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Warmmieten-Modell: Warum dieses in Deutschland nicht zulässig ist

Warmmieten-Modell: Warum dieses in Deutschland nicht zulässig ist

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In Deutschland wird die Wohnraummiete in der Regel wie folgt vereinbart: Der Mieter verpflichtet sich zur Zahlung einer Nettokaltmiete sowie zur Zahlung von Betriebskosten. Insbesondere bei Mietverträgen über Einfamilienhäuser ist es üblich, dass der Mieter einen wesentlichen Teil der Betriebskosten direkt selbst durch eigene Vertragsbeziehungen zu den Versorgern übernimmt.

Eine gesetzliche Definition des Begriffs “Nebenkosten” existiert nicht. In der Umgangssprache sind damit in der Regel die “Betriebskosten” gemeint, die gesetzlich in der Betriebskostenverordnung (dort sind die sog. kalten Betriebskosten zu finden) sowie in der Heizkostenverordnung (dort sind die sog. warmen Betriebskosten zu finden) geregelt sind. Der Begriff Nebenkosten kann sich darüber hinaus in der Praxis auf weitere Zahlungen beispielweise für Strom und Internetzugang beziehen.

In Anbetracht der aktuellen Energiekrise wird das sogenannte Warmmieten-Modell erneut diskutiert.

Wie funktioniert das Warmmieten-Modell?

Das Warmmieten-Modell sieht vor, dass Vermieter und Mieter einen monatlichen Preis vereinbaren, der sowohl die Miete an sich und die kalten Betriebskosten als auch die Kosten für die Wärmeversorgung umfasst – quasi eine Pauschalmiete für Wohnen und Wärmen (sog. Bruttowarmmiete). Ein solches Warmmieten-Modell exisitiert beispielsweise seit vielen Jahren in Schweden. Es wird eine Raumtemperatur vereinbart, die dem Mieter im Winter garantiert ist. Wird ein höherer Verbrauch erzeugt, zahlt der Mieter nach. Bei einem geringeren Verbrauch erfolgt eine Rückzahlung.

Ist eine Warmmiete auch in Deutschland denkbar?

Früher war die Warm- bzw. Pauschalmiete in Deutschland sogar der Regelfall, wurde 1981 durch das zwingende Erfordernis einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung aber ersetzt. Waren in den östlichen Bundesländern Bruttowarmmieten vereinbart, wurden sie spätestens mit dem 31.12.1995 unwirksam.

Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist heute also unwirksam, dies wurde so durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch mehrfach bestätigt. So heißt es zum Beispiel in einem Urteil des BGH vom 19.7.2006 (Az. VIII ZR 212/05):

Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Danach hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen (§§ 4 und 5 HeizkV) und auf dieser Grundlage die Kosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen (§§ 6 bis 9 HeizkV). Hierzu stehen Vertragsgestaltungen in Widerspruch, die für Heizung und Warmwasser unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch des Nutzers ein pauschales Entgelt vorsehen. So liegt es auch bei einer Bruttowarmmiete, weil hierdurch im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten abgegolten werden.

Nach § 2 der Heizkostenverordnung  gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor, soweit nicht die Verordnung selbst Ausnahmen vorsieht.

Ausgenommen sind danach Sonderfälle nach §§ 2 und 11 der Heizkostenverordnung. Diese Regelung kann beispielsweise eine Einliegerwohnung betreffen, wenn der Vermieter mit im Haus oder sogar in derselben Wohnung lebt oder Hotelzimmer oder Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Hier wäre dann jeweils eine Pauschale für alle Betriebskosten inkl. Wärme zulässig.

Der Gesetzgeber möchte gerade erreichen, dass die Parteien zum Energiesparen angehalten werden, da beiden der Verbrauch für die Raumheizung und Warmwasserversorgung vor Augen geführt werden soll. Aus diesem Grund steht dem Mieter sogar das Kürzungsrecht nach § 12 Heizkostenverordnung zu, wenn der Vermieter nicht richtig abrechnen kann oder will.

Letztlich profitieren auch beide Parteien von diesem Modell, da hierfür zwar vermieterseitiger Aufwand entsteht, es aber für beide Seiten zu einer fairen Kostenverteilung kommt. Der Mieter zahlt nach der Gesetzeslage also bereits nur das, was er verbraucht. Verbraucht er weniger, als er monatlich zur Kaltmiete zusätzlich auf die Heizkosten vorauszahlt, erhält er diesen Betrag auf Grundlage der Abrechnung vom Vermieter zurück.

Bringt das Warmmieten-Modell Vorteile für den Vermieter?

Eine Bruttowarmmiete mag praktisch die folgenden Vorteile bieten: Der Vermieter spart sich die Vorbereitungsarbeiten für die Abrechnung und die Mühe bei der Erstellung der Abrechnung selbst.

Der Mieter mag es als günstig ansehen, dass seine monatliche Mietbelastung fixiert ist und er nicht mit Nachbelastungen zu rechnen braucht.

Bevor ein grundsätzliches Warmmieten-Modell auch in Deutschland eingeführt werden könnte, bedarf es einer Änderung der Heizkostenverordnung. Diese müsste rechtgeschäftliche Bestimmungen in Mietverträgen wieder zulassen, die verschiedene Arten von Bruttowarmmieten erlauben. Hier ist der Gesetzgeber also gefragt.

Gas knapp Nebenkosten erhöhen Vermieter muss zahlen

Lesetipp: “Gas-Knappheit: Muss der Vermieter für den Heizungsausfall einstehen?”

Die Gas-Knappheit in Folge des Ukraine-Krieges und die damit einhergehenden steigenden Gaspreise stellen Vermieter vor die Frage, ob eine Herabsenkung der Heiztemperatur – zumindest nachts – möglich ist.

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