Kleinreparaturen – Diese Kosten sind auf den Mieter übertragbar

In Mietverträgen ist oftmals eine Regelung zu sogenannten Kleinreparaturen enthalten, die unter bestimmten Umständen eine Kostentragungslast des Mieters begründen kann. Was Sie als Vermieter bezüglich dieser Kleinreparaturregelung beachten sollten, erklären wir im folgenden Artikel.

Kleinreparaturen – Was ist das genau und was fällt darunter?

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung bzw. des Mietobjektes verpflichtet. Denn im Gesetz heißt es in § 535 BGB, dass der Vermieter “…die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten“ hat. Für Reparaturen kommt somit grundsätzlich erst einmal der Vermieter auf.

Durch eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann der Vermieter jedoch bestimmte Kosten für Reparaturen auf den Mieter übertragen. Grundsätzlich können hierüber jedoch nur Schäden ersetzt verlangt werden, die an Gegenständen (insbesondere Installationsgegenständen) entstehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, die also täglich „in die Hand genommen werden“. Das sind z.B. Fenstergriff, Wasserhahn oder Rollladengurt.

Wandfliesen sind hier bereits problematischer, so dass im Zweifel der Vermieter einen Schaden ersetzen muss.

Eine Kleinreparaturklausel, die nicht als Kostenerstattungsklausel, sondern als sog. Vornahmeklausel gestaltet ist (der Mieter wird zur Selbstreparatur verpflichtet), ist nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.05.1992 (Az. VIII ZR 129/91, Volltext hier) unwirksam. Der Bundesgerichtshof führt insoweit aus, dass die Vornahmeklausel zu einem Ausschluss der Rechte des Mieters wegen einer möglichen Minderung des Mietzinses nach § 536 BGB führen würde. Der Mieter hätte nämlich wegen eines Mangels, verursacht durch eine nicht durchgeführte Kleinreparatur so lange keinen Minderungsanspruch, als er der ihm übertragenen Reparaturpflicht nicht nachgekommen sei.

Kleinreparaturen: Übertragung der Kostenpflicht auf den Mieter

Auf Grund einer Kostenklausel ist der Mieter verpflichtet, die dem Vermieter aus der Durchführung von Kleinreparaturen entstandenen Kosten zu tragen. Ihre Wirksamkeit hängt bei Wohnraummietverträgen allerdings von zwei wesentlichen Voraussetzungen ab: dem Umfang der zu Grunde liegenden Arbeiten und deren Höhe.

Die erste Voraussetzung (der Umfang der zu Grunde liegenden Arbeiten) besteht darin, dass sich die Kleinreparaturklausel dem Umfang nach nur auf solche Teile der Mietsache erstrecken darf, die zum unmittelbaren Mietobjekt gehören. Die Einbeziehung von Gemeinschaftseinrichtungen oder sonstigen Ausstattungen des Hauses ist unzulässig. Das wären beispielsweise die Hauseingangstür, Keller- oder Bodenräume.

Anknüpfend an die Definition der kleinen Instandhaltungen in § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV („den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden“) dürfen auch allein Bestandteile betroffen sein, deren Zustand und Lebensdauer vom – häufigen – Umgang des Mieters mit ihnen abhängen.

Nur insoweit ist die Verlagerung der Kostenlast auf den Mieter sachgerecht, weil er es durch pflegliche und sorgsame Behandlung in der Hand hat, wie oft und in welchem Umfang Reparaturen anfallen. Ein durch Verkalkung unbrauchbar gewordener Wasserhahn/Duschkopf  ist daher beispielsweise nicht von der Klausel umfasst, da die Lebensdauer nicht vom Zugriff des Mieters, sondern von der Härte des Wassers abhängig ist, die der Vermieter mit einer Enthärtungsanlage beeinflussen kann (Amtsgericht Gießen, Urteil vom 30.04.2008, Az. 40 M C 125/08, Volltext hier). Weitere Beispiele für nicht erfasste Gegenstände: Silikonfugen, Duschstange, Innenleben eines Spülkastens. 

Die zweite Voraussetzung (die Kostenhöhe der zu Grunde liegenden Arbeiten) besteht darin, dass Kleinreparaturklauseln der Höhe nach nur dann mit AGB-Recht vereinbar sind, wenn sie eine doppelte Begrenzung enthalten, zum einen zur Höhe je Einzelreparatur, zum anderen für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen.

Die Höhe je Einzelreparatur ist für die notwendige Transparenz der Klausel in einem festen Betrag auszuweisen. Die Rechtsprechung geht mittlerweile von einer in jedem Fall zulässigen Höhe von bis zu € 110,00 aus. Zuletzt wurde sogar ein Höchstbetrag bis € 150,00 für zulässig erachtet (“Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 05.02.2020, Az. 15 C 256/19: “Gegen einen Höchstbetrag pro Reparatur von 100-150 EUR sowie einer Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete bestehen nach h.A. keine Bedenken.”, Volltext hier).

Für die jährliche Gesamtbelastung ist nach der Rechtsprechung ein Anteil von bis zu 8 % der Jahresbruttokaltmiete angemessen.

Kleinreparaturen: Der Mieter wird von sich aus tätig und verlangt Kostenersatz

Wird der Mieter von sich aus tätig und führt die Arbeiten durch oder lässt sie durchführen, hat er seine Anzeigepflicht hinsichtlich Mängeln an der Mietsache verletzt.

Dann können Sie als Vermieter unter Umständen die Kostenübernahme verweigern, weil der Mieter Ihr Recht zur Bestimmung von Art und Umfang der Arbeiten sowie des durchführenden Betriebs oder der Eigenleistung unterlaufen hätte. Hinzu käme, dass Ihnen auch die Gewährleistungsansprüche entzogen wären.

Ein Muster zu einer wirksamen Kleinreparaturklausel finden Sie in unseren Mietverträgen des VermieterVerein e.V.