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BGH: Vereinbarung und Erhöhung einer Indexmiete

BGH: Vereinbarung und Erhöhung einer Indexmiete

BGH Urteile Mietrecht

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 26.05.2021 (Az. VIII ZR 42/20) ausführlich zur Frage der wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete und der Geltendmachung einer hierauf gestützten Mieterhöhung geäußert.

Sachverhalt

Im dem dem Gericht vorliegenden Fall hatte der Vermieter im Mietvertrag von 2007 mit dem Mieter eine Indexmiete wie folgt vereinbart:

„Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mindestens 3%, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bestand.“.

Der Vermieter machte 2017 erstmals eine Mieterhöhung auf Grundlage dieser Vereinbarung um 120 EUR monatlich geltend. Der Mieter verweigerte die Zahlung der erhöhten Miete und machte die Unwirksamkeit der Indexmietvereinbarung geltend.

Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter Recht.

Verbraucherpreisindex und Umstellung des Basisjahres

Die Indexmiete sei wirksam nach § 557b Abs.1 BGB formularvertraglich vereinbart worden. Hiernach könnten die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland – Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) – bestimmt werde.

Die Klausel sei nicht wegen der fehlenden Angabe eines Basisjahres des Verbraucherpreisindexes intransparent.

Der Verbraucherpreisindex für Deutschland – an welchen die Parteien die Mietentwicklung nach dem Mietvertrag gekoppelt haben – messe die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke erwerben. Die Preisentwicklung im Verbraucherpreisindex werde jeweils als Indexzahl mit Bezug auf ein Basisjahr (derzeit 2015) und dieses im Jahresdurchschnitt mit 100 Punkten angegeben.

Der Verbraucherpreisindex werde sowohl monatlich entsprechend der aktuellen Preisentwicklung fortgeschrieben als auch in regelmäßigen Abständen einer grundlegenden Revision unterzogen und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Diese Umstellung, durch welche dem Wandel in den Verbrauchs- und Einkaufsgewohnheiten Rechnung getragen und neue Entwicklungen berücksichtigt werden, geschehe in der Regel alle fünf Jahre. Dabei erfolge eine umfassende Neuberechnung, bei welcher nicht nur – wie bei der regelmäßigen monatlichen Fortschreibung – im Wesentlichen die Preisentwicklungen der Waren und Dienstleistungen berücksichtigt, sondern auch die Gewichtung der einzelnen Güter und Dienstleistungen neu vorgenommen und methodische Veränderungen in der Datenerhebung und -verarbeitung umgesetzt würden. Die hiernach auf ein neues Basisjahr umgestellten und veröffentlichten Lebenshaltungskostenindizes spiegelten damit nicht nur eine reine Preissteigerung, sondern auch die geänderten Verbrauchsgewohnheiten wider.

Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr – dieses hat im Jahresdurchschnitt den Indexstand 100 – würden die bisherigen Indexwerte rückwirkend bis 1991 auf dieses Basisjahr umgerechnet. Die neu berechneten Ergebnisse ersetzten die vorher veröffentlichten Zahlen und könnten – da sie Folge einer grundlegend anderen methodischen Vorgehensweise sind – durch eine rein rechnerische Umbasierung der alten Indexzahlen nicht nachvollzogen werden. Da somit der auf dem neuen Basisjahr beruhende Verbraucherpreisindex anders zusammengesetzt sei als der vorherige, sei ein unmittelbarer Vergleich der Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht möglich.

Angabe des Basisjahres nicht erforderlich

Daher bedürfe es einer Angabe des Basisjahres zur Berechnung der Mietänderung im Mietvertrag nicht, wenn wir hier die Mietentwicklung an die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft sei. Die Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Geltung einer Indexmiete gehe dahin, mit der Prozentklausel nicht den Verbraucherpreisindex nach einem fixen Basisjahr in Bezug zu nehmen, sondern – ungeachtet einer Festlegung im Mietvertrag – den Index nach dem jeweils gültigen Basisjahr. Damit wäre selbst ein in der Vereinbarung einer Indexmiete genanntes Basisjahr für die Berechnung der Mietänderung unerheblich, wenn der Verbraucherpreisindex für Deutschland im Zeitpunkt der Mietänderungserklärung bereits auf ein neues Basisjahr umgestellt wurde.

Nur durch (alleinige) Zugrundelegung des im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung geltenden Verbraucherpreisindexes sei also sichergestellt, dass sich die Berechnung der Mietänderung auf Basis eines durchgehenden, für den gesamten Betrachtungszeitraum – hier 2007 bis 2017 – nach einem einheitlichen Maßstab berechneten Index richte.

Wartefrist

Die Klausel sei schließlich auch nicht deshalb intransparent, weil in ihr der Anknüpfungspunkt der Wartefrist des § 557b Abs. 2 BGB nicht genannt sei. Hiernach müsse die Miete während der Geltung einer Indexmiete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Die Wartefrist sei eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung, nicht jedoch für die eigentliche Vereinbarung einer Indexmiete. Daher sei auch unbeachtlich, ob der Anknüpfungspunkt der Wartefrist (Vertragsschluss oder Mietbeginn) genannt sei.

Monatsindex maßgeblich

Sei darüber hinaus nicht vertraglich festgelegt, ob für die Indexmieterhöhung der Jahres- oder dem Monatsverbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts maßgeblich ist, sei der Monatsverbraucherpreisindex maßgebend, da auch die Miete monatlich entrichtet werde. Damit korrespondierend führe die Änderungserklärung dazu, dass die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen sei (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB).

Zum Volltext des Urteils gelangen Sie hier.

Ein Muster für die Erhöhung einer Indexmiete finden Sie hier.

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