Die Befristung von Mietverträgen über Wohnraum ist grundsätzlich nicht möglich, sondern nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtlich zulässig. Vor Abschluss eines Mietvertrages ist also immer im Einzelfall zu prüfen, ob eine Befristung überhaupt in Betracht kommt.
Auch die Kündigung durch den Vermieter ohne das Erfordernis eines berechtigten Interesses ist nur im Ausnahmefall möglich.
Inhalt
Die Vermietung von „normalem“ Wohnraum
Es ist zu unterscheiden:
Handelt es sich um den üblichen und häufigsten Fall, dass Wohnraum vermietet wird, der weder möbliert noch Teil der Vermieterwohnung ist oder als einzige weitere Wohnung im Haus des Vermieters liegt, kann eine zeitliche Befristung nur sehr eingeschränkt und eine ordentliche Kündigung gar nicht erfolgen.
a) Der qualifizierte Zeitmietvertrag
Möglich ist die Vereinbarung eines sogenannten qualifizierten Zeitmietvertrages, der in § 575 BGB geregelt ist.
Dabei handelt es sich um einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit, weil der Vermieter ein gesetzlich anerkanntes Befristungsinteresse hat und dieses dem Mieter bei Vertragsschluss bereits mitteilt.
Als einzige gesetzlichen („qualifizierten“) Befristungsinteressen kommen in Betracht:
(1) Eigennutzung: Der Vermieter will die Räume selbst oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen
(2) Baumaßnahmen: Der Vermieter will die Räume modernisieren oder verändern
(3) Betriebsbedarf: Die Wohnung soll einem Betriebsangehörigen zur Verfügung gestellt werden.
Diese Befristungsinteressen sind im Gesetz abschließend aufgezählt, so dass eine Erweiterung oder analoge Anwendung auf ähnliche Sachverhalte ausgeschlossen ist. Es ist zulässig, mehrere Befristungsgründe im Mietvertrag anzugeben, so z. B. wenn der Vermieter die Räume erst nach der Modernisierung selbst nutzen will. Die Befristungsabsicht muss der Vermieter dem Mieter spätestens bei Vertragsschluss (aber nicht notwendigerweise in der Vertragsurkunde) schriftlich so genau wie möglich mitgeteilt haben.
Der Mieter kann gegen den Ablauf des Zeitmietvertrages und den Eintritt des Befristungsgrundes keinen Widerspruch (§§ 574 – 574c BGB) einlegen und auch eine gerichtliche Räumungsfrist ist beim Zeitmietvertrag ausgeschlossen (§ 575 BGB; §§ 721 Abs. 7, 794a Abs. 5 ZPO).
Der Mieter kann nach § 575 Abs. 2 S. 1 BGB vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung die Mitteilung innerhalb eines Monats verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht.
Tritt der Grund der Befristung erst später als beabsichtigt ein, kann der Mieter nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses um diesen Zeitraum verlangen. Fällt der Befristungsgrund ganz weg, kann der Mieter eine Befristung wegen § 575 Abs. 3 S. 2 BGB auf unbestimmte Zeit verlangen.
Wichtig: Der Vertrag verlängert sich daher nicht automatisch, sondern nur dann, wenn der Mieter diesen Anspruch ausdrücklich geltend macht.
Hinweis: Liegen die oben genannten Befristungsinteressen nicht vor und wurde der Zeitmietvertrag daher unwirksam vereinbart, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11.12.2013, Az. VIII ZR 235/12) eine Umdeutung in einen entsprechenden beidseitigen Kündigungsausschluss möglich.
b) Der Mietvertrag für vorübergehenden Gebrauch
Bei einem Mietverhältnis von kurzer Dauer kann auch ein Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegen.
In Abgrenzung zum Zeitmietvertrag handelt es sich dabei um ein Mietverhältnis, bei dem beide Vertragsparteien davon ausgehen, dass die Mietsache nicht zum ständigen Lebensmittelpunkt des Mieters wird, sondern lediglich auf Grund solcher Anlässe genutzt wird, die ihrer Natur nach von kurzer Dauer sind.
