Wann sind im Zusammenhang mit einem Mietvertrag durch Dritte abgegebene Bürgschaftserklärungen wirksam?
Diese Frage wird immer dann relevant, wenn die Miete durch die Mietpartei nicht geleistet wird und der Vermieter den oder die Bürgen in Anspruch nehmen will.
Das Amtsgericht Brandenburg hat die Rechtslage mit Urteil vom 28.08.2020 (Az. 31 C 231/19) ausführlich dargestellt. Im konkreten Fall hatten sich die Beklagten mit einer schriftlichen sog. selbstschuldnerischen Bürgschaft gegenüber der Vermieterin verpflichtet, für alle Ansprüche aus dem Mietvertrag als Bürgen zu haften.
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Umfang muss bestimmbar sein
Das Gericht führt aus, dass in einer Bürgschaftserklärung als Formerfordernis alle dieser unterliegenden Ansprüche nicht im Einzelnen aufgeführt werden müssten. Es genüge vielmehr, wenn ihr Umfang bestimmbar sei und sich in Zweifelsfällen durch Auslegung ermitteln lasse. Dabei spiele es keine Rolle, wenn der Bürge die Bürgschaftserklärung vermeintlich nicht vollständig verstehe. Wer eine Erklärung abgebe, deren Tragweite er gegebenenfalls nicht kenne, könne sich grundsätzlich später nicht auf eine vermeintliche Unwissenheit berufen.
Umfang erstreckt sich auch auf Kosten der Räumung
Eine im Zusammenhang mit einem Mietvertrag übernommene Bürgschaft erstrecke sich in der Regel auf die Miete als Gesamtschuld, also beispielsweise nicht nur anteilsmäßig auf eine von zwei Mietparteien. Sei ein Bürgschaft „für alle Verpflichtungen“ aus dem Mietvertrag übernommen worden, zählten dazu neben der Miete sogar die Kosten eines Räumungsrechtsstreits und die Kosten für eine anschließende Räumung der Mietpartei.
Soweit die Bürgschaft auch ohne die sog. Einrede der Vorausklage übernommen wird, ist die Vermieterseite auch nicht gezwungen, zuvor erfolglos die Mietpartei in Anspruch zu nehmen.
Verstoß gegen Vorschriften zur Kaution macht Bürgschaft unwirksam
Bei Bürgschaften sei regelmäßig zu überprüfen, ob der Schutzbereich des § 551 BGB berührt sei, der die Höhe und Anlage der Kaution regelt. So werde der Mieterseite etwa eine Einwendung ermöglicht, wenn die Vermieterseite einen Betrag von mehr als 3 Monatsmieten verlange.
Der Bundesgerichtshof habe entschieden, dass ein Vermieter den Abschluss eine Mietvertrages über Wohnraum nicht davon abhängig machen könne, dass ein Mieter neben der Kaution zusätzlich auch noch eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stelle.
Ausnahme: Dritter gibt Bürgschaft unaufgefordert für den Fall des Vertragsschlusses ab oder Zahlungsverzug soll gesichert werden
Anders liege der Fall wie hier allerdings dann, wenn eine dritte Person unaufgefordert der Vermieterseite eine Bürgschaft zusage. Dann sei die die Kaution begrenzende Vorschrift des § 551 BGB gerade nicht betroffen. Wenn beispielsweise Eltern für die Mietpartei – anstelle einer auch möglichen Anmietung im eigenen Namen – von sich aus der Vermieterseite eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses zusagen und für die Mietpartei damit auch erkennbar keine Belastungen verbunden seien.
Eine Bürgschaft sei zusätzlich zu einer Kaution auch dann wirksam, wenn diese bei Zahlungsverzug eine Kündigung wegen des Zahlungsverzugs vermeiden soll.
Bürge steht Kündigungsrecht zu
Einem Bürge, der sich für unbestimmte Zeit für die Verbindlichkeiten eines Mieters ohne ausdrückliche Vereinbarung eines Kündigungsrechts verbürgt habe, stehe nach Ablauf eines gewissen Zeitraums oder bei Eintritt besonderer Umstände allerdings das Recht zu, die Bürgschaft mit Wirkung für die Zukunft zu beenden.
Diese Kündigungsmöglichkeit des Bürgen sei aber dahingehend einzuschränken, dass sie erst wirksam werde, wenn die Vermieterseite das Mietverhältnis ordentlich kündigen könne. Anderenfalls blieben vertragliche Ansprüche der Vermieterseite möglicherweise ungesichert.