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Hitze in der Wohnung – Welche Pflichten hat der Vermieter?

Hitze in der Wohnung – Welche Pflichten hat der Vermieter?

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36 Grad und es wird noch heißer – Wenn im Sommer die Temperaturen immer höher steigen, kann es in den eigenen vier Wänden schon einmal richtig unangenehm warm werden. Insbesondere Dachgeschosswohnungen werden in den Sommermonaten zu einem Ort, an dem man sich tagsüber ungern aufhält. Doch kann der Mieter bei Hitze in der Wohnung eine Mietminderung verlangen und welche Pflichten hat der Vermieter?

Hitze in der Wohnung – Wenn die eigenen vier Wände zur Brutkiste werden

So schön der Sommer auch sein mag, wenn das Thermometer langsam aber sicher immer höher steigt, kann der Aufenthalt in der eigenen Wohnung bei zunehmender Hitze in den Sommermonaten unerträglich werden. Gerade in Dachgeschosswohnungen hält man sich dann tagsüber eher weniger gern auf und sucht die Abkühlung am See oder im Freibad.

Bei über 30° schaffen auch das Abdunkeln der Räume, kühle Getränke oder Ventilatoren nur noch bedingt Abhilfe. Doch wann ist heiß zu heiß? Kann Hitze in der Mietwohnung gegebenenfalls sogar einen Mangel darstellen, der zur Mietminderung berechtigen würde?

Hohe Sommertemperaturen – Keine gesetzliche Regelung vorhanden

Eine gesetzliche Regelung, bis zu welchem Temperaturgrad Hitze in der Mietwohnung noch hinnehmbar ist, ist nicht vorhanden.

Fraglich ist jedoch gleichwohl, ob der Vermieter in die Verantwortung gezogen werden kann, wenn es in der Mietwohnung für den Mieter zu heiß wird.

Hitze in der Mietwohnung – Mietmangel?

Die Frage, welche Anforderungen an einen Vermieter in Bezug auf die Raumtemperatur des Mietobjekts zu stellen sind, wird unterschiedlich beantwortet.

Fraglich ist insbesondere, ob zu hohe Temperaturen in der Mietwohnung einen Mietmangel darstellen können, der zur Mietminderung berechtigen könnte.

Nach überwiegender Auffassung in der juristischen Literatur führt die Aufheizung einer Wohnung während extremer Hitzeperioden nicht zu einem Minderungsrecht des Mieters.

Zum Teil wird auf die Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV v. 12.8.2004, BGBl. I 2179), die Arbeitsstätten-Richtlinie und die DIN 1946 (betreffend Anforderungen an die Klimatisierung von Räumen) zurückgegriffen, wonach ein Mangel vorliegen soll, wenn die Innentemperaturen eine noch hinnehmbare Temperatur von 26° C übersteigen bzw. bei Außentemperaturen von über 32° C die Innentemperatur nicht 6° C unter der Außentemperatur liegen soll. Die Vorschriften sind jedoch in der Regel nur auf Gewerberäume, nicht jedoch auf Wohnräume anwendbar.

Andererseits wird überwiegend vertreten, dass die Hitze durch Sonneneinstrahlung in nicht baurechtswidrigen Gebäuden allgemeines Lebensrisiko des Mieters sei (OLG Frankfurt, Urteil vom 19.01.2007 – 2 U 106/06, NZM 2007, 330).

Nach einer anderen Kommentierung sind kurzzeitige Unzuträglichkeiten infolge extremer Außentemperaturen daher vom Mieter als unerhebliche Beeinträchtigung hinzunehmen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 164).

Sommerhitze in der Mietwohnung – Urteile geben unterschiedliche Richtungen vor

Zu der Rechtsfrage, ob hohe Temperaturen in der Mietwohnung einen Mietmangel darstellen können, gibt es einige wenige Urteile, die unterschiedliche Richtungen vorgeben und meist einen rechtlichen Einzelfall klären, der nicht pauschal auf jegliche Wohnsituation angewendet werden kann.

