Darf der Vermieter einen Schlüssel behalten?

19.07.2022

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Dürfen Sie als Vermieter einen Schlüssel des Mieters aufbewahren oder sind Sie verpflichtet, dem Mieter alle Schlüssel zur Wohnung während der Mietzeit auszuhändigen? Das klären wir im folgenden Artikel.

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Schlüsselübergabe an Mieter zur Nutzung der Mietsache
Aushändigung aller Schlüssel erforderlich
Vermieter darf keinen Zweitschlüssel behalten

Schlüsselübergabe an Mieter zur Nutzung der Mietsache

Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter durch Übergabe sämtlicher Schlüssel in die Lage zu versetzen, die Mietsache zu nutzen. Anderenfalls übt der Vermieter weiterhin Besitz an der Mietsache aus.

Das Recht des Mieters auf alleinigen Besitz aller Schlüssel ist aber ein maßgeblicher Bestandteil eines Mietvertrages. Das Oberlandesgericht Düsseldorf führt hierzu mit Urteil vom 12.01.2016 (Az. 24 U 62/15) beispielsweise aus:

Dies würde nämlich voraussetzen, dass den Beklagten als Mieter sämtliche Schlüssel überlassen worden wären … Es steht zwischen den Parteien nicht im Streit, dass die Klägerin einen Teil der Schlüssel einbehielt, um sich dadurch einen jederzeitigen Zugang zum Mietobjekt zu sichern und die von ihr vertraglich noch geschuldeten Umbauarbeiten (Tür-Fenster-Anlage) durchführen zu können. Hierdurch hat die Klägerin selbst weiterhin Besitz ausgeübt. Das Recht des Mieters auf alleinigen Besitz der Schlüssel ist indes ein unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages. Es gilt selbst dann, wenn der Mieter in Zahlungsverzug ist und der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen könnte … Hier fehlt es somit bereits an der geschuldeten vollständigen Besitzverschaffung gemäß § 854 BGB an die Beklagten, weshalb die Klägerin ihrer hauptvertraglichen und für das Entstehen des Mietzinsanspruchs unabdingbaren Pflicht zur vollständigen Gebrauchsüberlassung nicht nachgekommen ist

Aushändigung aller Schlüssel erforderlich

Auch das Landgericht Berlin führt in diesem Sinne mit Urteil vom 25.09.1987 (Az. 64 S 82/87) aus, dass eine Überlassung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in dem dort vorliegendem Fall nicht stattgefunden hatte. Zwar hatte der Mieter bereits einige Gegenstände (Teppichkehrmaschine, Auslegware, Kühlschrank) mithilfe eines “Drückers” in die Wohnung gebracht, eine Übertragung des uneingeschränkten Besitzes an der Mietwohnung habe aber dadurch noch nicht stattgefunden.

Das reichte zur Verschaffung des unmittelbaren Besitzes nicht aus, da hierzu gehört, daß der Mieter durch die Übergabe sämtlicher Schlüssel in die Lage versetzt wird, die Mietsache vertragsgemäß zu gebrauchen … . Die Bekl. zu 2 konnte zwar die Wohnungstür mit dem sog. Drücker öffnen, es war jedoch nicht gewährleistet, daß die Mietsache gegen einen Zutritt durch unbefugte Dritte wirksam gesichert werden konnte. Ein solcher Schutz ist nur dann möglich, wenn die Wohnungstür für den Mieter abschließbar ist.

Darüber hinaus war dem Mieter auch kein Haustürschlüssel ausgehändigt worden. Das Gericht führte hierzu weiter aus:

Auch während der Nachtzeit muß der Mieter die Möglichkeit des uneingeschränkten Zutritts und Verlassens der Wohnung haben. Wie die Kl. selbst einräumt, wird das Haus zumindest gelegentlich nach 20.00 Uhr verschlossen. Ohne die Übergabe der zum Betreten des Hauses und der Mietwohnung erforderlichen Schlüssel hatte die Kl. ihre Verpflichtung zur Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs nicht erfüllt.

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Ein gar nicht so seltener Fall: Der Mieter verliert im laufenden Mietverhältnis mindestens teilweise die vom Vermieter zur Verfügung gestellten Schlüssel oder kann bei Rückgabe der Wohnung nicht mehr alle ursprünglichen Schlüssel auffinden.

Vermieter darf keinen Zweitschlüssel behalten

Die Antwort auf die eingangs gestellte Frage ist mithin eindeutig: Nein, der Vermieter darf keinen Schlüssel zur Mietwohnung behalten. Denkbar ist jedoch eine einvernehmliche Individualvereinbarung, dass der Vermieter für bestimmte Fälle einen Zweitschlüssel behalten und nutzen darf.

Beachten Sie auch, dass Sie während der Dauer des Mietverhältnisses die Wohnung des Mieters ohnehin nicht ohne Weiteres betreten dürfen. Für die Besichtigung der Wohnung ist grundsätzlich ein sog. berechtigtes Interesse erforderlich.

Vermietertipp: Sie haben Fragen zum Thema? Dann kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).