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Wie ist der Ablauf des gesetzlich geregelten Verfahrens zur Herbeiführung der Mieterhöhung durch den Vermieter?
Nach § 555c BGB muss der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen.
Nach Durchführung der Maßnahmen wird die Mieterhöhung in Textform erklärt, § 559b Abs. 1 S. 1 BGB. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang dieser Erklärung.
Ist die Ankündigung nicht oder fehlerhaft erfolgt oder werden die in der Ankündigung genannten Kosten der Modernisierungsmaßnahmen um mehr als 10 Prozent überschritten, verlängert sich die Frist um drei Monate nach § 559b Abs. 2 S. 1 Nr. 1, Nr. 2 BGB.
Was sind Modernisierungsmaßnahmen?
Das Gesetz regelt in § 555b BGB den Begriff der Modernisierungsmaßnahmen.
Sie sind abzugrenzen von den Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB.
Welche Angaben muss die Modernisierungsankündigung enthalten?
Die Modernisierungsankündigung muss grundsätzlich Angaben über
- (1) die Art und den voraussichtlichen Umfang
- (2) die voraussichtliche Dauer sowie
- (3) den Betrag der erwarteten Mieterhöhung enthalten.
Darüber hinaus muss ggf. auch über die zu erwartenden Betriebskosten sowie über die Mitteilungspflicht von Härten zugunsten der Mieter informiert werden.
Was ist das sog. vereinfachte Verfahren?
Wenn sich die Kosten je Wohnung auf nicht mehr als € 10.000 belaufen, kommt auch das noch relativ neue sog. vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB in Betracht.
Vereinfacht ist dieses hinsichtlich der von den jeweils aufgewendeten Modernisierungskosten abzuziehenden Instandhaltungskosten. Dieser Abzug wird von der Mieterseite gerne beanstandet. Die Instandhaltungskosten werden im vereinfachten Verfahren mit 30 Prozent pauschaliert in Abzug gebracht.
In der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme muss auf eine Modernisierung im vereinfachten Verfahren hingewiesen werden. Bedeutsam ist auch, dass der Mieter sich nicht auf das Vorliegen eines wirtschaftlichen Härtefalls gem. § 559 Abs. 4 BGB berufen kann.
Der häufige Fall: Die energetische Modernisierung nach § 555b Ziff. 1 BGB
Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Ziffer 1 BGB (energetische Modernisierung durch Einsparung von Endenergie) berechtigen nach § 559 Abs. 1 BGB zur Umlage der Modernisierungskosten und verpflichten den Mieter zur entsprechenden Duldung.
Ein typisches Beispiel ist die Wärmedämmung von Dach oder Fassade sowie der Austausch von Fenstern.
Hierzu ein beispielhafter Auszug aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 21.12.2010 (Az. 65 S 318/09) noch zur Vorgängervorschrift:
Ein anderer häufiger Fall ist der Austausch von Heizungsanlagen nach § 559e BGB oder direkt nach § 559 Abs. 1 BGB.
Welche Kosten können auf die Mieter umgelegt werden?
Sie können die jährliche Miete um 8 Prozent bzw. bei bestimmten Erneuerungen von Heizung 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Der Betrag ist also durch 12 zu teilen, um die dauerhafte monatliche Mieterhöhung zu ermitteln.
Eine Kappungsgrenze besteht gemäß § 559 Abs. 3a BGB: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete um nicht mehr als 3 Euro pro m² erhöhen. Beträgt die monatliche Miete weniger als 7 Euro pro m², darf die Erhöhung nicht mehr als 2 Euro pro m² betragen. Nach § 559 Abs. 3a S. 3 BGB und § 559e Abs. 3 BGB gilt innerhalb der vorgenannten Kappungsgrenzen (wenn diese mit 3 bzw. 2 Euro also noch nicht ausgeschöpft sind) zusätzlich eine Kappungsgrenze von 0,50 EUR pro m² für Modernisierungsmaßnahmen, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt werden und die zu einer nachhaltigen Endenergieeinsparung oder Primärenergieeinsparung führen.
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Gibt es Beschränkungen bei der Wahl von Art oder Material der zu modernisierenden Objekte?
Der Gesetzgeber schließt in seiner Gesetzesbegründung die energetische Luxusmodernisierung aus.
