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Negativzinsen und Mietkaution – Was Vermieter beachten sollten

Negativzinsen und Mietkaution – Was Vermieter beachten sollten

Negativzinsen und Mietkaution

Der Vermieter ist gemäß § 551 Abs. 3 BGB zur verzinslichen Anlage der Mietkaution verpflichtet. Die aktuelle Entwicklung macht eine gewinnbringende Anlage der Mietsicherheit allerdings zunehmend schwieriger. Es droht sogar Gegenteiliges: Negativzinsen. Was hat der Vermieter zu beachten, wenn die Kaution eher geringer wird, anstatt zu wachsen?

Pflicht zur verzinslichen Anlage der Mietkaution

Der Vermieter ist gem. § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB verpflichtet, eine Mietsicherheit, die in Form der Zahlung einer Geldsumme gestellt wird, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.

§ 551 Abs. 4 BGB schreibt zudem vor, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.

Welcher Zinssatz als „üblich“ im Sinne des § 551 Abs. 3 BGB anzusehen ist, bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der Anlage. Dass der Vermieter verpflichtet ist, die Kaution zum bestmöglichen Zinssatz anzulegen, ist aber grundsätzlich nicht gefordert.

Mietkaution und Negativzinsen

Die aktuelle Entwicklung zeigt einen Trend zum Negativzins. Spareinlagen sind aufgrund dessen inzwischen nicht mehr so viel wert wie noch vor einigen Jahren. Das wirkt sich natürlich auch auf das Kautionskonto aus. Bei Auszug des Mieters erhält dieser somit gegebenenfalls einen niedrigeren Kautionsbetrag zurück als er bei Einzug hinterlegt hatte.

Was ist seitens des Vermieters diesbezüglich zu beachten? Muss der Differenzbetrag durch den Vermieter ersetzt werden?

In einer Kurzinformation zu diesem Thema hat der wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages dazu wie folgt Stellung genommen:

Solange der Negativzins auf die für Mietsicherheiten typischerweise verwendeten Finanzprodukte wie Bankkonten oder Sparbücher nicht marktüblich ist, kommt ein negativ verzinstes Anlageprodukt nach derzeitigem Meinungsstand in der Literatur nicht in Betracht. Die Anlagepflicht ist eine aus dem Mietverhältnis erwachsende Nebenpflicht, die der Mieter ggf. auch einklagen kann. Wählt der Vermieter entgegen seiner Anlagepflicht aus § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB ein Finanzprodukt mit Negativzins, so geht dies demnach nicht zulasten des Mieters. Vielmehr kann sich u.U. eine Schadensersatzpflicht des Vermieters bzgl. des erlittenen Zinsverlustes ergeben, wobei der Mieter die Beweislast für die Höhe des Zinssatzes trägt.

Dem folgend wäre die Mietsicherheit bei Ende des Mietverhältnisses vollumfänglich, also nicht in einem um den Negativzins reduzierten Umfang, zurückzugewähren. In der Kurzinformation heißt es dazu weiter:

Eine Nachschusspflicht des Mieters dahingehend, dass er bei Verringerung der Mietsicherheit Nachzahlungen in Höhe des Differenzbetrages leisten muss, ließe sich vor diesem Hintergrund gegenwärtig wohl nicht begründen.

Einigung auf bestimmte Anlageform?

Gleichzeitig wird aber weiter ausgeführt:

Zu beachten ist allerdings, dass Vermieter und Mieter sich gem. § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB hiervon abweichend vertraglich auf eine bestimmte Anlageform einigen können. Die Regelung soll den Vertragsparteien ermöglichen, am Finanzmarkt höhere Erträge zu erzielen, als nach § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB möglich wäre. Tritt in diesen Konstellationen der erwartete Gewinn nicht ein, so kann der Mieter keine Mindestverzinsung vom Vermieter verlangen. Kommt es gar zu einem Vermögensverlust hinsichtlich der geleisteten Sicherheit, so kann weder der Mieter noch der Vermieter einen Ausgleich hierfür von der jeweils anderen Partei verlangen.

In der Praxis wird man derzeit zwei Szenarien unterscheiden müssen.

Ist die Kaution bereits angelegt und es kommt zum Negativzins, so wird keiner Partei ein Vertretenmüssen zugesprochen werden können. Der Mieter dürfte in diesem Fall keinen Anspruch auf Zahlung des Differenzbetrages haben und auch der Vermieter wird vom Mieter nicht verlangen können, dass dieser die Lücke aufzufüllen hat. Wenn dem Mieter gesetzlich die Erträge zustehen, muss er umgekehrt auch mit einem Negativzins belastet werden.

Abzuwarten bleibt die weitere Zinsentwicklung und ob der Negativzins auf die für Mietsicherheiten typischerweise verwendeten Finanzprodukte wie Bankkonten oder Sparbücher marktüblich wird.

Ist die Kaution hingegen noch nicht angelegt und wählt der Vermieter entgegen seiner Anlagepflicht aus § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB aktiv ein Finanzprodukt mit Negativzins, ist ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter nicht ausgeschlossen. Dies gilt jedenfalls so lange, wie ein Zins auf Mietkaution sich noch als marktüblich darstellt.

Eine mögliche Alternative zur Anlage der Mietkaution ist die (Bank-) Bürgschaft, die beim Wohnraummietverhältnis für den Vermieter nur die zweitbeste Lösung ist, da sie relativ unflexibel ist und den Vermieter gegen Zahlungsunwilligkeit des Mieters oft nur ungenügend sichert. Häufig kommt es vor, dass der Bürge die Zahlung verweigert mit dem Argument, der Mieter würde die Berechtigung der Forderung bestreiten. Dann kann der Vermieter zwar den Bürgen auf Zahlung verklagen, ist damit in der Sache aber keinen Schritt weitergekommen, da es für ihn ziemlich egal ist, ob er im Falle der Zahlungsunwilligkeit den Mieter selbst oder dessen Bürgen verklagt; klagen muss er (evtl. wegen eines Kleinbetrages) in beiden Fällen.

Andere Formen der Mietsicherheit, z.B. Gehaltsabtretung des Mieters bis zu einem gewissen Höchstbetrag, sind im Wohnraummietrecht relativ unüblich und auch nicht zu empfehlen. Gewarnt werden muss vor der immer wieder einmal zu beobachtenden und zulässigen Sperrung von Sparkonten oder Wertpapierdepots des Mieters zugunsten des Vermieters. In diesem Fall hat der Vermieter keine unmittelbare Verfügungsmöglichkeit über das zu seinen Gunsten gesperrte Guthaben.

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