In Deutschland wird die Wohnraummiete in der Regel wie folgt vereinbart: Der Mieter verpflichtet sich zur Zahlung einer Nettokaltmiete sowie zur Zahlung von Betriebskosten. Insbesondere bei Mietverträgen über Einfamilienhäuser ist es üblich, dass der Mieter einen wesentlichen Teil der Betriebskosten direkt selbst durch eigene Vertragsbeziehungen zu den Versorgern übernimmt.
Eine gesetzliche Definition des Begriffs “Nebenkosten” existiert nicht. In der Umgangssprache sind damit in der Regel die “Betriebskosten” gemeint, die gesetzlich in der Betriebskostenverordnung (dort sind die sog. kalten Betriebskosten zu finden) sowie in der Heizkostenverordnung (dort sind die sog. warmen Betriebskosten zu finden) geregelt sind. Der Begriff Nebenkosten kann sich darüber hinaus in der Praxis auf weitere Zahlungen beispielweise für Strom und Internetzugang beziehen.
In Anbetracht der Energiekrise wird das sogenannte Warmmieten-Modell erneut diskutiert.
Inhalt
Wie funktioniert das Warmmieten-Modell?
Das Warmmieten-Modell sieht vor, dass Vermieter und Mieter einen monatlichen Preis vereinbaren, der sowohl die Miete an sich und die kalten Betriebskosten als auch die Kosten für die Wärmeversorgung umfasst – quasi eine Pauschalmiete für Wohnen und Wärmen (sog. Bruttowarmmiete).
Ein solches Warmmieten-Modell existiert beispielsweise seit vielen Jahren in Schweden. Es wird eine Raumtemperatur vereinbart, die dem Mieter im Winter garantiert ist. Wird ein höherer Verbrauch erzeugt, zahlt der Mieter nach. Bei einem geringeren Verbrauch erfolgt eine Rückzahlung.
In Deutschland wird eine ähnliche Regelung unter dem Begriff “Teilwarmmiete” auch im Hinblick auf den Klimaschutz diskutiert.
Vermieter könnten auf Grundlage einer dahingehenden Regelung die Kosten für Warmwasser und Heizung nicht mehr vollständig gegenüber der Mietpartei abrechnen, so dass ein Grundbedarf an Wärme schon in der Miete enthalten wäre. Vermieter könnten dadurch auch einen stärkeren Anreiz zur energetischen Modernisierung erhalten.
Ist eine Warmmiete auch in Deutschland denkbar?
Früher war die Warm- bzw. Pauschalmiete in Deutschland sogar der Regelfall, wurde 1981 durch das zwingende Erfordernis einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung aber ersetzt. Waren in den östlichen Bundesländern Bruttowarmmieten vereinbart, wurden sie spätestens mit dem 31.12.1995 unwirksam.
Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist heute also unwirksam, dies wurde so durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch mehrfach bestätigt. So heißt es zum Beispiel in einem Urteil des BGH vom 19.7.2006 (Az. VIII ZR 212/05):
Nach § 2 der Heizkostenverordnung gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor, soweit nicht die Verordnung selbst Ausnahmen vorsieht.
Ausgenommen sind danach Sonderfälle nach §§ 2 und 11 der Heizkostenverordnung. Diese Regelung kann beispielsweise eine Einliegerwohnung betreffen, wenn der Vermieter mit im Haus oder sogar in derselben Wohnung lebt oder Hotelzimmer oder Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Hier wäre dann jeweils eine Pauschale für alle Betriebskosten inkl. Wärme zulässig.
Der Gesetzgeber möchte gerade erreichen, dass die Parteien zum Energiesparen angehalten werden, da beiden der Verbrauch für die Raumheizung und Warmwasserversorgung vor Augen geführt werden soll. Aus diesem Grund steht dem Mieter sogar das Kürzungsrecht nach § 12 Heizkostenverordnung zu, wenn der Vermieter nicht richtig abrechnen kann oder will.
Letztlich profitieren auch beide Parteien von diesem Modell, da hierfür zwar vermieterseitiger Aufwand entsteht, es aber für beide Seiten zu einer fairen Kostenverteilung kommt. Der Mieter zahlt nach der Gesetzeslage also bereits nur das, was er verbraucht. Verbraucht er weniger, als er monatlich zur Kaltmiete zusätzlich auf die Heizkosten vorauszahlt, erhält er diesen Betrag auf Grundlage der Abrechnung vom Vermieter zurück.
Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren
Bringt das Warmmieten-Modell Vorteile für den Vermieter?
Eine Bruttowarmmiete mag praktisch die folgenden Vorteile bieten: Der Vermieter spart sich die Vorbereitungsarbeiten für die Abrechnung und die Mühe bei der Erstellung der Abrechnung selbst.
Der Mieter mag es als günstig ansehen, dass seine monatliche Mietbelastung fixiert ist und er nicht mit Nachbelastungen zu rechnen braucht.
Bevor ein grundsätzliches Warmmieten-Modell auch in Deutschland eingeführt werden könnte, bedarf es einer Änderung der Heizkostenverordnung. Diese müsste rechtgeschäftliche Bestimmungen in Mietverträgen wieder zulassen, die verschiedene Arten von Bruttowarmmieten erlauben. Hier ist der Gesetzgeber also gefragt.
Lesetipp: “Gas-Knappheit: Muss der Vermieter für den Heizungsausfall einstehen?”
Die Gas-Knappheit in Folge des Ukraine-Krieges und die damit einhergehenden steigenden Gaspreise stellen Vermieter vor die Frage, ob eine Herabsenkung der Heiztemperatur – zumindest nachts – möglich ist.
- Vermietertipp: Sie haben Fragen zum Thema? Dann kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).
Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren