Kaution: Abrechnung gegenüber Mieter auch nach Verjährung von Schadensersatzforderungen

Der Vermieter muss eine vom Mieter gezahlte Kaution nach Ende des Mietvertrages zurückzuzahlen, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Er rechnet also über die hinterlegte Kaution ab und hat dem Mieter ggf. den entsprechenden Betrag auszuzahlen.

Nach Ablauf einer Frist von 6 Monaten sind die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich verjährt.

Berücksichtigung von verjährten Forderungen in der Kautionsabrechnung

Unter bestimmten Umständen können auch nach Ablauf der 6 Monate noch Schadensersatzansprüche des Vermieters in der Kautionsabrechnung als Abzug von der geleisteten Kautionssumme berücksichtigt werden.

§ 215 BGB kann hier weiterhelfen: Dem Vermieter bleibt nach dieser Vorschrift seine Aufrechnungsbefugnis erhalten, wenn seine Forderungen in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt waren, in dem erstmals hätte aufgerechnet werden können. Als Vermieter können Sie erstmals aufrechnen, sobald Ihre Schadensersatzforderung fällig und die Mieterforderung auf Kautionsrückgewähr erfüllbar ist (§ 387 BGB). Das ist in der Regel nach Mietende der Fall. Hierzu hat der Bundesgerichtshof grundsätzlich bereits am 01.07.1987 (Az. VIII ARZ 2/87) sowie am 10.07.2024 (Az. VIII ZR 184/23) entschieden.

Es sei hierbei auch unschädlich, dass § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB dem Vermieter die Wahl einräume, ob er die Wiederherstellung der beschädigten Sache (sog. Naturalrestitution) oder den hierfür erforderlich Geldbetrag verlange. Eine dahingehende Ausübung der Wahl muss der Vermieter nach dem Bundesgerichtshof nicht schon innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist treffen. Die isolierte Ausübung dieser Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre lediglich ein formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Kaution.

Vorherige Fristsetzung nur bei Leistungspflichten noch innerhalb der Frist erforderlich

Der Vermieter muss lediglich bei Ansprüchen nach § 281 BGB (sog. vertragliche Leistungspflichten wie Schönheitsreparaturen und Rückbauverpflichtung) auf eine Fristsetzung achten. Wenn er keine Frist setzt, die noch vor Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe abgelaufen ist, ist sein Anspruch verjährt, bevor er entstanden ist. Dann hilft ihm auch § 215 BGB nicht weiter.

Grund ist, dass eine Verletzung von vertraglichen Leistungspflichten (im Gegensatz zu einem Verstoß gegen vertragliche Nebenpflichten bzw. Obhutspflichten wegen Beschädigung der Mietsache) zunächst zu einem vermieterseitigen Nachbesserungsanspruch führt. Ein solcher Anspruch kann aber nicht aufgerechnet werden, weil gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters keine gleichartigen Forderungen gegenübergestellt sind, § 387 BGB. Der Anspruch des Vermieters wandelt sich erst dann in einen aufrechenbaren Zahlungsanspruch um, wenn er den Mieter unter Setzung einer angemessenen Frist zur Nachbesserung auffordert. Erfolgt dies nicht innerhalb der Verjährungsfrist, war der Anspruch des Vermieters nicht fällig, so dass auch nachträglich nicht mehr aufgerechnet werden kann.

Kautionsabrechnung – Muster

In unserem Download-Bereich finden Sie ein Muster für die Abrechnung des Vermieters über die vom Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses geleistete Kaution (für Mitglieder kostenfrei).