Ist der Mieter zu einer vorzeitigen Rückgabe der Mietsache berechtigt? Kann er also beispielsweise die Schlüssel bereits zurückgeben – und muss der Vermieter diese annehmen, um nicht in Annahmeverzug zu geraten – wenn das Mietverhältnis erst zum 31.10. endet, der Mieter die Wohnung aber bereits am 01.08. verlassen will?
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Vorzeitige Rückgabe möglich? – Dies ist umstritten
Das ist in Rechtsprechung und Literatur streitig. Der Bundesgerichtshof hat sich mit dieser Frage noch nicht direkt befasst, sondern in seinem Urteil vom 12.10.2011 (Az. VIII ZR 8/11) lediglich ausgeführt:
Die wohl überwiegende Ansicht in Literatur und Rechtsprechung bejaht ein vorzeitiges Rückgaberecht. Dies ergebe sich beispielsweise aus der Vorschrift des § 271 Abs. 2 BGB, nach der der Schuldner (=Mieter) bei bestimmter Zeit für eine Verpflichtung diese im Zweifel vorher bewirken kann.
Die wohl nicht überwiegend, aber von gewichtigen Autoren, vertretene Ansicht verneint das vorzeitige Rückgaberecht des Mieters. § 271 Abs. 2 BGB sei nicht anwendbar, weil in geschützte Interessen des Vermieters eingegriffen werde.
Denn die Fürsorgepflicht habe der Vermieter vertraglich bis zum Mietende auf den Mieter abgewälzt. Durch eine vorzeitige Rückgabe entziehe der Mieter sich seiner Obhutspflicht für den Rest der Mietzeit. Auch ergebe sich dies aus § 536c Abs. 1 BGB, wonach der Mieter zur Anzeige von Sach- und Rechtsmängeln während der Mietzeit verpflichtet ist. Diese Bestimmung sei als Ausfluss der Obhutspflicht des Mieters ausgestaltet. Dieser Verpflichtung würde sich der Mieter entziehen, wenn er zur Rückgabe der Mieträume zu einem beliebigen Zeitpunkt vor Ende des Mietverhältnisses berechtigt wäre.
Ausnahmen sind allerdings nach beiden Ansichten möglich, wenn besondere Sach- und Interessenlagen vorliegen.
Miete trotz früheren Auszugs weiter zu zahlen?
Die Pflicht zur Zahlung der Miete wird allerdings auch nach der bejahenden Ansicht in der Regel als gegeben angesehen. Dies wird mit der Vorschrift des § 537 Abs. 1 S. 1 BGB begründet. Dies gilt sogar selbst dann, wenn die Wohnung noch während der laufenden Mietzeit bereits weiter vermietet wurde, aber hierfür keine angemessene Miete erzielt wird.
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