AG Hamburg: Mietminderung bei unzureichendem baulichen Wärmeschutz möglich

So hat das AG Hamburg in einem Urteil vom 10.05.2006 (AZ 46 C 108/04) entschieden, dass in einer hochpreisigen qualitativ gut ausgestatteten Neubauwohnung dann ein Mangel vorliegt, wenn die Temperaturen in den Sommermonaten durch Aufwärmung des Gebäudes infolge Sonneneinstrahlung deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle liegen. Besonderheit in diesem Fall war jedoch, dass das Haus nur über einen unzureichenden baulichen Wärmeschutz verfügte. Dem Mieter wurden in diesem Fall also nur deshalb Minderungsrechte zugesprochen, weil die dem Stand der Technik entsprechenden baurechtlichen Bestimmungen bezüglich des Wärmeschutzes zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes nicht eingehalten wurden.

Die Besonderheiten dieses Einzelfalls sind somit nicht pauschal auf alle Wohnsituationen übertragbar.

AG Hamburg Hitze MietwohnungDas AG Hamburg sprach einem Mieter Mietminderungsrechte aufgrund Hitze in der Wohnung zu, da baurechtliche Wärmeschutzmaßnahmen nicht eingehalten wurden

AG Leipzig: In Dachgeschosswohnung ist mit hohen Temperaturen zu rechnen

Das AG Leipzig hat die Klage eines Mieters abgewiesen, der von seinem Vermieter bzw. der Hausverwaltung die Ausstattung sämtlicher Fenster in seiner Dachgeschosswohnung mit elektrischen Außenjalousien verlangt hatte. Er meinte, der Vermieter sei dazu verpflichtet, um eine Erhitzung der Räume auf über 26 Grad Celsius zu verhindern.

Das AG Leipzig urteilte hingegen (Az. 164 C 6049/04), dass in einer Dachgeschosswohnung mit hohen Temperaturen zu rechnen sei.

Da allgemein bekannt ist, dass sich Dachgeschosswohnungen im Sommer besonders aufheizen können und der Mieter in Kenntnis dieses Umstandes angemietet hat, wären darüber hinaus mögliche Minderungsansprüche nach § 536b BGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift stehen dem Mieter keine Minderungsansprüche zu, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache kennt.

Verfassungsgerichtshof Berlin:  Mietminderung und fristlose Kündigung

Der Verfassungsgerichtshof Berlin entschied hingegen im Fall einer Dachgeschosswohnung (Beschluss vom 20.03.2007 – 40/06), dass eine Mietminderung und sogar eine fristlose Kündigung bei extremen Temperaturen möglich sei. In diesem Fall erhitzte sich die Dachgeschosswohnung in den Sommermonanten auf bis zu 46 °C, innen war es 19 Grad wärmer als außen. Nicht nur Wachskerzen waren geschmolzen, auch der Wellensittich des Mieters habe einen Hitzschlag erlitten. Der Vermieter kam daher seiner Verpflichtung zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs nicht nach.

Abdunkeln Fenster Mietwohnung Hitze Sommer HitzewelleBei Temperaturen über 40°C hilft das Abdunkeln der Fenster nur noch bedingt

Hitze in der Wohnung – Was Vermieter beachten sollten

Die unterschiedlichen Gerichtsentscheidungen verdeutlichen, dass hohe Temperaturen in den Sommermonaten einen Mietmangel nur im Ausnahmefall begründen können. In den genannten Fällen waren die Umstände des Einzelfalls maßgeblich, sodass eine klare Aussage, ab welcher Höchsttemperatur wegen Hitze ein Mietmangel vorliegt, nicht getroffen werden kann.

Hauptpflicht des Vermieters ist es, den Gebrauch der Mietsache während des Vertragsverhältnisses zu gewähren. Ist der Gebrauch der Mietsache durch Mängel eingeschränkt, hat der Mieter das Recht, die Miete gemäß § 536 BGB zu mindern.

Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache, so hat der Mieter diesen Mangel dem Vermieter grundsätzlich allerdings gemäß § 536c BGB zunächst unverzüglich anzuzeigen. Denn dem Vermieter steht das Recht, aber auch die Pflicht zu, den Mangel zu beseitigen. Dafür muss er allerdings zunächst einmal Kenntnis von dem Mangel erlangen.

Welche Maßnahmen der Vermieter zur Beseitigung des Mangels ergreift, ist diesem grundsätzlich selbst überlassen. Der Mieter hat hier keinen Anspruch auf eine bestimmte (ggf. bevorzugte) Vorgehensweise, wie beispielsweise den Einbau einer Klimaanlage.

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