Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.01.2024 (Az. V ZR 162/22) muss ein WEG-Verwalter am Gemeinschaftseigentum stattfindende Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen. Dazu gehöre insbesondere die Kontrolle der Zahlungen an den Werkunternehmer. Der Verwalter hafte selbst allerdings erst dann, wenn eine Nacherfüllung durch den Handwerker nicht mehr möglich sei.
Inhalt
Sachverhalt
Im konkreten Fall klagte eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gegen den eigenen Verwalter.
Im Juli 2019 beschlossen die Wohnungseigentümer die Erneuerung der Dacheindeckung. Die Arbeiten wurden an einen Werkunternehmer vergeben.
Der Verwalter zahlte Abschläge in Höhe von insgesamt 104.500 € an den Werkunternehmer, obwohl nicht alle Abschlagsrechnungen vorlagen. Die Arbeiten am Dach wurden bei einem Baufortschritt von ca. 85-90% eingestellt. Ein Privatgutachten bescheinigte Mängel an den erbrachten Arbeiten.
Die Pflicht des Verwalters
Habe eine GdWE mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehöre es zu den Pflichten des Verwalters Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen.
Bei der Bewirkung von Zahlungen sei er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt seien.
Von einer Verletzung dieser Pflicht sei auszugehen, wenn es wie hier für einen erheblichen Teil der Zahlungen an einer Abschlagsrechnung fehle.
Schaden
Der Bundesgerichtshof führt aus, dass es für die Ermittlung des Schadens nicht alleine auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden dürfe. Vielmehr sei auch zu berücksichtigen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden seien. Unter Berücksichtigung dieses Grundsatzes bestehe ein Schaden der GdWE aufgrund pflichtwidrig erbrachter Abschlagszahlungen des Verwalters nur, soweit deren Summe die dem Werkunternehmer zustehende Gesamtvergütung übersteige.
Hierfür muss das Vertragsverhältnis zum Handwerker und der Gemeinschaft in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen sein. Dies ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs erst dann der Fall, wenn die (Nach-)Erfüllung nicht mehr herbeigeführt werden kann. Solange bestehe nämlich die Möglichkeit, dass der Werkunternehmer im Wege der (Nach-)Erfüllung ein vertragsgemäßes Werk erbringt, wozu ihn der Verwalter in Erfüllung seiner ihm gegenüber der GdWE obliegenden Pflichten auch anhalten müsse.
Sei dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der GdWE und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, hafte der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall nach Ansicht des Gerichts aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der GdWE gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.
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