängerungswahrscheinlichkeiten im Wohnungseigentum.
Als problematisch wird die Einheitlichkeit der durch verschiedene Mieter zu verschiedenen Zeiten installierten Ladepunkte gesehen, die insgesamt kompatibel mit der elektrischen Infrastruktur sein müssen. Dies mag dazu führen, dass Vermieter sich einer solchen Maßnahme verschließen. Hier ist zu empfehlen, dem Vermieter das Recht auf Vorgaben zur Sicherung der Einheitlichkeit zu geben.
Eine Kostenerstattung dafür kann der Vermieter wohl ohne mietvertragliche Vereinbarung nicht verlangen, ebenso keine Mieterhöhung aussprechen, da die Kosten beim Mieter liegen und Leitungsführungen keine Wertverbesserung darstellen dürften.
Ladesäule als Wertverbesserung der Wohnung
Hier liegt jedoch die Möglichkeit für Mieter und Vermieter, die Installation als Wertverbesserung der Wohnung anzusehen und durch den Vermieter durchführen zu lassen (einvernehmliche Modernisierung, § 555f BGB). Dies würde dann, wenn es über die ab Ende November angekündigte bessere Förderung des Bundes hinaus noch zu Kosten käme, durch eine Mieterhöhung aufzufangen sein. Damit würden für den Mieter nur eine kleinere monatliche Erhöhung von 8% der Kosten, umgelegt auf 12 Monate, anfallen. Eine Kaution würde ebenfalls entfallen, da kein Rückbau verlangt werden könnte.
Interessant ist die Überlegung, dass gesonderte Stellplatzverträge kurzfristig von bei- den Seiten gekündigt werden können, was bei einer Investition auf Mieterseite problematisch ist. Hier ist für den investierenden Mieter eine Vertragsmindestlaufzeit anzuregen. Das Mietrecht untersagt im Übrigen dem Vermieter, sich von Zusageverpflichtung durch eine vertragliche Vereinbarung bereits im Vorfeld loszusagen.
Lesetipp: “Mieterstrom und Mieterstromzuschlag”
Mieterstrommodelle werden immer beliebter. Erfahren Sie mehr zu dem Thema und wann ein Anspruch auf Mieterstromzuschlag für den Vermieter besteht.
Neubauten und größere Renovierungen
Seit März 2021 gilt das “Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz – GEIG)”.
Es gilt für Neubauten und größere Renovierungen bei bestehenden Gebäuden. Ausgenommen sind Nichtwohngebäude, die sich im Eigentum von kleinen und mittelständischen Unternehmen befinden und überwiegend von diesen selbst genutzt werden, § 1 Abs. 2 GEIG.
Eigentümer von noch zu errichtenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen werden verpflichtet, an jedem Stellplatz (§ 6 GEIG) eine geeignete Leitungsinfrastruktur zu errichten.
In zu errichtenden Nichtwohngebäuden mit mehr als sechs Stellplätzen ist die Leitungsinfrastruktur an jedem dritten Stellplatz und mindestens ein Ladepunkt zu installieren, § 7 Nr. 2 GEIG. Ab dem Jahr 2025 soll auch jedes bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als zwanzig Stellplätzen über mindestens einen Ladepunkt verfügen, § 10 Abs. 1 GEIG.
Bei größeren Renovierungen eines Gebäudes (§ 2 Ziffer 5 GEIG: Die Renovierung eines Gebäudes, bei der mehr als 25 Prozent der Oberfläche der Gebäudehülle einer Renovierung unterzogen werden) gilt wie folgt: Bei Wohngebäuden, die über mehr als zehn Stellplätze verfügen, und bei denen auch der Parkplatz oder die elektrische Infrastruktur renoviert wird, muss jeder Stellplatz mit einer Leitungsinfrastruktur für mobiles Laden ausgestattet werden, § 8 GEIG. Bei Nichtwohngebäuden gilt für diese Fälle, dass mindestens jeder fünfte Stellplatz mit einer Leitungsinfrastruktur ausgestattet wird und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt errichtet werden muss, § 8 GEIG.
Rechtsprechung zum Thema
- Vermietertipp: Sie als Vermieter haben Fragen zum Anspruch auf Installation einer Ladesäule für ein Elektrofahrzeug? Kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).