Das Landgericht Berlin hat 2021 unter Berufung auf Literatur und Rechtsprechung ausgeführt, “Maßgeblich ist damit nicht nur die kurzzeitige Überlassung, es muss auch eine besondere Zwecksetzung des Gebrauchs gegeben sein, bei der nicht das Wohnen … im Vordergrund steht.” (LG Berlin, Urteil vom 1.09.2021, Az. 65 S 36/21).
Diese kurze Dauer wird in der Regel bei einem Zeitraum von bis zu drei Monaten angenommen, aber auch ein Jahr soll bei entsprechendem Anlass ausnahmsweise noch als kurze Dauer gelten können. So hat das Landgericht Berlin 2019 entschieden, dass die Anmietung für 7 Monate zum Anfertigen einer Promotion oder Masterarbeit über die übliche kurze Dauer hinausgeht, und die im Zweifel restriktive Anwendung des § 549 Abs. 2 BGB betont (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 – 65 S 101/19).
Dieser Vertragszweck ist nach der Rechtsprechung in der Regel bei der Vermietung von
- Hotel-, Pensionszimmern und Ferienwohnungen
- oder gewöhnlichen Wohnungen gegeben, die beispielsweise für Montagearbeiten, einen Geschäftsaufenthalt, zur Überbrückung der Fertigstellung eigenen Wohnraums oder an Besucher vermietet werden.
Ein solcher Mietvertrag kann befristet werden oder alternativ wegen § 573c Abs. 2 BGB eine beliebige kürzere Kündigungsfrist als die gesetzlichen drei Monate für beide Seiten vereinbart werden.
Besonders wichtig für den Vermieter: Er kann ohne das Erfordernis eines berechtigten Interesses jederzeit kündigen.
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Wohnraum in Wohnung oder Haus des Vermieters
a) Zimmer die zum Wohnraum des Vermieters gehören
Eine besondere gesetzliche Regelung existiert in § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB für den Fall, dass ein oder mehrere nicht separat vom Wohnraum des Vermieters getrennte Zimmer („funktionaler Zusammenhang“) in der Wohnung oder im Haus des Vermieters vermietet werden (jedoch nicht an eine Familie oder ähnliche Personen) und der Vermieter vertraglich zur mindestens überwiegenden Möblierung verpflichtet ist. Wichtig ist, dass diese Verpflichtung zur Möblierung im Mietvertrag besteht und die Möblierung nicht bei Abschluss des Mietvertrages mehr oder weniger zufällig vorhanden ist. Dem Mieter soll ein Wohnen ohne wesentliche Investitionen ermöglicht werden.
Dann darf der Mietvertrag befristet werden, alternativ gilt wegen § 573c Abs. 3 BGB eine Kündigungsfrist ohne das Erfordernis eines berechtigten Interesses für den Vermieter für beide Seiten spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende. Auch der Widerspruch wegen sozialer Härte nach § 574 BGB ist gesetzlich ausgeschlossen.
Eine ähnliche Regelung existiert in § 573a Abs. 2 BGB für den Fall, dass der Vermieter Räume in seiner Wohnung vermietet, diese jedoch vertraglich nicht möblieren muss oder an einer Familie bzw. ähnliche Personen überlässt und keine wirksame Befristung erfolgt ist.
Dann kann der Vermieter zwar nicht befristen, aber ebenfalls ohne berechtigtes Interesse kündigen, allerdings verlängert sich die je nach Dauer des Mietverhältnisses bestehende mindestens dreimonatige Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 BGB) um drei weitere Monate. Auch die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters wegen sozialer Härte nach § 574 BGB besteht. Im Vergleich zur Regelung des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist der Vermieter hier also weniger begünstigt.
b) Einliegerwohnung
Der klassische Fall der vermieteten Einliegerwohnung ist in § 573a Abs. 1 BGB geregelt. Die Vorschrift geht sogar darüber hinaus und spricht von der Vermietung einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen.
Der Vermieter kann hier zwar nicht befristen, aber immerhin ohne das Erfordernis eines berechtigten Interesses kündigen. Es verlängert sich die je nach Dauer des Mietverhältnisses bestehende mindestens dreimonatige Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 BGB) um drei weitere Monate. Auch die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters wegen sozialer Härte nach § 574 BGB besteht.
Das Sonderkündigungsrecht besteht nur, wenn der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt.
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