Mieter werden sich jedenfalls einer längeren Haltbarkeit nicht verschließen werden können. Der Begriff der Luxusmodernisierung ist dem Gesetz aber nicht zu entnehmen, auch hat die Rechtsprechung bislang keine verbindliche Definition geschaffen.
Die Abgrenzung verbleibt damit eine Einzelfallfrage. Es ist aber immer zu beachten, dass Ihnen als Vermieter jedenfalls wegen Art. 14 GG ein weiter Beurteilungsspielraum bei beabsichtigten Nutzung und zukünftigen Vermarktung des Mietobjekts eingeräumt wird.
Eine Luxusmodernisierung liegt daher nur im Ausnahmefall vor.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Nach § 559a BGB gehören zunächst sog. Drittmittel nicht zu den für die Modernisierung aufgewendeten Kosten.
Das sind nach § 559a Abs. 1 BGB beispielsweise Kosten, die vom Mieter oder für diesen oder von einem Dritten übernommen wurden oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden.
Nach § 559 Abs. 2 BGB müssen Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung und Instandhaltung) von den insgesamt aufgewendeten Kosten für eine Wohnung abgezogen werden. Das Gesetz sieht für Erhaltungsmaßnahmen nur eine Duldungspflicht, nicht aber eine Umlagemöglichkeit auf die Mieter vor. Der Vermieter soll sich eine bereits erforderliche Wiederherstellung (zukünftig fällige Arbeiten also ausgenommen) des vertragsgemäßen Zustands nicht dadurch sparen, dass er, statt instand zu setzen, nun modernisiert, aber mit der Möglichkeit, den Kostenaufwand dann über eine Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter abzuwälzen. Bei Fenstern gehören beispielsweise die Kosten des Anstrichs und der Nachbearbeitung der Verkittung hierzu.
Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil vom 04.02.20215 (Az. VIII ZR 175/14) aus:
In einem Rechtsstreit müssten dann aber dennoch genauere Angaben gemacht werden.
Sind Preissteigerungen, die während der Arbeiten entstehen, dem Mieter mitzuteilen?
Nein, da die Modernisierungsankündigung nur die zum Zeitpunkt der Erklärung voraussichtlichen Kosten behandelt und die Duldungspflicht von Kostensteigerungen nicht betroffen wird.
Allerdings: Übersteigen die tatsächlichen die erwarteten Kosten um mehr als 10 Prozent, verlängert sich die Frist, zu deren Ablauf die Erhöhung wirksam wird, um sechs Monate, § 559b Abs. 2 Ziffer 2 BGB.
Der Bundesgerichtshof führt dazu in seinem Urteil vom 06.01.2021 (Az. VIII ZR 76/15) aus:
Die Arbeiten sollen vom Vermieter selbst ausgeführt werden. Sind auch diese Kosten umlegbar?
Ja.
Führt der Vermieter die Arbeiten ganz oder teilweise durch Eigenleistungen oder durch eigene Mitarbeiter aus, so kann er hierfür nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen einen Betrag in Rechnung stellen, der bei Beauftragung eines Handwerkers entstanden wäre, jedoch analog § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV ohne Mehrwertsteuer.
Müssen Mieter die Modernisierung nach der Anzeige genehmigen?
Nein, es wird aber in der Regel um ausdrückliche Erklärung der Duldung gebeten.
Schweigt der Mieter, können Härtefalleinwendungen von ihm in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden. Aus praktischer Sicht sollte vor Beginn der Arbeiten eine Rückmeldung eingeholt werden, da bei Verweigerung der Duldung die Arbeiten angehalten und gerichtlich durchgesetzt werden müssen.
Kammergericht, Hinweisbeschluss vom 16.07.2009 (Az. 8 U 77/09):
Sind Vereinbarungen mit den Mieter über Modernisierungsmaßnahmen möglich?
Ja, Sie können nach Abschluss des Mietvertrages gemäß § 555f BGB Vereinbarungen über Modernisierungsmaßnahmen mit den Mietern treffen (anstelle des gesetzlichen Mieterhöhungsverfahrens), die sich dann aber wie hier auf konkrete Maßnahmen beziehen müssen.
Muster: Modernierungsankündigung und Modernisierungserklärung
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